??2023年至今，政策利好頻出，尤其是7月末政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)新形勢(shì)以來，政策端積極信號(hào)不斷釋放。

??從目前來看，政策主要優(yōu)化方向從降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸，到目前重點(diǎn)一二線城市已開始陸續(xù)限購(gòu)松綁。

??2023年10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行。對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。強(qiáng)調(diào)，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??2023年以來，先后有多個(gè)部門陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。但從效果來看，直到目前，融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??此次中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求一視同仁，未來可能會(huì)對(duì)白名單外房企有一定的利好，但最終仍需看政策落地效果。

??我們認(rèn)為，從目前來看，雖然各地新政利好頻繁疊加，但即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項(xiàng)目去化亦開始承壓。對(duì)企業(yè)而言，關(guān)鍵其實(shí)還是在于市場(chǎng)能否回暖，若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，企業(yè)仍將艱難。

??2023年10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行。

??作為中國(guó)金融領(lǐng)域最高規(guī)格的會(huì)議，在金融監(jiān)管、市場(chǎng)體系、防范風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域的政策部署對(duì)我國(guó)中長(zhǎng)期金融業(yè)發(fā)展具有重大指導(dǎo)意義。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)工作指明了新的發(fā)展方向。

??1

??健全主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

??近年來，在房住不炒、行業(yè)降杠桿的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)，企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速發(fā)酵。部分房企前期追求規(guī)模擴(kuò)張，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)。隨著市場(chǎng)進(jìn)入盤整期，市場(chǎng)下行疊加疫情等不利因素的影響，企業(yè)銷售增速放緩、去化回款受阻，企業(yè)負(fù)面信用事件頻發(fā)。

??此次強(qiáng)調(diào)健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，主要目的還是為了確保房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不再擴(kuò)大。

??2

??融資需求“一視同仁”

??此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??這是首次出現(xiàn)這樣的表述。在此之前，2022年11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中表述為：對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

??從2023年前三季度的融資情況來看，前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比及同比均呈現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出。

??此次強(qiáng)調(diào)要對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求一視同仁，或在一頓程度上對(duì)部分白名單之外的房企有一定的利好，但關(guān)鍵還在于落地實(shí)施。其中需要注意的是，對(duì)于部分已經(jīng)出險(xiǎn)房企的融資需求如何處理。

??3

??支持“三大工程”建設(shè)

??會(huì)議指出，要因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??按照目前對(duì)“三大工程”的定義，主要包括保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這也將是未來行業(yè)發(fā)展的新方向。

??2023年至今，政策利好頻出，尤其是7月24日政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，成為今年以來政策分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

??盤點(diǎn)政策內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，中央政策主要涉及金融支持政策，在居民信貸端以及房企融資利好，地方政策內(nèi)容則覆蓋“四限”、公積金和財(cái)稅托市六個(gè)方面。

??具體來看，居民信貸端支持持續(xù)加碼，具體包括五大內(nèi)容：1、落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持合理住房需求。2、調(diào)降首付比例下限，打開限購(gòu)城市降首付空間。3、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)首套房貸利率下限，調(diào)降二套房房貸利率下限。4、落實(shí)存量房貸降息，減輕居民負(fù)債壓力。5、降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)供需兩端同步受益。

??房企融資端主要涉及“金融16條”適用期限延期、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條、明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。

??地方政策方面，松綁力度自三季度開始提速，據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，三季度有133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策，力度明顯增強(qiáng)。9月之后，核心城市迎來雙限解禁潮，到目前重點(diǎn)一二線城市已開始陸續(xù)限購(gòu)松綁。

??然而，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，雖然各地新政利好頻繁疊加，但對(duì)成交的提振效果邊際遞減。

??依據(jù)10月各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：

??一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內(nèi)成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區(qū)網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均高于其他區(qū)。

??二是短期集中放量后，呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政對(duì)成交的提振快速遞減。

??三是政策“失效型”城市，以長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場(chǎng)信心缺失，成交尚在筑底階段。

