??2024年9月26日，中央政治局會(huì)議首次定調(diào)“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，季度末信貸政策迎來(lái)多項(xiàng)調(diào)整，主要包括LPR及房貸利率、首付比例、存量房貸降息等方面。

??9月29日，上海率先調(diào)整住房限購(gòu)政策，揭開(kāi)一線城市新一輪限購(gòu)松綁的序幕，隨后廣州全面放開(kāi)限購(gòu)，深圳住房限購(gòu)政策也迎來(lái)松綁。

??9月30日晚間，一線城市最后一個(gè)北京也發(fā)布調(diào)整政策，五環(huán)內(nèi)非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環(huán)外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套不低于15%，二套不低于20%。

??從4個(gè)一線城市政策對(duì)比來(lái)看，廣州成為本輪調(diào)控中第一個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市，上海、深圳和北京則有針對(duì)性地優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策，其中深圳調(diào)整力度更強(qiáng)，上海和北京調(diào)整不及預(yù)期。

??2024年三季度，地方需求端調(diào)控繼續(xù)放松，全國(guó)約145個(gè)城市出臺(tái)約196次新政，政策出臺(tái)頻次與二季度基本持平，但9月底力度明顯較高，體現(xiàn)“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的施政決心。

??我們認(rèn)為9月26日的政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)都會(huì)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)可期。

??2024年僅剩下最后三個(gè)月，在整體市場(chǎng)信心修復(fù)的過(guò)程中，如何“止跌回穩(wěn)”將成為四季度乃至全年的關(guān)鍵課題。

??本期國(guó)慶特別策劃，將從政策、業(yè)績(jī)、土地、市場(chǎng)、融資、物業(yè)、租賃、城更等多個(gè)方面，全面復(fù)盤(pán)前三季度筑底情況，以期預(yù)判行業(yè)未來(lái)走向。

??2024年9月26日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??從歷次政治局會(huì)議的表述來(lái)看，此次政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

??不僅如此，對(duì)比過(guò)往政治局會(huì)議中房地產(chǎn)的表述，此次對(duì)房地產(chǎn)方面的要求更加具體，且可操作性更強(qiáng)。如調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率等。

??政治局會(huì)議定調(diào)后，2024年9月29日，上海、廣州、深圳齊出房地產(chǎn)新政。9月30日晚間，北京跟進(jìn)，從4個(gè)一線城市政策對(duì)比來(lái)看，廣州如預(yù)期成為首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市，上海、北京微調(diào)限購(gòu)不及預(yù)期，深圳力度明顯更大。

??1、北京降首付，非北京戶籍家庭五環(huán)內(nèi)“5改3”、五環(huán)外非北“5改2”

??2024年9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知，成為一線城市中最后一個(gè)政策調(diào)整的城市。主要涉及降首付、限購(gòu)、公積金等。

??第一，非北京戶籍家庭3年社保可買(mǎi)五環(huán)內(nèi)，2年社保可買(mǎi)五環(huán)外，特殊人才1年。對(duì)非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房的，社?；騻€(gè)稅繳納年限由“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)減為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房的，進(jìn)一步調(diào)減為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上”。符合北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購(gòu)房，明確為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

??第二，首付比例降至首套15%、二套25%。將商業(yè)性個(gè)人住房貸款首套房貸最低首付款比例由不低于20%下調(diào)至不低于15%，二套房貸由不低于35%（購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房）、不低于30%（購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調(diào)至不低于20%。

??第三，京籍二孩以上家庭購(gòu)房的，公積金可貸款額度上浮40萬(wàn)元。京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

??第四，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

??第五，調(diào)整通州區(qū)住房限購(gòu)政策。居民家庭購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

??從政策內(nèi)容來(lái)看，北京依然是一線城市中限購(gòu)最嚴(yán)的城市，此次調(diào)整也相對(duì)保守，不及預(yù)期。

??2、上海降首付，外環(huán)外限購(gòu)“3改1”、居住證+3年社?？上頊?br/>

??9月29日晚間，上海率先調(diào)整住房限購(gòu)政策，主要涉及限購(gòu)、限貸、稅費(fèi)減免等三方面。

??第一，非滬籍1年社?？少I(mǎi)外環(huán)外、居住證+3年社?？上頊?，滬籍臨港可多買(mǎi)一套。非滬籍買(mǎi)外環(huán)外社保年限由3年降為1年，另外，非滬籍居民原本最多只能買(mǎi)1套，而現(xiàn)在只要居住證積分達(dá)標(biāo)且滿3年社保，以家庭為單位最多可以買(mǎi)2套，多孩家庭最多可以買(mǎi)3套。滬籍居民的購(gòu)房政策在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，增加了可以在臨港多買(mǎi)一套的選擇。

??第二，首付比例降至首套15%、二套25%。首套房首付比例由原本的20%降到15%，二套房首付比例由35%降到25%，臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等二套房首付比例由30%降到20%。除此之外，上海還表態(tài)要落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策，進(jìn)一步減輕購(gòu)房人房貸利息支出。

