【主持人】
    讓我們?cè)俅斡脽崃业恼坡暩兄xPhilip Charls的精彩演講！謝謝！
    剛剛聊了這么多，目前REITs在我們國(guó)家還是初級(jí)階段，一個(gè)萌芽的狀態(tài)，據(jù)我們了解現(xiàn)在REITs的呼聲非常高，接下來(lái)我們有請(qǐng)到了長(zhǎng)富匯銀董事長(zhǎng)兼總裁張保國(guó)，他演講的主題是“我國(guó)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀與機(jī)遇”的主題演講！掌聲有請(qǐng)張總！

長(zhǎng)富匯銀董事長(zhǎng)兼總裁張保國(guó)

【張保國(guó)】
    大家下午好！
    很高興有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家共同交流，剛才中信金石的羅總已經(jīng)詳細(xì)了介紹了REITs在中國(guó)現(xiàn)階段的情況，他介紹的非常詳細(xì)，也非常好。在講REITs之前，簡(jiǎn)單的談一下我對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一些理解。
    昨天頒布了政策利好，去年從“9.30”之后政策利好不斷，政策利好一直在出，但是在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖有點(diǎn)兒乏力，原因無(wú)外乎幾點(diǎn)，第一是市場(chǎng)的預(yù)期并沒(méi)有大的改變；第二作為經(jīng)濟(jì)宏觀基本面并沒(méi)有出現(xiàn)更大的利好；第三作為政策執(zhí)行方面，比如說(shuō)針對(duì)房地產(chǎn)的利好政策，比如說(shuō)貸款利率的優(yōu)惠，目前很少有銀行執(zhí)行到7.5折。這幾方面共同構(gòu)成目前政策向好，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力這樣一個(gè)基本面。從2015年來(lái)看，整個(gè)2014年市場(chǎng)的表現(xiàn)我們看舞臺(tái)中央是互聯(lián)網(wǎng)和二級(jí)市場(chǎng)在狂歡，房地產(chǎn)從2014年開(kāi)始就默默的躲在角落里面，一直被冷落。我覺(jué)得，這也共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)以后，所謂的新常態(tài)。
    我自己也一直認(rèn)為，從2014年這個(gè)大幕已經(jīng)完全的拉開(kāi)，所有的優(yōu)勢(shì)資源都快速的向大型企業(yè)集中，小型房企，比無(wú)論是在產(chǎn)品研發(fā)還是在開(kāi)發(fā)能力、銷售能力，包括融資能力等等方面都跟企業(yè)的差距會(huì)越來(lái)越大。包括從去年開(kāi)始作為中小房企拿銀行的錢(qián)也變得越來(lái)越難的時(shí)候，換句話說(shuō)不得不思考一個(gè)問(wèn)題就是轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)行的問(wèn)題。2014年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞就開(kāi)始確立，就是“分化”。所有的優(yōu)勢(shì)資源快速的向大型企業(yè)集中，中小房企要么轉(zhuǎn)型，要么轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)型就要進(jìn)入更細(xì)分的市場(chǎng)。無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是股票市場(chǎng)，都非常善于炒作概念，比如說(shuō)從二手房東轉(zhuǎn)變?yōu)榉趸?，到最近轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)客空間這樣一個(gè)業(yè)態(tài)，不管怎么說(shuō)，這是一種好的轉(zhuǎn)變，真正能在細(xì)分市場(chǎng)找準(zhǔn)自己的位置，并且把這方面做大做強(qiáng)。
