??2024年前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%；新建商品房銷售額35665億元，同比下降27.9%。另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額也下滑至2305.2億元，同比下降25.7%。

??房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項指標，以兩位數(shù)的降速繼續(xù)下滑，傳遞出購房人、企業(yè)、投資人對樓市未來缺乏信心的信號。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，5月中旬以來，有關(guān)部門和地區(qū)進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，出現(xiàn)了一些積極變化，但目前整體房地產(chǎn)市場依然在調(diào)整過程中。

??“當前大型頭部民營房企岌岌可危，作為去庫存、穩(wěn)市場的參與主體之一，樹立房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)的信心尤為重要?！鄙虾Ｊ泄ど搪?lián)房地產(chǎn)商會認為，按照目前發(fā)展趨勢，2024年房地產(chǎn)行業(yè)銷售可能還將下滑10%以上，土地市場也將有20%左右降幅，市場銷售、地產(chǎn)企業(yè)生存都處在懸崖邊上，危及經(jīng)濟發(fā)展和金融穩(wěn)定。

??市場環(huán)境復雜多變，行業(yè)觀察人士認為，破局的關(guān)鍵在于行業(yè)自我改革，逐步走出低谷。目前，房地產(chǎn)市場成交走弱是歷史發(fā)展慣性使然，也存在運行機制不暢和預期不穩(wěn)多方面問題。

??宏觀層面來看，房地產(chǎn)新發(fā)展模式尚未確立?！叭吣Ｊ健毙纬傻倪^量供給及其帶來的負面影響需要市場消化，而消化速度受到房企出險、項目停滯等現(xiàn)實問題拖累。

??而從微觀層面來看，在需求側(cè)政策已較2021年發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變的環(huán)境下，消費者對房地產(chǎn)資產(chǎn)價值縮水，期房“保交樓”能否落到實處仍然保持較弱預期；金融機構(gòu)判斷行業(yè)風險出清尚未結(jié)束，對增量投資風險水平保持疑慮。

??消費者對市場悲觀預期和風險疑慮需要現(xiàn)實中強有力的回應(yīng)，這就要求具有較強信用水平的市場主體向市場增加有效供給。從供應(yīng)端來看，一方面要繼續(xù)加強優(yōu)質(zhì)增量商品房供應(yīng)，另一方面地產(chǎn)企業(yè)與地方政府、金融機構(gòu)等相關(guān)方配合介入化險項目，解決存量項目“保交樓”和“資產(chǎn)盤活”雙重問題，與需求端政策共同建構(gòu)各地房地產(chǎn)市場企穩(wěn)、回暖的現(xiàn)實基礎(chǔ)。同時幫助已出險房地產(chǎn)項目形成價值預期穩(wěn)定，變現(xiàn)可能性較高的有效資產(chǎn)，構(gòu)建防范房地產(chǎn)風險向金融領(lǐng)域蔓延“第一道防火墻”。

??紓困“保交樓”需要機制化、市場化

??與標準化程度更高的增量商品房開發(fā)相比，出險項目紓困和保交樓成果對市場預期影響更大。受困于市場前景不明朗，“市場化化險機制”不完善，盤活資金落實難等問題，房企參與紓困業(yè)務(wù)積極性不高，已出險項目紓困總體進展不快，隨著各地保交樓工作不斷走向深入，比較普遍的模式包含地方自主保交樓、AMC紓困等類型。

??地方自主保交樓多見于市場調(diào)整初期，房企憑借地方臨時性紓困資金驅(qū)動復工復產(chǎn)，或者部分地方國企接管出險房企下屬開發(fā)項目，注入部分流動性幫助項目復工復產(chǎn)，完成工程建設(shè)實現(xiàn)保交樓目標。隨著市場下行，此類模式項目投資和管理合規(guī)性風險高、決策難度大等問題日益明顯。

??AMC紓困是以信達、東方、中信金融資產(chǎn)等AMC公司主導，推動項目破產(chǎn)重整或設(shè)立信托計劃隔離風險，提供增量資金，推動具備開發(fā)條件的土地或項目進入保交樓階段。

??債務(wù)重組、破產(chǎn)重整，是AMC參與問題企業(yè)紓困化險的不同方式。債務(wù)重組，是AMC通過收購金融機構(gòu)債權(quán)或非金債權(quán)進行債務(wù)重組，拉長期限，并根據(jù)項目現(xiàn)狀注入部分流動性，幫助復工推進項目。

??而對于債務(wù)枷鎖沉重、紓困難度大的項目，破產(chǎn)重整成為困境企業(yè)風險“重生”的方式之一，債務(wù)風險剝離后，AMC再投入增量資金推進項目建設(shè)。

??在重整程序中，AMC可以共益?zhèn)顿Y方式介入，為企業(yè)提供借款或注入流動資金，企業(yè)使用資金繼續(xù)經(jīng)營、續(xù)建項目，續(xù)建完成后的收入優(yōu)先償還共益?zhèn)?。通過共益?zhèn)顿Y，企業(yè)能夠完成在建項目的建設(shè)，最大限度恢復正常運營甚至實現(xiàn)收益，保障債權(quán)人和企業(yè)的權(quán)益。

??AMC介入一方面能夠合法合理地安排存量債務(wù)，避免出現(xiàn)進一步金融風險的發(fā)生；AMC也可以為項目提供復建資金或吸納其他社會資金投入，保障項目運轉(zhuǎn)；同時通過引入項目管理團隊，為開發(fā)項目匹配有效的管理機制，確保順利復工復產(chǎn)，最終實現(xiàn)項目盤活。

