??加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署，也是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)工作的重點(diǎn)，是新發(fā)展階段住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重中之重。

??近年來(lái)，在國(guó)家頂層基調(diào)帶動(dòng)下，利好政策持續(xù)落地，引領(lǐng)眾多企業(yè)紛紛入局，尤其是當(dāng)前“十四五”保租房籌集工作已快進(jìn)入尾聲，大量保障性租賃住房開(kāi)始集中入市，導(dǎo)致行業(yè)面臨供應(yīng)端帶來(lái)的壓力，城市出現(xiàn)分化、企業(yè)持續(xù)承壓，從模式上探索新的多元航向成為發(fā)展破局關(guān)鍵。

??5月17日，央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再貸款利率1.75%，期限1年,可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)開(kāi)行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等21家全國(guó)性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

??該金融工具自上市以來(lái)，截止當(dāng)前，全國(guó)已有超80個(gè)城市表態(tài)支持存量房收購(gòu)相關(guān)事宜，且已有超30個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)收購(gòu)細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，但受收購(gòu)主體收購(gòu)意愿不足、銀行機(jī)構(gòu)貸款意愿不足、購(gòu)房者消費(fèi)申購(gòu)意愿不足、房開(kāi)企業(yè)滿足收購(gòu)政策的產(chǎn)品規(guī)模不足這四大因素的制約，前期整體推進(jìn)效果有限。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止7月，各城市已完成存量房收購(gòu)的規(guī)模僅占全國(guó)待售商品房總存量的1.0%；而據(jù)《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至6月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，整體完成率較低。

??該背景下，各地方政府為推動(dòng)存量收購(gòu)取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，積極結(jié)合自身存量結(jié)構(gòu)特征進(jìn)行修正糾偏，以重新制定符合城市發(fā)展與市場(chǎng)規(guī)律的規(guī)范要求，以致于前三季度各地方政府關(guān)于存量收購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)出“前期嚴(yán)、后期邊際寬松”的特征。

??具體來(lái)看，7月份以前出臺(tái)的收購(gòu)細(xì)則普遍要求底層資產(chǎn)為現(xiàn)房或達(dá)到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，面積控制在70㎡或90㎡以內(nèi)，并主要用于配租型保障房用途，此外，對(duì)項(xiàng)目周邊軌道交通、生活配套設(shè)施等均有特定要求。而8-9月份出臺(tái)的收購(gòu)細(xì)則在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面均進(jìn)行了優(yōu)化，普遍要求開(kāi)發(fā)狀態(tài)為四證齊全，收購(gòu)面積擴(kuò)大到了120㎡且可同時(shí)用于租和售，同時(shí)資產(chǎn)性質(zhì)放寬至公寓、宿舍、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。這一調(diào)整有利于擴(kuò)大底層資產(chǎn)收購(gòu)池容量，并促進(jìn)買賣雙方收購(gòu)效率，預(yù)計(jì)未來(lái)存量收購(gòu)困局將逐步改善。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年1-9月22個(gè)重點(diǎn)城市共有135個(gè)保租房新項(xiàng)目入市運(yùn)營(yíng)，總計(jì)提供了超10萬(wàn)套(間)房源，其中新建房源規(guī)模約8.2萬(wàn)套，存量改建房源規(guī)模約2.1萬(wàn)套，這些項(xiàng)目在區(qū)域分布上，仍主要位于一線城市如上海、深圳和二線高能級(jí)城市杭州等。

??以上海、深圳、杭州等供應(yīng)絕對(duì)量較大的城市為例，分析保租房和市場(chǎng)化房源的歷年走勢(shì)及增速變化，可以發(fā)現(xiàn)：從2021年開(kāi)始，上海市場(chǎng)化房源入市規(guī)模三年復(fù)合增長(zhǎng)率約12.2%，而保租房卻達(dá)78.9%，同樣的，深圳市場(chǎng)化房源入市規(guī)模三年復(fù)合增長(zhǎng)率約6.3%，而保租房卻達(dá)43.0%。這組數(shù)據(jù)直接反映了在當(dāng)前頂層調(diào)控邏輯轉(zhuǎn)變之下，保租房的入市速度相對(duì)前期顯著提升。

??隨著保租房加碼入市，部分城市租賃市場(chǎng)面臨一定下行壓力。跟2023年相比，上海、杭州 2城今年1-8月不論租金還是出租率均呈下滑態(tài)勢(shì)，其中上海出租率同比下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)，租金坪效由 170元/㎡/月下滑至159元/㎡/月；杭州出租率同比下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，租金坪效由87.6元/㎡/月下滑至86.1元/㎡/月。其次深圳、廣州、南京、成都4城租金均下滑但出租率小幅穩(wěn)漲，其中深圳租金坪效下滑4.5元/㎡/月，成都租金坪效下滑7.8元/㎡/月。僅武漢運(yùn)營(yíng)端相對(duì)延續(xù)較好態(tài)勢(shì)，租金坪效上漲7.2元/㎡/月，出租率提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，其主要原因在于保租房的入市量相對(duì)其余幾個(gè)城市更可控，且新入市項(xiàng)目多位于核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)抗跌性更強(qiáng)。

