??金科股份的重整投資人，定了。

??11月22日，金科地產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“金科股份”）及重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整案重整投資人遴選評審會第二次會議順利召開。經(jīng)評審，確認上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。

??從2023年5月22日提出重整，到2024年11月22日重整投資人敲定，18個月，昔日千億房企金科股份，終于等來“涅槃重生”的新機。

??金科股份管理層曾表示，金科股份的司法重整不以簡單解決債務問題為目標，更要通過司法重整引進實力雄厚、有產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應的戰(zhàn)略投資者，在解決存量債務風險的基礎上，為公司未來的持續(xù)經(jīng)營和良性發(fā)展帶來增量資金和資源上的支持。

??不僅如此，新的重整投資人，還將重塑新金科企業(yè)文化和業(yè)務，引入聯(lián)合體及合作方在資金、管理、技術和市場資源等各方面，給予其全方位支持。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者采訪，重整后的新金科，未來發(fā)展目標及定位是成為新型收費開發(fā)商，不再像傳統(tǒng)開發(fā)商那樣依賴項目開發(fā)銷售的收入，而是更多依靠項目的運營和資產(chǎn)管理，通過提供增值服務、收取管理費和運營費等方式盈利。

??此次金科股份重整成功，不僅意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“地產(chǎn)重整第一股”，也為更多尚處于行業(yè)深度調(diào)整中的房地產(chǎn)企業(yè)，尋求通過重整來改善財務狀況、恢復盈利能力，提供了重要借鑒和出路。

??品器聯(lián)合體中標

??此次，在多位重整投資人中勝出的上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，究竟是誰？

??股權穿透后，上海品器管理咨詢有限公司的背后大股東是北京品器管理咨詢公司（以下簡稱“北京品器”），成立于2020年，是馮侖等人早年創(chuàng)辦的御風集團旗下專注于大健康不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理機構。由招商銀行前行長馬蔚華擔任名譽主席，馮侖擔任董事長，張勇、王謙、單大偉、張冬冬等為創(chuàng)始合伙人。

??公司愿景是成為以合伙人為核心的中國領先的平臺制不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構，通過科技賦能和機制創(chuàng)新，創(chuàng)造最具價值的健康空間。

??北京品器的董事會及核心成員，實力都很強。

??馬蔚華排在首位，曾任招商銀行董事、行長。現(xiàn)任南方科技大學理事、 深圳高等金融研究院理事會成員、深圳地鐵集團外部董事、中企會企業(yè)家俱樂部主席，香港潮商集團董事會主席、非執(zhí)行董事等。

??第二位是馮侖，御風集團董事長、品器資管創(chuàng)始合伙人。1991年，創(chuàng)辦和發(fā)展御風集團和萬通集團，并擔任董事長。他還參與創(chuàng)建了民生銀行并長期出任該行董事，先后擔任網(wǎng)易、海通證券和中國光大銀行董事。

??第三位，單大偉，現(xiàn)為優(yōu)博集團董事長，中國住交會組委會秘書長，是見證并深入了解中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的業(yè)內(nèi)資深人士。

??北京品器CEO李根，曾任中信證券旗下地產(chǎn)基金 CEO，有操盤數(shù)百億元房地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗，精通房地產(chǎn)投融資和資產(chǎn)管理。

??該聯(lián)合體中另一家公司北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2018年于北京成立，致力于打造集產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、休閑等多功能于一體的現(xiàn)代化園區(qū)，擁有商業(yè)地產(chǎn)全盤操作經(jīng)驗。

??該公司引入合作出資方馮果。馮果系華辰精密裝備（昆山）第五大股東，瀾之教育基金會理事，曾任海南椰島（集團）董事。他長期從事資本市場投資，累計參與鋅業(yè)股份、鳳凰航運（原名長航鳳凰）、九發(fā)股份、st明誠、*st紅陽等十數(shù)家上市公司破產(chǎn)管理項目。

??10月7日，金科股份發(fā)布多條公告，涉及實際控制人黃紅云再次更換一致行動人。新的一致行動人是東方銀原（北京）材料有限公司，由馮果和北京謹信嘉誠科技有限公司分別持股50%，而謹信嘉誠則由馮果持股50%。

