??實(shí)業(yè)公司又出手“抄底”地產(chǎn)了。

??8月20日，有報(bào)道稱，上海證大房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海證大”，0755.HK）宣布與升瑞祥（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“升瑞祥”）簽署協(xié)議，出售價(jià)值28.766億元的資產(chǎn)包，而買家是山東空調(diào)巨頭瑞冬集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“瑞冬集團(tuán)”）的全資附屬公司。

??根據(jù)上海證大發(fā)布的公告顯示，此次出售的物業(yè)資產(chǎn)包括商業(yè)、酒店、土地等多種類型。這些資產(chǎn)出售后將不再是上海證大的附屬公司，因此，相關(guān)業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債將不再納入上海證大的財(cái)務(wù)報(bào)表。

??上海證大表示，此次出售事項(xiàng)的主要目的是重組本集團(tuán)的不良及困境資產(chǎn)，并改善財(cái)務(wù)狀況。

??上海證大再出售資產(chǎn)包

??公開(kāi)資料顯示，上海證大成立于1992年，起初是一家主要從事物業(yè)業(yè)務(wù)的香港投資控股公司，后逐步涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過(guò)多年的發(fā)展，上海證大逐漸在上海及周邊地區(qū)積累了豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并打造了多個(gè)業(yè)內(nèi)知名項(xiàng)目，比如證大家園、九間堂園林別墅、大拇指商業(yè)廣場(chǎng)、證大麗笙酒店等等。

??但最近幾年，上海證大的發(fā)展并不順利。從其經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，上海證大最近兩年的業(yè)績(jī)較不穩(wěn)定，2021年，公司虧損20.7億元，但在2022年扭虧為盈利28.84億元，到了2023年中期，上海證大又陷入虧損，虧損額接近2億元，但在2023年底又實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

??2022年之后，上海證大接連處置資產(chǎn)，隨之而來(lái)的是，公司的總資產(chǎn)和總負(fù)債規(guī)模逐步下降。

??上海證大此次出售的資產(chǎn)包中包含：上海證大大拇指廣場(chǎng)之2個(gè)商鋪單位（超市部分）、25個(gè)商鋪單位、證大美爵酒店及475個(gè)停車位；青島證大大拇指廣場(chǎng)之一個(gè)設(shè)有地下停車位的購(gòu)物中心及一間酒店；證大喜馬拉雅中心45%股權(quán)；揚(yáng)州、西鎮(zhèn)、煙臺(tái)、證大五道口等項(xiàng)目的商鋪、停車位，以及一些其他資不抵債的公司股權(quán)。

??其中，最引人關(guān)注的是上海證大大拇指廣場(chǎng)，該項(xiàng)目也是上海證大旗下比較廣為人知的代表作，位于上海浦東，是一個(gè)綜合發(fā)展項(xiàng)目，包含商鋪、超市、酒店及停車位。

??上海證大大拇指廣場(chǎng)于2005年竣工，由上海證大運(yùn)營(yíng)近20年。此前該項(xiàng)目若干部分已出售，剩余未出售物業(yè)由上海證大持有，作為投資物業(yè)或酒店運(yùn)營(yíng)。而隨著此次交易完成，這也意味著，上海證大大拇指廣場(chǎng)已全部出售。

??根據(jù)公告顯示，截至2024年5月31日，上海證大大拇指廣場(chǎng)商鋪單元的出租率約為64%。酒店由獨(dú)立第三方以“美爵”品牌運(yùn)營(yíng)，今年前五個(gè)月，酒店的平均入住率約為58%。

??在公告中，上海證大也坦言公司經(jīng)營(yíng)中遭遇的困難。上海證大表示，由于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難，過(guò)去數(shù)年未能產(chǎn)生利潤(rùn)；過(guò)度舉債，依靠大量債務(wù)融資進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但產(chǎn)生的現(xiàn)金流無(wú)法償還債務(wù)；資產(chǎn)大部分已作為借款的抵押品，其中部分資產(chǎn)因出售集團(tuán)未能償還部分借款而被法院查封，比如此次出售的上海證大大拇指廣場(chǎng)物業(yè)已作為貸款的抵押物，而青島證大大拇指廣場(chǎng)物業(yè)也已經(jīng)作為貸款的抵押物，由于貸款違約已被法院查封，等等。

??通過(guò)出售此次的資產(chǎn)包，上海證大可以改善財(cái)務(wù)狀況，在此次交易后，上海證大的計(jì)息借款將大幅減少至僅約2.185億港元，且余下集團(tuán)的任何資產(chǎn)未被抵押，預(yù)計(jì)在交易完成后，上海證大的流動(dòng)資金和財(cái)務(wù)狀況都將得到顯著改善，在上海證大看來(lái)，這能夠使公司更好應(yīng)對(duì)當(dāng)前艱難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，繼續(xù)物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃及物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