??AMC介入房地產(chǎn)項目紓困業(yè)務(wù)源于其“金融穩(wěn)定器”的自身定位，以及金融行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的緊密聯(lián)系。全國性AMC機構(gòu)發(fā)揮其在不良資產(chǎn)處置、資金籌措、資源整合以及風險防控等方面的專業(yè)優(yōu)勢，為已出險項目提供了投資層面解決方案。

??不過因已出險項目多數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已出售或抵押，背后債務(wù)問題、項目公司內(nèi)部管理問題錯綜復雜等癥結(jié)，AMC紓困模式需要引入具有完整項目管理能力的“專家組”，逐一為紓困項目組織“全方位會診”，形成風險排查和項目管理解決方案。

??在傳統(tǒng)規(guī)模型地產(chǎn)企業(yè)看來，此類業(yè)務(wù)投入與回報不匹配，參與積極性不高，因此整體化險進度不及預期。地產(chǎn)項目化險未能取得普遍性突破的大背景下，消費者對新房市場存在風險的疑慮無法破除，市場成交總規(guī)模持續(xù)下行，間接導致項目紓困局面日益嚴峻。

??解決前述矛盾的關(guān)鍵在于，化解底層資產(chǎn)與上層資金、項目盤活與運行監(jiān)管之間的“不匹配”問題，讓更多市場主體有動力積極參與化險過程。

??國有地產(chǎn)企業(yè)探索產(chǎn)融協(xié)同化險

??近年來，中國信達、東方資產(chǎn)、中信金融資產(chǎn)等企業(yè)不斷探索房企紓困的可行模式。例如，中國信達采用“傳統(tǒng)債權(quán)收購+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”模式，先后推動了鄭州地區(qū)天樾九章、未來公元等項目實現(xiàn)了保交樓目標。

??與傳統(tǒng)金融主導的地產(chǎn)項目紓困思路不同，中信集團作為“金融與實業(yè)并舉”的大型國有企業(yè)，旗下的中信城開也在探索“房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展模式”過程中，形成了專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主導，產(chǎn)融協(xié)同化險的新思路。

??中信城開紅樹灣項目，是中信城開主導盤活的首個佳兆業(yè)資產(chǎn)包內(nèi)出險項目。2021年底，佳兆業(yè)集團宣布美元債違約。其在深多個項目因流動性枯竭陷入停工困境，面臨地方政府、金融機構(gòu)、購房人等多方面壓力，紅樹灣項目同樣受到影響。

??2022年6月25日，佳兆業(yè)集團宣布與中信城開達成合作。中信方接手多個項目資產(chǎn)包管理權(quán)，將長期未開盤的佳兆業(yè)紅樹灣項目更名為“中信城開紅樹灣”，次月迅速取得預售許可證、開盤入市一氣呵成。以中信城開實質(zhì)管理為基礎(chǔ)，項目獲得了中信品牌和信譽支持，在一定程度上促進了項目的銷售。

??紅樹灣項目2022年首次開盤，當天銷售約160套、15億元，去化率超50%。第二個月以6.64億元的銷售額進入深圳月度新房住宅項目TOP5。2024年1月，項目順利實現(xiàn)交房。

??除了紅樹灣項目外，中信城開還接管了包括南山區(qū)東角頭地塊在內(nèi)的多個佳兆業(yè)出險項目，分別更名為“中信深圳灣”、“中信城開·金沙灣”、 “深圳中信國際大廈”，在不到2年的時間里，各項目進展飛速，東角頭項目成功解決阻礙開發(fā)的土地確權(quán)問題，展開了國際設(shè)計大賽，金沙灣項目成功復工復產(chǎn)，中信國際大廈實現(xiàn)建成開業(yè)。

??佳兆業(yè)資產(chǎn)包是中信城開牽頭推動的首個“產(chǎn)融協(xié)同”化險項目。作為資產(chǎn)管理方，中信城開根據(jù)金融債權(quán)人、佳兆業(yè)集團、地方政府等各方訴求和資產(chǎn)包內(nèi)不同資產(chǎn)特點，首創(chuàng)結(jié)構(gòu)化化險模式，將項目打包裝入信托并全面接管，拉通底層資產(chǎn)以豐補歉，解決債權(quán)和對應(yīng)資產(chǎn)價值錯配、項目流動性枯竭等一系列問題，為項目注入央企信用和流動性。在中信城開推動下佳兆業(yè)資產(chǎn)包重煥生機，已售物業(yè)順利交付，資產(chǎn)日益充實，成為了復雜項目“產(chǎn)融協(xié)同”化解風險的新樣板。

??以佳兆業(yè)項目為起點，中信城開先后協(xié)同中信銀行、中信金融資產(chǎn)接手管理北京恒大、株洲華晨等一系列已出險項目，協(xié)調(diào)各方復工復產(chǎn)，保障了8000余戶業(yè)主的合法權(quán)益。

??行業(yè)觀察人士稱，中信的成功經(jīng)驗，說明了國有地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮專業(yè)能力和信譽優(yōu)勢，主導產(chǎn)融協(xié)同聯(lián)合紓困模式，適應(yīng)現(xiàn)階段復雜的項目經(jīng)營局面和日益嚴格的監(jiān)管要求。國有企業(yè)、債務(wù)人、金融機構(gòu)與地方政府充分配合，尊重并靈活處理各方利益關(guān)系，引導各項目保交樓、化風險領(lǐng)域取得積極進展，推動項目重入正軌，重構(gòu)消費者對房地產(chǎn)市場信心，有效防止地產(chǎn)行業(yè)風險向金融領(lǐng)域蔓延。