??一致行動人的權利在于，其可以共同持有和表決上市公司股份，從而對公司重大決策產(chǎn)生實質(zhì)性控制力或影響力。由此，馮果的重要性不言而喻。

??此前東方銀原并未持有金科的股份。根據(jù)協(xié)議，東方銀原計劃在6個月內(nèi)以不超過1.5元/股價格增持金科股份至少5000萬股。東方銀原表示，充分認可金科股份長期投資價值及未來發(fā)展前景，也充分認可黃紅云、金科控股及金科股份管理層的管理能力。

??重整與新生

??金科股份的重整之路，始于2023年。

??2023年5月22日，金科股份披露收到重慶端恒建筑工程有限公司發(fā)來的《告知函》。端恒建筑認為，金科股份雖不能清償?shù)狡趥鶆涨颐黠@缺乏清償能力，但作為上市公司仍有一定重生價值和挽救可能，故向重慶市第五中級法院申請對公司進行重整。

??這也是A股首家主動申請重整的千億元房企。

??對于金科而言，此次重整的主要目標是，尋找合適投資者，以注入新鮮資金，減輕債務壓力。今年6月底，金科股份管理人啟動公開招募和遴選公司及全資子公司重整投資人的工作。11月12日，該公司公告稱已收到4家意向投資人提交的重整投資方案。這表明金科股份在困境中并非完全無路可走，市場依然對其未來發(fā)展存有信心。

??如今，隨著重整投資人敲定，金科股份正式進入重整期。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，金科股份重整，反映出當前房地產(chǎn)市場面臨較大壓力和市場低迷狀態(tài)，這也促使地產(chǎn)企業(yè)尋求通過重整來優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，改善財務狀況，從而在行業(yè)整合中獲得競爭優(yōu)勢。一方面，通過引入外部投資者進行資本重整，向市場傳遞出積極信號，即公司正在采取積極措施恢復和振興企業(yè)業(yè)務，有助于提升市場對公司未來的信任。另一方面，通過重整，減輕債務負擔，避免進一步財務危機，給公司留出恢復與發(fā)展空間。

??金科股份的重整方案，為市場提供了一個了解其重組進展和未來發(fā)展方向的機會。

??記者采訪獲悉，重整后的新金科將在投資管理、運營管理與特殊資產(chǎn)三大業(yè)務板塊進行布局、規(guī)劃，在各細分領域深耕的同時，做好各業(yè)務板塊之間的協(xié)同。

??投資管理業(yè)務，將成為新金科全業(yè)務條線的核心樞紐，負責統(tǒng)籌公司各子板塊的業(yè)務與項目。

??開發(fā)管理業(yè)務，遵從輕資產(chǎn)化收費開發(fā)商定位，專注于健康住宅、商業(yè)綜合體、辦公樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開發(fā)管理。

??特殊資產(chǎn)業(yè)務，專注于困境資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的投資與處置，提供特殊資產(chǎn)一站式的“理債”服務，包括資產(chǎn)運營、管理、處置及金融工具的解決方案。該業(yè)務將完全區(qū)別于傳統(tǒng)特殊資產(chǎn)的業(yè)務模式，采取輕資產(chǎn)化來運營，緊緊抓住這輪“化債”周期，深度綁定中國幾大頭部互聯(lián)網(wǎng)平臺做服務，賺取管理和服務收入。

??這是資本所向，更是行業(yè)發(fā)展大勢。

??隨著經(jīng)濟周期的轉(zhuǎn)換，市場待管理的金融債權體系巨大，特殊資產(chǎn)管理行業(yè)迎來機會。

??截至2023年末，銀行業(yè)金融機構整體不良貸款余額3.95萬億元，非銀金融機構不良貸款預計6000億元以上，信托風險事件仍在持續(xù)。這些不良貸款主要為企業(yè)逾期或可能發(fā)生逾期的應收賬款、其他應收款等，是地方AMC的重要業(yè)務來源。

??一位投行人士稱，參照歐美發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)后開發(fā)時代的未來業(yè)務方向，將是以特殊資產(chǎn)投資管理和專業(yè)服務為主，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目開發(fā)為輔，打造“輕重并舉、租售并舉、增存并舉”的商業(yè)模式，形成特殊資產(chǎn)投資管理、綜合開發(fā)和專業(yè)服務相互賦能、協(xié)同發(fā)展的新格局，實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商向特殊資產(chǎn)投資管理商的轉(zhuǎn)型。