??政策支持及行業(yè)熱度持續(xù)走高趨勢(shì)下，各類企業(yè)也紛紛加快租賃行業(yè)的發(fā)展，其中地方國(guó)企平臺(tái)公司如鄭州城發(fā)、長(zhǎng)沙城發(fā)星家、深圳大鵬人才安居、成都交投等加速進(jìn)行屬地化布局，而房企類如龍湖冠寓、華潤(rùn)有巢、萬(wàn)科泊寓、招商伊敦等持續(xù)加大全國(guó)范圍內(nèi)的深耕拓展，并不斷擴(kuò)展自身參與模式。當(dāng)前，行業(yè)已基本形成房企、市場(chǎng)化租賃企業(yè)、央企、國(guó)企、地方城投、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等多主體并行的新局面，當(dāng)然，這種局面對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力也是空前的，在面臨眾多同行的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，企業(yè)不得不從發(fā)展模式上著手，探索行業(yè)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，以此增強(qiáng)自身綜合實(shí)力。

??以龍湖為例，經(jīng)發(fā)龍湖·冠寓武漢德銳大廈店于今年7月正式開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目運(yùn)用政企合作模式，拿地企業(yè)為武漢江夏經(jīng)發(fā)投集團(tuán)，由龍湖龍智造旗下龍智精工提供建造服務(wù)，后由龍湖冠寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，這類模式極致發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，由有政策和資源優(yōu)勢(shì)的國(guó)企平臺(tái)負(fù)責(zé)籌集，具備成熟經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)化企業(yè)進(jìn)行代建和運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理，從而實(shí)現(xiàn)保租房項(xiàng)目的快速落地。對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，純輕資產(chǎn)的輸出模式投入更小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并且雙方合作所帶來(lái)的資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)于自身戰(zhàn)略發(fā)展的嘗試、碰撞來(lái)說(shuō)也是百利無(wú)一害。

??實(shí)際上，長(zhǎng)租房的輕資產(chǎn)輸出就是利用企業(yè)自身成熟的品牌價(jià)值、運(yùn)營(yíng)體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)支持系統(tǒng)等，通過(guò)委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運(yùn)營(yíng)能力的最大價(jià)值的一種模式。該模式在發(fā)展過(guò)程中逐漸演變，當(dāng)前已形成從前期代建、咨詢到中期改造、裝修及后期管理、運(yùn)營(yíng)于一體的多元服務(wù)體系，且不同的體系可介入階段、能合作的機(jī)會(huì)和方向，以及輸出內(nèi)容也有一定的差異性。

??而隨著我國(guó)租賃客戶群體年齡化持續(xù)增大，隨之而來(lái)的將是這部分客戶對(duì)租賃產(chǎn)品的品質(zhì)需求也將日益增強(qiáng)，意味著未來(lái)租賃行業(yè)將聚焦高品質(zhì)發(fā)展。當(dāng)然，這個(gè)判斷并非空穴來(lái)風(fēng)，一方面調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2023年30歲以上租客群體占比約51%，相對(duì)2017年提升31個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，8月以來(lái)住建部也表示要建設(shè)“好房子”，不僅商品房要建設(shè)好房子，保障性住房是民心工程，也應(yīng)該建成“好房子”，這也說(shuō)明了未來(lái)的租賃住房產(chǎn)品品質(zhì)化發(fā)展大勢(shì)所趨。對(duì)于參與企業(yè)來(lái)說(shuō)，其綜合實(shí)力要求將會(huì)更高，尤其是前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)、改造、裝修與后期運(yùn)營(yíng)一體化的服務(wù)能力， 該壓力下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的多元模式還將持續(xù)作為行業(yè)探索發(fā)力點(diǎn)，也將成為企業(yè)發(fā)展致勝新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??轉(zhuǎn)眼2024年已過(guò)去四分之三，盡管行業(yè)正面臨諸多挑戰(zhàn)，但租賃企業(yè)仍承壓積極布局、逐步探索新的模式、尋找新的出路、構(gòu)建新的核心競(jìng)爭(zhēng)力以走出大環(huán)境低谷期。我們也堅(jiān)信，在企業(yè)的不懈努力和創(chuàng)新突破下，未來(lái)行業(yè)將呈現(xiàn)出穩(wěn)健而高質(zhì)的發(fā)展格局。