??7月18日，《2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)華東區(qū)域測(cè)評(píng)研究報(bào)告》發(fā)布，這是上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第9年發(fā)布該項(xiàng)測(cè)評(píng)研究成果，也是對(duì)華東區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一次盤(pán)點(diǎn)。

??本次發(fā)布的測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，華東區(qū)域中除上海市商品房銷(xiāo)售面積同比微降、商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)以外，其余省份商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比均呈現(xiàn)兩位數(shù)降幅。與此同時(shí)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局、產(chǎn)品升級(jí)和改革創(chuàng)新等方面進(jìn)行了積極的探索。

??區(qū)域銷(xiāo)售面積降幅高于全國(guó)平均水平

??根據(jù)報(bào)告，2022年華東區(qū)域銷(xiāo)售面積降幅高于全國(guó)平均水平，銷(xiāo)售金額降幅略低于全國(guó)平均水平。

??具體來(lái)看，華東區(qū)域四省一市商品房銷(xiāo)售面積為34309.0萬(wàn)平方米，同比下降25.2%，占全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的25.3%，占比較上年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額共計(jì)46929.5億元，同比下降26.2%，占全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額的35.2%，較上年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從各省市商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速來(lái)看，2022年除上海市商品房銷(xiāo)售面積同比微降1.5%、商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)10.0%以外，其余4個(gè)省份商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比均呈現(xiàn)兩位數(shù)降幅。其中，浙江省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額分別同比下降31.8%、33.6%，兩項(xiàng)指標(biāo)同比降幅均為四省一市中最大。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，2022年僅浙江省實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，增幅為4.4%。上海、江蘇、福建、安徽4個(gè)省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降。其中，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降1.1%，降幅最??；福建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降11.0%，降幅最大。

??在房屋新開(kāi)工面積上，華東5個(gè)省市同比均出現(xiàn)較大幅度下降。其中，2022年上海房屋新開(kāi)工面積同比下降23.6%，降幅最小；江蘇房屋新開(kāi)工面積同比下降41.3%，降幅最大。

??土地購(gòu)置面積方面，2022年華東5個(gè)省市同比全線(xiàn)下降。其中，福建房企土地購(gòu)置面積同比下降13.7%，降幅最小；江蘇房企土地購(gòu)置面積同比下降65.1%，降幅最大；上海、浙江、安徽3個(gè)省市房企土地購(gòu)置面積同比分別下降60.7%、49.2%和40.9%。

??報(bào)告指出，長(zhǎng)期來(lái)看人口是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2022年，華東區(qū)域四省一市常住人口增長(zhǎng)的有浙江、安徽、江蘇、福建，但漲幅均未超過(guò)1%。其中，浙江常住人口漲幅最大，為0.57%；福建常住人口漲幅最小，僅0.02%。只有上海常住人口下降，同比降幅為0.54%。

??區(qū)域格局變化相對(duì)較大

??本次測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，華東各區(qū)域中，新城、大華、中駿、保利置業(yè)、中建東孚表現(xiàn)突出，分列上海區(qū)域前五名；浙江區(qū)域中，綠城、濱江、杭州城建分列區(qū)域前三；江蘇區(qū)域中，頤居、金基、建屋集團(tuán)位列前三；福建區(qū)域中，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)占據(jù)區(qū)域前三位；安徽區(qū)域中，偉星、安徽置地、高速地產(chǎn)分列區(qū)域前三名。

??從榜單變動(dòng)率情況看，2022年華東區(qū)域除安徽變動(dòng)率相較上年小幅下降外，其他4個(gè)省市榜單變動(dòng)率均有所提升。具體來(lái)看，上海、福建榜單變動(dòng)率均為40%；浙江、江蘇均為50%；安徽為30%。2022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局，華東區(qū)域格局變化相對(duì)較大。