??第三，增值稅征免“5改2”，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后144平以上住房交易增值稅、個(gè)稅、契稅等將下降。一方面，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，另一方面，將取消普宅/非普宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，也就是原本屬于非普通住宅的144平以上的房源的增值稅、個(gè)稅、契稅等交易稅費(fèi)將降低。

??從政策對(duì)比來(lái)看，上海曾在2024年5月27日調(diào)整過(guò)限購(gòu)及信貸政策，隨后5月28日廣州、深圳同日跟進(jìn)。（詳見(jiàn)：廣州、深圳跟進(jìn)！一線城市僅剩北京）

??限購(gòu)方面，當(dāng)時(shí)上海將非滬籍居民社保年限“5改3”，同時(shí)非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。此次在“5改3”的基礎(chǔ)上，外環(huán)外社保年限由3年降為1年。同時(shí)增加了居住證達(dá)標(biāo)且滿3年社?？上響艏觥?/p>

??信貸政策方面，5月27日上海將首套首付標(biāo)準(zhǔn)從30%調(diào)整為20%，二套首付標(biāo)準(zhǔn)從40%（外圍50%）調(diào)整為30%（外圍35%）。此次在之前的基礎(chǔ)上再次下降到首套15%，二套25%（外圍20%）

??從結(jié)果來(lái)看，此次上海限購(gòu)政策調(diào)整僅與5月28日深圳限購(gòu)調(diào)整相近，信貸政策調(diào)整也僅與5月28日廣州政策調(diào)整相近，整體不及預(yù)期。

??3、廣州成為首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市，但預(yù)期成交提振效果比較有限

??9月29日，廣州發(fā)布新政，宣布自9月30日起，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。這也意味著，廣州成為4個(gè)一線城市中首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市。

??實(shí)際上，在929新政前，廣州限購(gòu)政策就是4個(gè)一線城市中最寬松的，9月27日南沙區(qū)全面取消限購(gòu)后，廣州僅有越秀、海珠、荔灣、天河、白云等5個(gè)限購(gòu)區(qū)域，且只對(duì)購(gòu)買(mǎi)120平以下住房進(jìn)行限購(gòu)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，在原本較為寬松的政策框架下，受限購(gòu)制約的潛在購(gòu)房需求并不多，因此全面放開(kāi)限購(gòu)所能帶來(lái)的成交提振效果比較有限，政策的信號(hào)意義要大于實(shí)際意義。

??4、深圳降首付，取消限價(jià)限售，中心區(qū)域社?！?改1”、外圍取消限制

??9月29日，深圳住建局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，提出調(diào)整分區(qū)住房限購(gòu)政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策等措施。具體來(lái)說(shuō)：

??第一，非戶籍購(gòu)房社保“3改1”、外圍區(qū)域不再要求社保，戶籍家庭外圍區(qū)域可多購(gòu)1套。針對(duì)于非戶籍居民來(lái)說(shuō)，在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道購(gòu)房社保年限由3年降為1年，其余區(qū)域不再看社保。戶籍家庭的限購(gòu)調(diào)整并不多，只是將可在外圍區(qū)域多購(gòu)買(mǎi)一套的人群限定范圍從多孩家庭放寬到全市居民家庭。

??第二，下調(diào)首付比例至15%、20%，放松多孩家庭限貸。首付比例由原本的首套最低20%、二套35%調(diào)降為首套15%、二套20%，深山合作區(qū)二套為15%。此外，限貸政策向多子女家庭傾斜，多還家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用首套住房貸款政策。

??第三，取消限售。在原有政策體系下，深圳商品住房、公寓需要分別取證滿3年、滿5年才可以轉(zhuǎn)讓，新政取消了商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)后，即可上市交易。

??第四，取消限價(jià)。深圳原本對(duì)新房銷售實(shí)施價(jià)格指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商申報(bào)價(jià)格高于周邊同類項(xiàng)目或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格時(shí)，相關(guān)部門(mén)可以不予辦理價(jià)格備案、暫不合法預(yù)售許可，而新政后價(jià)格由開(kāi)發(fā)商自主確定并報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)備案，給予了房企充分的自主定價(jià)空間。

??第五，增值稅征免年限“5改2”。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

??從結(jié)果來(lái)看，深圳政策力度比上海更大，預(yù)計(jì)將對(duì)提振市場(chǎng)信心和最終交易產(chǎn)生積極作用。尤其是二手房市場(chǎng)影響最明顯。

??在上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市齊出房地產(chǎn)新政的同一天，9月29日晚，央行中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，重點(diǎn)涉及：

??第一，適用范圍上，所有加點(diǎn)高于LPR-30BP的存量商貸，無(wú)論首套二套均可享受。不同于2023年8月僅限于首套房的存量房貸降息，此次批量降息還惠及二套房借款人，由于二套房原有房貸加點(diǎn)一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅將更大。