??此外，出售事項(xiàng)完成后，上海證大還將委任瑞冬集團(tuán)為上海證大大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目提供改造工程咨詢、運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)。

??實(shí)業(yè)“抄底”地產(chǎn)屢見(jiàn)不鮮

??值得注意的是，在交易對(duì)價(jià)上，估值師曾于2024年5月31日評(píng)估此次出售的物業(yè)資產(chǎn)（包括受查封令約束且尚未獲得適當(dāng)所有權(quán)證書的物業(yè)），總價(jià)值約為28.766億元。截至2024年5月31日，上海證大權(quán)益持有人應(yīng)占未經(jīng)審計(jì)的合并負(fù)債凈額約為10.39億港元。

??根據(jù)交易雙方簽署的協(xié)議，此次交易的最終收購(gòu)價(jià)僅為1100萬(wàn)港元，由升瑞祥在完成時(shí)以現(xiàn)金支付。

??僅以1100萬(wàn)港元就“抄底”收獲了價(jià)值28.766億元的資產(chǎn)，升瑞祥何許人也？

??據(jù)公告顯示，此次交易的買方——升瑞祥是瑞冬集團(tuán)的全資附屬公司，而瑞冬集團(tuán)可謂山東的“空調(diào)巨頭”，是一家集中央空調(diào)、通風(fēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、安裝及維保為一體的現(xiàn)代化大型綜合企業(yè)。

??公開(kāi)資料中關(guān)于瑞冬集團(tuán)的信息并不多，瑞冬集團(tuán)的法定代表人為張慶榮，注冊(cè)資本1.56億元。通過(guò)股權(quán)穿透得知，瑞冬集團(tuán)的實(shí)際控制人疑為王文暉，也是該公司的創(chuàng)始人。

??2011年8月，王文暉開(kāi)啟自己的創(chuàng)業(yè)生涯，籌備并建立了山東瑞冬空調(diào)有限公司，他自己擔(dān)任公司的總經(jīng)理，而山東瑞冬空調(diào)有限公司即為瑞冬集團(tuán)的前身。在掌舵瑞冬集團(tuán)期間，這位年輕的創(chuàng)業(yè)者曾當(dāng)選過(guò)德州市政協(xié)委員，在環(huán)保和新能源推廣等領(lǐng)域有獨(dú)到見(jiàn)解。

??這樣一家實(shí)業(yè)公司在此時(shí)“抄底”收購(gòu)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，又是出于何種意圖？

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電了瑞冬集團(tuán)官網(wǎng)電話，一位宋姓經(jīng)理對(duì)此次交易似乎并不知情，在記者提及此次交易時(shí)表示：“打錯(cuò)電話了?！辈贿^(guò)，記者從瑞冬集團(tuán)官網(wǎng)確實(shí)未找到與此次交易相關(guān)的信息，而從瑞冬集團(tuán)官網(wǎng)上顯示的信息來(lái)看，這家企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)也并不明顯。

??華東一上市房企副總裁認(rèn)為，此次交易可能是這家實(shí)業(yè)公司在嘗試多元化經(jīng)營(yíng)和資源整合方面作出的戰(zhàn)略考量。一般做實(shí)業(yè)的公司在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中積累了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和市場(chǎng)影響力，這些資源可以用于拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

??實(shí)際上，最近兩年，一些實(shí)業(yè)大佬們把目光聚焦在地產(chǎn)行業(yè)，除了有偉星置業(yè)、亞倫地產(chǎn)等房企在土地市場(chǎng)攬獲宅地進(jìn)行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還有一些實(shí)業(yè)家們趁勢(shì)抄底房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)，比如去年金峰水泥接連收購(gòu)上海酒店資產(chǎn)，等等。

??“對(duì)于實(shí)業(yè)資本來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注項(xiàng)目的長(zhǎng)期回報(bào)和盈利能力。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和地塊的利潤(rùn)空間已經(jīng)相對(duì)確定且較為可觀。這些項(xiàng)目往往位于核心城市或熱門區(qū)域，具有較好的市場(chǎng)需求和升值潛力。因此，實(shí)業(yè)資本選擇抄底這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也是出于對(duì)其盈利空間的認(rèn)可?！鄙鲜龈笨偛帽硎?，實(shí)業(yè)資本通常具備較強(qiáng)的成本控制和運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)勢(shì)。他們可以通過(guò)優(yōu)化管理流程、降低采購(gòu)成本等方式來(lái)提高項(xiàng)目的盈利能力。同時(shí)，他們還可以利用自身在實(shí)業(yè)領(lǐng)域的資源和經(jīng)驗(yàn)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新和發(fā)展，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。”