??“想快速成交，只有‘卷價格’?！?2月25日，青島市李村板塊一位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，買方市場下，房東“割肉”賣房成常態(tài)。

??劉靜（化名）就是其中一位，其名下一套85平方米的次新房從今年3月份掛牌至今，不僅沒有成交，價格還在短短9個月內(nèi)降了20%以上。價格頻頻下探，不少已回落至2017年水平，有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人甚至作出了“青島二手房價跌回6年前”的結(jié)論。

??除了價格承壓，二手房掛牌量也在持續(xù)增加。據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，在不到1年時間內(nèi)，青島二手房掛牌量增加超過15000套。不過，今年青島二手房的成交量也是過去5年最高，達(dá)到了64161套（截至12月24日）。

??“市場需求還是有的，主要問題是觀望情緒比較重?！币晃磺鄭u市場觀察人士認(rèn)為，2024年青島二手房市場將會趨于平穩(wěn)，“小陽春”或難以出現(xiàn)。

??7次調(diào)低掛牌價難尋買家

??掛牌9個月，青島房東劉靜對名下這套房的預(yù)期價一步步被“擊穿”。

??今年3月，為了置換一套更大的房源，劉靜把一套85平方米次新房掛牌，最初掛牌價格為206萬元，該房源位于李滄東部萬科如園小區(qū)，買入價接近180萬元。

??促使她做出這樣選擇的是當(dāng)時的市場行情。

??2、3月份時，在前期積壓需求集中釋放以及學(xué)區(qū)因素影響下，青島二手房市場迎來“小陽春”。彼時，市場活躍度很高，2月份、3月份網(wǎng)簽套數(shù)分別環(huán)比增長超101%和52%，其中3月份二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8744套，為全年峰值。

??按照劉靜的設(shè)想，趁著年初市場升溫，要抓緊把這套房子出手，況且掛牌價不算最高的，且小區(qū)品質(zhì)不錯，應(yīng)該可以順利出手。

??但現(xiàn)實(shí)并不像想象的那般美好。從4月開始，青島樓市突然“熄火”，二手房市場也急轉(zhuǎn)直下，看房客戶明顯減少，成交價格也出現(xiàn)回落。

??因買家出手越來越謹(jǐn)慎，劉靜不得連續(xù)7次低掛牌價，最近一次直接降了9.5萬元。截至目前，這套房在中介平臺上報價159萬元。

??也就是說，短短9個月內(nèi)這套房降價20%以上。即便如此，依然未能成交。

??經(jīng)手這套房源的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，近幾個月來，市場上的房源越來越多，他接觸到的不少客戶從年初看到現(xiàn)在，都怕“買貴了”?！叭绻皇翘貏e著急要買房，我都不會催著購房者入手了，因?yàn)榭蛻粢裁靼?，買了可能就會虧。”

??劉靜的遭遇只是一個縮影。

??今年以來，青島多個區(qū)域二手房價格頻頻下探，不少二手房成交價格已回落至2017年水平，以至有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人作出“青島二手房價跌回6年前”的結(jié)論。

??“部分區(qū)域的確存在類似情況，但不具有普遍性。優(yōu)質(zhì)的次新房跌幅沒有這么大。近期市場上愿意做出價格讓步的業(yè)主比例、讓價力度均有所增大，市場可以給購房者充足的挑選時間?！扒鄭u鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬在回顧今年青島二手房市場時說，總體看來，今年市場波動比較大。這也是他今年最大的感觸，2~3月份市場很熱，但是熱度來得快去得也快。

??多位受訪經(jīng)紀(jì)人亦表示，今年是青島二手房市場價格持續(xù)走低的一年，不少片區(qū)年內(nèi)成交價格波動超過20%，且在掛牌量不斷攀升的背景下，二手房價格下跌預(yù)期仍在。

??二手房降價出售頻現(xiàn)，影響了市場整體價格走勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月青島二手房價格環(huán)比下滑0.6％，同比下跌4.8%。而從整年價格走勢看，除去2月、3月價格環(huán)比上漲外，其余月份均處于下跌態(tài)勢，截至11月已經(jīng)8連跌。

??市場流通性仍在

??除了價格承壓，另一特點(diǎn)是掛牌量持續(xù)增加。

??9月份，青島發(fā)布新政解除限售政策后，不少次新房業(yè)主著急“解套”，政策發(fā)布1天內(nèi)二手房掛牌量激增3000多套，有小區(qū)11分鐘之內(nèi)上架20多套房源。

??據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，截至12月26日，貝殼青島平臺掛牌的二手房數(shù)量為118075套，今年1月底掛牌量為102600套，不到1年時間掛牌量增加超過15000套。

??不過，青島二手房市場流動性仍在。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，青島二手房市場今年的成交量達(dá)到64161套（截至12月24日），為過去5年最高。

??青島全年二手房成交沖高的背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場成交很大程度有賴于“以價換量”。

??“今年青島二手成交價的確在持續(xù)走低。另一方面，主城區(qū)新盤增量有限，二手房的區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。另外，業(yè)主著急賣房會選擇讓利，或者分?jǐn)傊薪橘M(fèi)，這就降低了客戶購房的成本?！必悮ふ曳壳鄭u站市場負(fù)責(zé)人陳晶認(rèn)為。

??據(jù)了解，現(xiàn)在順利賣房的業(yè)主，一種是經(jīng)過長時間的橫盤后，業(yè)主的心理預(yù)期降低了，能夠理性接受當(dāng)前價格水平；另一種是“賣一買一”鏈條已啟動，急需資金。而這個過程中，青島貝殼“優(yōu)鮮賣”及開發(fā)商“以舊換新”模式的推出，也一定程度上縮短了二手房的成交周期，促進(jìn)了交易。

??“進(jìn)入12月后成交量有增長，經(jīng)過一年多的沉淀，客業(yè)雙方都想在春節(jié)前完成買賣，一定程度上提振了成交數(shù)據(jù)?！睂O鵬表示，希望明年市場能夠成交量更好一些，給從業(yè)人員更多信心。

??不過，有觀察人士認(rèn)為，青島二手房市場全面復(fù)蘇尚需時日。“要恢復(fù)置業(yè)信心，居民就業(yè)和收入預(yù)期改善，市場才能真正回暖?！?/p>

??上述青島市場觀察人士則表示，太過悲觀亦無必要，整個政策層面對于房地產(chǎn)是持續(xù)利好的態(tài)度，“在‘保交付’的大環(huán)境下，二手房成交機(jī)會更多，但是成交難度比之前提升了不少，更考驗(yàn)從業(yè)者的專業(yè)性和服務(wù)品質(zhì)。