??第二，調(diào)整幅度上，降為不低于LPR-30BP，京滬深等還要不低于地方加點(diǎn)下限。《倡議》明確批量調(diào)整后，存量房貸利率原則上降至不低于LPR-30個(gè)基點(diǎn)（3.35%），北京、上海、深圳由于還未取消房貸利率下限，還要不低于地方加點(diǎn)，比如深圳二套房存量房貸利率最多只能降到LPR-5BP。

??第三，時(shí)間上，10月底前完成批量調(diào)整。要求主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對(duì)外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。

??此外，為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴(kuò)大等問(wèn)題，央行將推動(dòng)完善完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，要點(diǎn)包括以下幾方面：

??第一，允許銀行和借款人自主協(xié)商變更房貸加點(diǎn)，不用等待批量調(diào)整。商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾。

??第二，取消重新定價(jià)周期最短為一年的限制，能讓存量房貸客戶更快享受LPR下調(diào)帶來(lái)的利率優(yōu)惠。原本房貸利率的重新定價(jià)周期規(guī)定為一年，且大多數(shù)定價(jià)日為每年的1月1日，這意味著對(duì)于存量房貸客戶來(lái)說(shuō)，今年的LPR利率下降，要到來(lái)年1月才能轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性的房貸利率下調(diào)。此次取消了重加定價(jià)周期一年的硬性限制，將之縮短為季、半年，可以讓存量房貸客戶在降息周期更快享受LPR下調(diào)帶來(lái)的利率優(yōu)惠，當(dāng)然LPR利率一旦回到上行周期，存量房貸的跟隨上調(diào)也會(huì)更加及時(shí)。

??除了存量房貸降息以外，央行在9月24日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上預(yù)告的降全國(guó)層面二套首付、再貸款支持比例提高100%、續(xù)期“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持等政策也一一落地。

??三個(gè)一線城市齊出房地產(chǎn)新政，央行存量房貸降息等細(xì)則 發(fā)布，可以說(shuō)是充分體現(xiàn)了“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的施政決心。

??整體來(lái)看，2024年三季度，中央著力于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，部署了住房養(yǎng)老金試點(diǎn)等工作，季度末央行等三部委打出政策組合拳，繼續(xù)托底短期樓市。

??同時(shí)地方需求端調(diào)控繼續(xù)放松，全國(guó)約145個(gè)城市出臺(tái)約196次新政，政策出臺(tái)頻次與二季度基本持平，但較去年三季度下降2成。三季度，信貸方面政策調(diào)整最為一致且密集，多數(shù)城市將限貸套數(shù)核算范圍由全市縮小為區(qū)，對(duì)于掛牌出售、出租的房屋予以套數(shù)核減，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標(biāo)配。

??供給端方面，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，三季度，24個(gè)城市出臺(tái)計(jì)容新規(guī)。

??如上海、深圳等放開(kāi)70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開(kāi)放空間不再計(jì)容；放寬半開(kāi)敞空間半計(jì)容比例，調(diào)整陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標(biāo)要求；放寬層高限制；優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺(tái)管控要求；出臺(tái)限高令，控制超高層住宅開(kāi)發(fā)等。

??與此同時(shí)，2024年三季度，存量住房收儲(chǔ)進(jìn)入落地期，保障性住房再貸款支持加碼，各地房源征集公告密集發(fā)布，多城已開(kāi)啟首批保障性住房配租、配售。

??中央保障性住房再貸款支持加力。9月24日，央行3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國(guó)企收儲(chǔ)進(jìn)度。另?yè)?jù)央行披露的再貸款發(fā)放進(jìn)度，截至二季度末，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審核發(fā)放再貸款資金超過(guò)120億元。

??地方收儲(chǔ)加速落地，三季度，22個(gè)城市發(fā)文推進(jìn)收儲(chǔ)工作。大連、長(zhǎng)沙、泰安、柳州、蚌埠等多個(gè)城市發(fā)布房源征集公告，明確收儲(chǔ)房源的區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲(chǔ)價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)。

??福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等已完成部分房源收儲(chǔ)任務(wù)，福州、鄭州等已有保障性住房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目入市。

??從9月底政策連發(fā)來(lái)看，如此多重磅政策密集落地非常罕見(jiàn)，可以說(shuō)是充分體現(xiàn)了政治局會(huì)議“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的決心。

??從預(yù)期政策效果看，廣州原本的限購(gòu)政策已很寬松，因此在刺激需求釋放力度有限。深圳、上海新政最全面，涉及“四限”調(diào)整和降低交易稅費(fèi)，將在二手房市場(chǎng)影響更明顯。北京政策松綁不及預(yù)期，為一線城市中最保守。

??展望四季度，一線城市“四限”調(diào)整之后效果發(fā)酵，市場(chǎng)預(yù)期逐步改善，10月整體成交或?qū)⒅沟蠓€(wěn)，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有一定的放量空間。