【主持人】
    謝謝羅總的介紹。接下來介紹歐洲REITs的一些實踐，我們請到的嘉賓是來自歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會首席執(zhí)行官Philip Charls先生，他為我們大家?guī)須W洲REITs實踐的主題演講掌聲有請！

歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會首席執(zhí)行官Philip Charls

【Philip Charls】
    非常榮幸有今天這樣一個機會，我來自歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會，我叫Philip Charls，是歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會的首席執(zhí)行官。首先介紹一下我們協(xié)會代表的是歐洲整個上市房地產(chǎn)行業(yè)，我們的會員包括在房地產(chǎn)行業(yè)相關的比如說您看到的在這個表里面的房地產(chǎn)公司，我們大概有一百多間房地產(chǎn)公司，我們其他的相關投資者還有其他各個不同銀行和律師事務所、保險公司等，都是跟房地產(chǎn)相關的，我們協(xié)會代表行業(yè)的總資產(chǎn)超過3500億歐元，我們主要做的事情就是在這上面，投資者交流、指數(shù)和研究、報告和監(jiān)督、活動與社交。
    我介紹一下我們會員擁有的資產(chǎn)，涉及到寫字樓、酒吧、物流等各方面的產(chǎn)業(yè)，以歐元為計價單位的，像巴黎、法蘭克福，蘇黎士的各種產(chǎn)業(yè)，當然蘇黎士以瑞士為計價單位，就是說會員公司所擁有的資產(chǎn)可以說覆蓋歐洲整個各個國家，還有不同的計價單位。
    在這張圖（PPT）中是以公司的形式來進行管理的這個公司會征收租金，從各行各業(yè)的租用者來征收租金。上面的那張圖代表的是REITs的股東，他們既可以在公開市場進行交易，也通過紅利的方式最多可以受到90%的經(jīng)營性收入。關于稅收方面，對比剛剛那位先生介紹的情況比較有趣，我們這里說的稅收并不在公司這個層面征收，而是在股東層面征收。股東既可以是個人，也可以是公司，就是機構投資者，比如說保險公司等等。
    這張圖（PPT）主要介紹一下REITs的特點。
    一是要著眼于產(chǎn)生穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目，剛剛說的發(fā)展型的物業(yè)就不太適用于REITs。
    二是90%以上收入支付于股東們。
    三是杠桿限制。
    四是內(nèi)部管理，并不可委任于外部的管理者。
    五是于證券交易所上市。
    六是運營公司——持續(xù)經(jīng)營，每年時間限制，就像任何的其他公司運營一樣。
    七是無企業(yè)稅—股東層面稅收。只要符合剛剛說的那些特點，就不需要征稅。
    中國現(xiàn)在還沒有自己的REITs，這張圖（PPT）主要是介紹歐洲擁有REITs的國家經(jīng)過歷年來的發(fā)展目前的最新狀況。比如像法國，經(jīng)歷了五次大的修改才有了今天在這個表里面看到的關于各方面的限制要求。稅收豁免：比如說公司擁有一個物業(yè)，需要把它做上市的話，可以享受到稅收豁免。分發(fā)要求：最多有90%的收入要分發(fā)作為紅利分發(fā)給投資者，像西班牙9月份的時候剛剛進行了一次更改，進行了這方面的修訂，實際上很快的在市場上受到了歡迎，很快在市場上經(jīng)過IPO融到了40億歐元的融資額。可能沒有時間一個一個足以說明，先說一下股東要求，有些國家比如單一的股東最多可以擁有60%的資產(chǎn)，對這方面要進行限制。預扣稅，政府當然需要稅收，雖然不會在公司層面增收，他們會在股東那邊增收。
    這一頁介紹的就是在歐洲最新的上市融資額，特別是西班牙、愛爾蘭經(jīng)過了一輪市場填補以后，最新的融資額。一些PE看到目前的市場在一個溢價的交易，所以預計在未來的一段時間里都會IPO。
    這一頁介紹的是西班牙的例子，最近一輪最新的REITs，其中有一家銀行之前有不良資產(chǎn)，現(xiàn)在經(jīng)過重新的收購、重組，最近有一個成功的上市，在西班牙REITs制度要求所有資產(chǎn)的至少80%是符合條件的房地產(chǎn)資產(chǎn)，資產(chǎn)必須被持有三年以上時間。目前公司市值是16億歐元，自從去年7、8月上市以后，至今回報已經(jīng)超過30%了。
    很快我們看一下投資者到底是哪些人、哪些機構，左邊一個表就是介紹的全球頂級的養(yǎng)老基金，比如說日本的退休養(yǎng)老基金GPIF，他們最近剛剛開始介入房地產(chǎn)的REITs市場。荷蘭的養(yǎng)老基金APG，他們擁有400—500億歐元的資產(chǎn)，在上市房地產(chǎn)商和直接投資這兩塊都有相應的投資。右邊的這張表介紹的是主權財富基金，包括中投和國家外管局都有積極的投資上市房地產(chǎn)這一塊。
    投資當然要看回報，右邊是投資全球上市房地產(chǎn)和REITs，在15年的年化回報率達到了9%，去年歐洲REITs的匯報達到22.5%，今年頭七個星期就回報差不多有20%，還不包括紅利。因為我們有一個低息的環(huán)境。
    謝謝！