??2024年7月22日，央行連發(fā)三個公告，逆回購“降息”、階段性減免MLF質(zhì)押品以及下調(diào)LPR。

??央行公告稱：為優(yōu)化公開市場操作機制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標。即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。

??同時，中國人民銀行決定適當(dāng)減免中期借貸便利（MLF）操作的質(zhì)押品。自本月起，有出售中長期債券需求的中期借貸便利（MLF）參與機構(gòu)，可申請階段性減免MLF質(zhì)押品。

??隨后中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較上一期下降10個基點。

??一直以來LPR是每月由18家銀行在央行制定的MLF利率的基礎(chǔ)上加點來報價，再剔除最高報價和最低報價之后取算數(shù)平均數(shù)，即LPR利率=央行公開的MLF利率+18家銀行每月報價平均加點。

??此次，央行推出逆回購“降息”、階段性減免MLF質(zhì)押品以及下調(diào)LPR組合拳目的仍是加大逆周期調(diào)節(jié)力度，平衡市場波動。

??從房地產(chǎn)市場來看，整體關(guān)注度并不高，這一方面是，目前全國已有超250城取消房貸利率下限，LPR波動對市場影響不如從前，另外一方面則是因為，購房者更關(guān)注存量房貸利率變化。

??對存量房貸來說，LPR下降一定程度上可以減輕還貸壓力，但一般來說存量房貸利率將在重新定價日（通常是明年1月）調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持不變。

??近期，隨著越來越多城市取消房貸利率下限，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。我們認為，存量房貸利率下調(diào)仍需相關(guān)監(jiān)管部門出臺政策引導(dǎo)。

??2024年7月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較上一期下降10個基點。

??這是自今年2月以來，5年期以上LPR再次下調(diào)。2月20日，5年期LPR從4.2%調(diào)整至3.95%，下降25個基點，是LPR設(shè)立以來最大幅度下調(diào)。累計來看，2024年至今5年期以上LPR已下調(diào)35個基點。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2019年以來5年期及以上LPR共經(jīng)歷過9次調(diào)整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.85%，共計下降100BP。

??值得注意的是，此次全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布最新LPR的同時，還調(diào)整了LPR發(fā)布時間。

??為加強預(yù)期管理，促進LPR發(fā)布時間與金融市場運行時間更好銜接，自2024年7月22日起，將LPR發(fā)布時間由每月20日（遇節(jié)假日順延）上午9:15調(diào)整為9：00。

??一直以來，降低LPR有助于引導(dǎo)實際利率的下行，尤其是對5年期及以上LPR來說，與房貸利率密切相關(guān)。但從國家統(tǒng)計局最新公布的6月金融數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前居民信貸需求依然不足。上半年，居民短期貸款凈增長0.3萬億，是2009年以來上半年凈增量的最低值。居民中長期貸款凈增長1.2萬億，是2013年以來上半年凈增量的最低值。偏弱的貸款增長意味著居民不愿意加大債務(wù)負擔(dān)，加杠桿消費意愿明顯不足。

??因此，此次下調(diào)LPR更多的還是為了更好的促進經(jīng)濟恢復(fù)。

??從房地產(chǎn)來看，2024年5月17日，中國人民銀行連發(fā)三文，降首付至首套最低首付比例15%、二套25%，取消首套和二套房利率下限，下調(diào)公積金貸款利率為2.85%。

??此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設(shè)置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。

??截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限，僅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房貸利率與LPR掛鉤，如北京首套房房貸利率下限為LPR-45BP，以5年期以上LPR最新報價3.85%計算，目前北京首套房房貸利率為3.4%。

??國家金監(jiān)總局數(shù)據(jù)顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。

??由于當(dāng)前房貸利率下限普遍取消，這意味著大部分城市新增房貸利率已不受LPR報價影響。

??而從存量房貸情況來看，雖然作為利率錨的5年期以上LPR下調(diào)將帶動存量房貸利率下行，但一般來說存量房貸利率將在重新定價日（通常是明年1月）調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持不變。

??隨著越來越多城市取消房貸利率下限，以及5年期以上LPR年內(nèi)再次下調(diào)，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。

??事實上，2023年三季度，存量房貸利率曾經(jīng)歷了一輪調(diào)整。

??2023年9月20日，央行發(fā)布“國新辦舉行經(jīng)濟形勢和政策國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會文字實錄”，會上就降低存量首套住房貸款利率落地問題展開了具體論述。

??中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。

??2023年11月6日，央行發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點。

??不過，存量房貸利率下調(diào)仍面臨加點調(diào)整約束，政策規(guī)定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

??對此不少購房者表示，當(dāng)前新增房貸利率與早期存量房貸利率差明顯，同時在就業(yè)和收入增長預(yù)期不穩(wěn)定下，還貸壓力較大。

??我們認為，在當(dāng)前內(nèi)需不足、購買需求相對疲弱的市場環(huán)境下，寬松政策仍是接下來調(diào)控主旋律。在存量房貸利率下調(diào)方面，考慮到房貸存續(xù)期最長可達30年，而且不同貸款的時間、地域、個體差異較大，仍需相關(guān)監(jiān)管部門出臺政策引導(dǎo)，按照市場化、法治化原則，細致化推進政策落地。

??需要注意的是，存量首套房貸利率的下降，在一定程度上確實能夠降低購房者的還貸壓力，但對房地產(chǎn)市場本身來說，并不存在直接的刺激作用，更多的是中長期的影響。

??從當(dāng)前市場來看，穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)增長，提升居民對于就業(yè)和收入增長的預(yù)期，才能根本改變市場困局。