??從11月的情況來看，據(jù)CRIC調(diào)研，2023年11月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1151萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22%，同比下降25%，前11月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到12986萬平方米，累計(jì)同比跌幅為10%。隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

??但結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，我們認(rèn)為，11月成交不容樂觀，環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄，不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)。

??這主要是因?yàn)?，一方面，?1月供應(yīng)累計(jì)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至10%，供給對(duì)成交的約束作用更加明顯。另外一方面，10月多數(shù)城市諸如廣州、天津、合肥、南京等項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)在國(guó)慶假期后均呈現(xiàn)回落行情。

??接下來不同城市的分化行情大體可以分為以下幾類：

??第一類為北京、上海、杭州為代表的核心一二線城市，若無切中痛點(diǎn)的政策利好加持，成交增長(zhǎng)動(dòng)能或?qū)⒊掷m(xù)放緩。從目前京滬杭市場(chǎng)表現(xiàn)來看，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購(gòu)局部松綁等新政落地，短期內(nèi)刺激了一波存量需求釋放，但是政策邊際效應(yīng)遞減，上海外環(huán)線熱區(qū)/新城軌交項(xiàng)目熱度下滑明顯，平均去化率已降至45%，杭州限購(gòu)松綁則主要分流了二、三圈層客戶，區(qū)域分化越加明顯。雖然三城高端購(gòu)買力基礎(chǔ)雄厚，但是二手房?jī)r(jià)下行，成交慘淡的行情也使得改善置換鏈條受阻，觀望情緒加劇，后續(xù)若無密集利好政策加持，實(shí)則很難對(duì)成交產(chǎn)生穩(wěn)固支撐。

??第二類為短期內(nèi)熱度較高的成都、西安等城市，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)降，供給約束將更為顯著。以成都為例，預(yù)計(jì)11月新開或加推項(xiàng)目約34個(gè)，供應(yīng)量持續(xù)低位水平，對(duì)中短期成交有制約作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，雖7成位于一圈層，但熱盤較少，加之一圈層庫存相對(duì)較低，且多為普通順銷項(xiàng)目房源，難對(duì)市場(chǎng)熱度有明顯助力。西安則因9、10月集中供應(yīng)，市場(chǎng)需求提前消耗，加上后續(xù)市場(chǎng)新增供應(yīng)節(jié)奏放緩，對(duì)成交刺激力度減弱，后市主要以去庫存為主。

??第三類為南京、武漢等短期內(nèi)穩(wěn)步修復(fù)，人口、購(gòu)買力尚有支撐的二線城市，11月成交或?qū)⒀永m(xù)小幅微增態(tài)勢(shì)。主要是基于一方面供應(yīng)放量且結(jié)構(gòu)尚佳，南京加強(qiáng)了主城區(qū)改善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)占比，武漢則主要以主城剛需為供應(yīng)主力，適銷對(duì)路樓盤入市會(huì)帶動(dòng)居民購(gòu)房熱情；另一方面，年末將至，房企也會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，對(duì)于武漢而言，目前只要有次核心區(qū)低于市場(chǎng)價(jià)的高性價(jià)比樓盤入市，還是可以撬動(dòng)剛需購(gòu)房需求的，因而對(duì)于11月成交大概率延續(xù)高位。

??第四類為天津、鄭州、重慶等以剛需客群為主導(dǎo)，市場(chǎng)仍處筑底階段。對(duì)于這類城市而言，雖然整體購(gòu)房基數(shù)較大，但是剛需客群購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價(jià)跌分流客戶，11月成交難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來看，政策利好對(duì)成交的提振效果正邊際遞減。

??一方面，當(dāng)前政策落地效果良好的成都、西安，受供應(yīng)縮量+供需錯(cuò)配雙重影響，成交難有較大的釋放空間。

??另外一方面，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導(dǎo)，新房以價(jià)換量難以撬動(dòng)有效需求，部分剛需客戶消費(fèi)降級(jí)，被全面分流至二手房市場(chǎng)，對(duì)新房成交支撐作用也在不斷減弱。

??可以預(yù)見，11月熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)還將持續(xù)減少。

??這主要還是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市仍將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。