    總的來(lái)講，2015年這個(gè)市場(chǎng)我自己的看法是這個(gè)市場(chǎng)不會(huì)太好。昨天兩個(gè)政策，二套房的政策，交易人的政策，這兩個(gè)政策對(duì)整體市場(chǎng)信心的提振我認(rèn)為會(huì)有一定的作用，但是我個(gè)人并不是非常樂(lè)觀，我對(duì)2015年市場(chǎng)的觀點(diǎn)是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。我認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走到了所謂的新常態(tài)里面，市場(chǎng)更理智，市場(chǎng)更理性。我們所依賴的市場(chǎng)的基本面需求是剛性的，2014年住宅銷量一共10一平米左右，住宅的需求占了60%，剛需的占比占到60%以上，除了主要依賴城鎮(zhèn)化以外，更多的是中國(guó)整個(gè)人口結(jié)構(gòu)所決定的。我記得20—33歲的人群超過(guò)3億，這個(gè)人群有剛性的購(gòu)房需求的客觀存在，這是我們所依賴的市場(chǎng)基礎(chǔ)。市場(chǎng)未來(lái)的轉(zhuǎn)變，如果像過(guò)去的十年這么瘋狂，永遠(yuǎn)不會(huì)再現(xiàn)。2015年的市場(chǎng)，我自己的看法是不會(huì)太好，也不會(huì)太壞，集聚2013、2014、2015年，我認(rèn)為，2013年住宅的銷量變化并不大，2015年我認(rèn)為也是一樣，但是目前我們面臨的問(wèn)題是庫(kù)存的釋放和新樓盤(pán)的上市面臨一個(gè)疊加，我們面臨的壓力會(huì)更大一點(diǎn)。這是我個(gè)人對(duì)2015年市場(chǎng)大概的預(yù)測(cè)，這個(gè)市場(chǎng)可能不會(huì)太好，也不會(huì)表現(xiàn)太差，我們自己的觀點(diǎn)是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。因?yàn)榫C合的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看我認(rèn)為不會(huì)存在系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
    REITs這個(gè)產(chǎn)品大家很了解，它起源于美國(guó)，在美國(guó)發(fā)展了比較長(zhǎng)的時(shí)間，亞太地區(qū)比較發(fā)達(dá)的是日本和澳大利亞做的非常好，新加坡也比較接近，但是總的額度是有限的。香港跟真正的REITs有一定的差距，因?yàn)樗蕾囉谑袌?chǎng)。新加坡市場(chǎng)整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展周期非常平穩(wěn)，沒(méi)有政策或者其他因素的影響。認(rèn)真看新加坡房地產(chǎn)發(fā)展周期圖，他們是五年一個(gè)周期，周期變化非常有規(guī)律，依據(jù)于這一點(diǎn)的話，REITs會(huì)比較好做，這種變化有規(guī)律可循。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)跟大陸結(jié)合的比較緊密，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響相對(duì)大一點(diǎn)，這是關(guān)于REITs全球的現(xiàn)狀。我認(rèn)為，作為REITs未來(lái)發(fā)展最大的一個(gè)問(wèn)題，其中一個(gè)便是稅收問(wèn)題。目前在全球各個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體，REITs比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，REITs都是免稅的，目前在國(guó)內(nèi)類似于公募的產(chǎn)品稅負(fù)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較重的。我認(rèn)為，稅收會(huì)是一個(gè)難題，未來(lái)究竟會(huì)怎么解決？目前已經(jīng)推進(jìn)了八年的時(shí)間，很多層面有了很大的進(jìn)步，我覺(jué)得很有可能的路徑是鼓勵(lì)一部分REITs產(chǎn)品在香港上市。去年華茂在香港上市，目前也存在一個(gè)問(wèn)題，就是規(guī)定在國(guó)內(nèi)設(shè)立相應(yīng)的公司不允許直接到海外或者香港地區(qū)，我覺(jué)得未來(lái)可能是更容易嘗試的路徑是先到香港，可以從監(jiān)管層面觀察發(fā)展實(shí)踐的效果，再逐步的在大陸開(kāi)始推進(jìn)。我覺(jué)得，它推進(jìn)的意義會(huì)非常的巨大。說(shuō)實(shí)話，可以拯救中國(guó)房地產(chǎn)，并且可以拯救中國(guó)股市。