??此外，華東區(qū)域入榜房企規(guī)模差異較大。2022年區(qū)域內(nèi)共有2家房企銷(xiāo)售金額超千億，其中浙江1家，福建1家，分別為綠城和建發(fā)；江蘇、安徽房企規(guī)模相對(duì)較小，未有房企銷(xiāo)售金額超500億。總體來(lái)看，華東區(qū)域規(guī)模房企數(shù)量較上年有明顯減少，區(qū)域內(nèi)分化較為明顯。

??企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：回歸主業(yè)、謹(jǐn)慎投資、力保交付、高質(zhì)發(fā)展

??測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行，房企資金面吃緊。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，在融資困難、去化下行等多重挑戰(zhàn)下，多家房企通過(guò)收縮多元化業(yè)務(wù)回歸主業(yè)、出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)等方式來(lái)獲得資金回籠。

??與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，多元化業(yè)務(wù)普遍存在資金沉淀量大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，2022年華東房企中，有多家房企出售物業(yè)管理、商業(yè)、文旅、酒店等業(yè)務(wù)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流。也有部分房企，在保障傳統(tǒng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展的同時(shí)，對(duì)多元化發(fā)展的投資經(jīng)營(yíng)更加理性和有序。此外，華東房企在商業(yè)地產(chǎn)、代建、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面均做出了有益的探索。

??房企經(jīng)營(yíng)布局方面，一二線(xiàn)城市依舊是華東房企的重要經(jīng)營(yíng)區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域典型房企24.9%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于一線(xiàn)城市，較上年提升8.3個(gè)百分點(diǎn)，65.1%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于二線(xiàn)城市，較上年提升11.0個(gè)百分點(diǎn)，兩類(lèi)城市占比達(dá)九成，僅10.0%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于其他城市。在房地產(chǎn)下行周期，越來(lái)越多房企選擇聚焦高能級(jí)城市、深耕核心城市，以此來(lái)保證銷(xiāo)售的安全性。在此背景下，華東區(qū)域房企布局向高能級(jí)城市集中。

??從拿地情況看，房企的態(tài)度大都偏向于謹(jǐn)慎。在土儲(chǔ)布局上，以聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域?yàn)橹?。從華東房企2022年的土儲(chǔ)區(qū)域分布情況看，主要集中在一二線(xiàn)城市。其中，華東區(qū)域典型房企5.6%的土地儲(chǔ)備分布在一線(xiàn)城市，較上年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。64.5%的土地儲(chǔ)備分布在二線(xiàn)城市，較上年提升7.5個(gè)百分點(diǎn)，29.9%的土地儲(chǔ)備分布在其他城市，較上年下降5.2%個(gè)百分點(diǎn)。

??產(chǎn)品策略方面，隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，市場(chǎng)信心受挫，房企去化存壓。在此背景下，房企注重產(chǎn)品力提升，在產(chǎn)品研發(fā)上從產(chǎn)品系、戶(hù)型、社區(qū)、科技等方面匹配客戶(hù)需求，提升企業(yè)產(chǎn)品力，提高住戶(hù)居住體驗(yàn)。另一方面，“交付力”逐漸成為房企實(shí)力的重要表現(xiàn)。較之以往，2022年華東房企更加注重全周期交付體系的搭建，優(yōu)化客戶(hù)交付體驗(yàn)，同時(shí)更加聚焦前端建造施工環(huán)節(jié)，重標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)品質(zhì)。

??2022年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言是轉(zhuǎn)折的一年，如何走出一條“新路”成為2023年房企面臨的新課題。對(duì)企業(yè)而言，回歸產(chǎn)品，生存第一，只有加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，才能保持良性健康發(fā)展。因此多數(shù)房企選擇在智能建造、綠色建筑、數(shù)字化管理等方面布局，積極響應(yīng)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略需求，同時(shí)找準(zhǔn)著力點(diǎn)，推動(dòng)自身及行業(yè)走向高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。

??附：2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)華東區(qū)域測(cè)評(píng)榜單