為什么這么說(shuō)？對(duì)股市來(lái)說(shuō)，尤其是目前的二級(jí)市場(chǎng)，依據(jù)房地產(chǎn)這類資產(chǎn)非常多，尤其REITs主要是依賴基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，回報(bào)非常穩(wěn)定。目前對(duì)比所有的A股上市公司，我認(rèn)為這些資產(chǎn)是絕對(duì)優(yōu)質(zhì)的，所以REITs上市未來(lái)對(duì)股市的作用非常明確。對(duì)房地產(chǎn)的話，這個(gè)就不用多講了，目前所有地產(chǎn)企業(yè)持有成本過(guò)高，流動(dòng)性過(guò)差非常明顯，我們不管從哪個(gè)層面都需要REITs。從股市，從房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，我認(rèn)為不管監(jiān)管層或者說(shuō)愿不愿意，這條路是必然要走的一條路。其他所有的方式最終都要回歸，REITs經(jīng)過(guò)美國(guó)、澳大利亞、日本等等成熟市場(chǎng)多年的檢驗(yàn)，是解決這種物業(yè)最佳的方式，我認(rèn)為中國(guó)可以期待。比如說(shuō)在3—5年，我們一定可以看到REITs上市的一天。
   REITs的金融屬性更明顯，首先它是一個(gè)金融投資產(chǎn)品，對(duì)所有的投資者，比如說(shuō)目前很多機(jī)構(gòu)資金、養(yǎng)老資金，房地產(chǎn)一限制等于沒(méi)有了投向，及股市也有限制，離了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上很大一部分資金是沒(méi)有出路的。所以，如果REITs上市會(huì)提供很好的交易平臺(tái)。目前主要的問(wèn)題是政策對(duì)放開(kāi)房地產(chǎn)融資的擔(dān)憂，這是追其中一個(gè)原因，再一個(gè)國(guó)內(nèi)的融資成本普遍偏高。另外，還有稅收的問(wèn)題，我認(rèn)為目前主要的問(wèn)題還是在這里。
    未來(lái)REITs將獲得快速的發(fā)展，從美國(guó)和日本市場(chǎng)來(lái)看，REITs發(fā)生的基本前是什么？從美國(guó)當(dāng)時(shí)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速下降至3%，日本也是類似，經(jīng)濟(jì)增速下降到2%，服務(wù)業(yè)比重突破了70%，加上城市化率，當(dāng)時(shí)在美國(guó)REITs誕生的時(shí)候城市化率到了75%，在日本是2000年左右，REITs大行其道的時(shí)候，日本城市化率接近80%，這是REITs發(fā)生的基本前提。從兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體自身的房地產(chǎn)業(yè)基本的特點(diǎn)表現(xiàn)也非常明顯，住宅銷售套數(shù)明顯下滑，空置率明顯提高，需求也同時(shí)下滑了，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度又非?？欤袊?guó)今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及為類似。所以，我認(rèn)為中國(guó)也處在REITs爆發(fā)的前夜，當(dāng)然，究竟離黎明還有多遠(yuǎn)，我們所有人共同來(lái)期待。我們的現(xiàn)狀是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行軌道，人民幣收入、城市化率處于高位的水平，中國(guó)整個(gè)社會(huì)逐步進(jìn)入消費(fèi)型社會(huì)，這是一個(gè)基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分行業(yè)出現(xiàn)了分化，住宅市場(chǎng)明顯緩慢，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展的加速期，整個(gè)商業(yè)物業(yè)持有成本過(guò)大，所以這方面都為REITs的問(wèn)世提供了極為有力的依據(jù)。
    全球的數(shù)據(jù)，整個(gè)發(fā)達(dá)市場(chǎng)，包括美國(guó)、日本等等都比較大，在亞洲的新加坡這樣的國(guó)家發(fā)展比較成熟，但是總量不是很大，430億美金，香港就更少了。從商業(yè)地產(chǎn)三種商業(yè)模式可以看出來(lái)，“開(kāi)發(fā)+出售”這種模式慢慢變得越來(lái)越不可行，會(huì)遇到越來(lái)越大的問(wèn)題。賺取開(kāi)發(fā)鏈前端的開(kāi)發(fā)收益，第一利潤(rùn)率少，第二真正能夠達(dá)到快速去化，尤其是說(shuō)到中國(guó)很多房地產(chǎn)的現(xiàn)狀一樣，前段時(shí)間對(duì)中部三線城市做數(shù)據(jù)調(diào)研的時(shí)候，建立了一個(gè)技術(shù)模型，調(diào)研完出現(xiàn)了我很擔(dān)心的結(jié)果。這個(gè)城市的城區(qū)人口規(guī)模200萬(wàn)左右，GDP3000多億，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)非常完善，非常不錯(cuò)的一個(gè)城市。當(dāng)然，這個(gè)城市也很有代表性。整個(gè)住宅去化需要兩年半的時(shí)間，非住宅去化需要八年，當(dāng)時(shí)我看了很害怕，我認(rèn)為這個(gè)城市在三線城市中非常有代表意義，2公里左右的主干道上有32棟在建的寫(xiě)字樓，這會(huì)成為非常大的庫(kù)存，這個(gè)庫(kù)存的去化用八年的時(shí)間聽(tīng)起來(lái)都覺(jué)得可怕，所以這種模式想持續(xù)很久會(huì)有很大的問(wèn)題。
    最終，真正從“開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)+金融工具”是我們真正需要的模型，當(dāng)然也是REITs真正誕生的需求點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商不單單是持有，同時(shí)可以分享到經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收益，以及物業(yè)升值所帶來(lái)的溢價(jià)分成，這是對(duì)真正持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的這部分開(kāi)發(fā)商，或者說(shuō)業(yè)主有更大的刺激和激勵(lì)作用。
    從機(jī)遇方面來(lái)講，REITs的推出使得商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性進(jìn)一步凸顯，作為金融服務(wù)商的地產(chǎn)基金我們會(huì)面臨更好的前景。從REITs提高商業(yè)地產(chǎn)的收益率，縮短資金回籠時(shí)間，追求高投資回報(bào)這個(gè)概念來(lái)講，我們可以迅速介入，拿長(zhǎng)富匯銀為例，幾個(gè)業(yè)務(wù)模型是第一，比如說(shuō)對(duì)百?gòu)?qiáng)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更深入的配資。去年我們做了五個(gè)棚改項(xiàng)目，今年準(zhǔn)備和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合，今年會(huì)共同發(fā)起100億的棚改專項(xiàng)基金。作為2015年的工作重心我們已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向?qū)Τ钟形飿I(yè)的收購(gòu)上，今年我們的愿望也很大，希望持有更多的核心區(qū)位的核心物業(yè)。這個(gè)從操作上來(lái)講，因?yàn)橥顺銮啦粏螁问荝EITs，其他類，如果有一棟樓不稀奇，如果有10棟、20棟的核心區(qū)位的核心物業(yè)，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)也非常有吸引力。目前所談的幾棟樓，成熟物業(yè)，基本上年化租金收益能達(dá)到6、7%左右，我認(rèn)為是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，未來(lái)還有升值空間，包括本身物業(yè)所帶來(lái)的升值等等這樣的機(jī)會(huì)。所以，這方面的機(jī)會(huì)應(yīng)該是很多機(jī)構(gòu)都看得到的，并且都在這方面做了相應(yīng)的布局。還有一個(gè)退出渠道，比如說(shuō)植入到上市公司等等，賣(mài)給保險(xiǎn)公司等等這些模式，這些退出渠道都可以。尤其是未來(lái)你能真正抓到核心城市、核心區(qū)委的核心物業(yè)，未來(lái)帶給我們的收益預(yù)期，一定超過(guò)我們的想象。所以，未來(lái)我們大家共同期待REITs！謝謝！