??熱鬧了多日的A股迎來(lái)了調(diào)整。10月9日，A股三大指數(shù)早盤低開，市場(chǎng)近5000只個(gè)股下跌，房地產(chǎn)板塊跌幅居前。

??此前一天，A股卻呈現(xiàn)了完全不同的景象。10月8日，市場(chǎng)三大股指分別以超過10%的上漲幅度高開，隨后盤中出現(xiàn)回落，午后再次回升；截至當(dāng)日收盤，滬深兩市成交額首次突破3萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史天量。

??借著近期股票市場(chǎng)的牛氣，作為過去四年累計(jì)下跌時(shí)長(zhǎng)和幅度都較之其他行業(yè)更甚的地產(chǎn)股也出現(xiàn)大幅反彈。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，僅9月30日一天，百?gòu)?qiáng)房企的市值總和就漲了近1500億元；截至2024年三季度末，百?gòu)?qiáng)上市房企市值總和較上一季度末上漲超5000億元，95家上市房企市值處于上漲態(tài)勢(shì)，僅有5家房企市值下跌。

??股市牛氣沖天，樓市也不負(fù)眾望。

??就在“十一”節(jié)前，央行宣布下調(diào)首套房、二套房貸利率，以上海為首的一線城市相繼推出樓市政策“大禮包”，助力樓市止跌企穩(wěn)。在政策作用下，市場(chǎng)反響立竿見影，黃金周期間各地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，房企銷售戰(zhàn)績(jī)屢創(chuàng)新高。

??正當(dāng)市場(chǎng)氣氛熱烈之時(shí)，一些券商和業(yè)內(nèi)人士也給“瘋狂”的投資者們發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示。國(guó)金證券警惕投資者“風(fēng)險(xiǎn)=收益”，對(duì)短期高收益的博取等同于賭博，不如考慮放平心態(tài)，放長(zhǎng)線、累收益。

??超9成地產(chǎn)股市值上漲

??整體來(lái)看，今年三季度，百?gòu)?qiáng)房企市值環(huán)比止跌回升。

??截至三季度末，超9成上市房企市值環(huán)比上漲，漲幅在50%以上的房企有16家，漲幅最高的是融創(chuàng)中國(guó)，一個(gè)季度市值上漲了130.63%。

??在一片漲勢(shì)中，市值超千億元的上市房企數(shù)量也增至8家，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、恒基地產(chǎn)以及長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。其中，截至三季度末，新鴻基地產(chǎn)以2236億元總市值高居榜首，也是百?gòu)?qiáng)上市房企中唯一一家市值超過2000億元的房企。

??自2020年下半年起，地產(chǎn)股就開始了將近四年之久的持續(xù)走低。相比其他行業(yè)，地產(chǎn)股累計(jì)下跌的時(shí)間更久、幅度更大。長(zhǎng)期以來(lái)，地產(chǎn)股的漲跌與政策息息相關(guān)，每一次的政策支持都會(huì)帶來(lái)地產(chǎn)股短時(shí)沖高，此次亦不例外。

??“在政策有針對(duì)性的支持下，地產(chǎn)股短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)較大幅度反彈在情理之中，屬于比較典型的‘超跌反彈’?！睆V開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓表示：“新政令投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展更具信心。”

??9月26日中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是中央政治局會(huì)議時(shí)隔多年后首度明確提出有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策要求，劃出了政策底線，這對(duì)提振市場(chǎng)信心至關(guān)重要，即房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面可能在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生扭轉(zhuǎn)當(dāng)前頹勢(shì)。

??此后的9月29日，一線城市紛紛放出樓市政策優(yōu)化大招，上海提出調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施；廣州直接取消居民家庭購(gòu)買住房各項(xiàng)限購(gòu)政策；深圳、北京緊隨其后也對(duì)政策進(jìn)行松綁調(diào)整。同日，降低存量房貸利率時(shí)間明確，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。隨后，工行、建行、農(nóng)行和中行四大國(guó)有銀行發(fā)布公告，將于10月12日起發(fā)布具體操作細(xì)則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整。

??在這些政策中，馬泓認(rèn)為，有兩項(xiàng)具體措施值得關(guān)注。一是會(huì)議明確要求“調(diào)整住房限購(gòu)政策”，四大一線城市紛紛跟進(jìn)調(diào)整限購(gòu)的住房支持政策，為下一個(gè)階段大城市樓市銷售改善提供了良好的基礎(chǔ)；二是會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度”，意圖在于推動(dòng)商業(yè)銀行擴(kuò)大房企信貸規(guī)模。

??在政策的強(qiáng)刺激下，9月30日，地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，A股房地產(chǎn)板塊掀起漲停潮，萬(wàn)科A、華僑城A、新城控股、金地集團(tuán)、綠地控股、上海臨港等近20只股票競(jìng)價(jià)漲停。港股內(nèi)房股也全線飄紅，佳兆業(yè)漲幅超60%，綠地香港、禹洲集團(tuán)等股價(jià)漲幅均超20%。

??短期面臨回調(diào)壓力

??地產(chǎn)股這一波上漲行情還需與整個(gè)A股的走勢(shì)相結(jié)合。

??近期，A股的火熱行情吸引了不少投資者入場(chǎng)，也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)“牛市”是否到來(lái)的熱議。

??一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前“牛市”的方向并未確定，投資者還需警惕風(fēng)險(xiǎn)。

??匯生國(guó)際資本總裁黃立沖在接受采訪時(shí)表示，股市投資本質(zhì)上是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的活動(dòng)，香港也有大量已經(jīng)套牢多年的投資者等候內(nèi)地投資人接盤，內(nèi)地投資者赴港開設(shè)銀行和證券賬戶，參與港股市場(chǎng)，可能是出于對(duì)投資機(jī)會(huì)和多樣性的追求。這種現(xiàn)象可能是由于內(nèi)地與香港股市的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，以及受到國(guó)家政策支持的驅(qū)動(dòng)。因此其希望部分投資人要注意風(fēng)險(xiǎn)，見好就收，不要戀戰(zhàn)。

??另一種觀點(diǎn)相對(duì)樂觀。

??在馬泓看來(lái)，自2021年下半年A股從3800點(diǎn)高位持續(xù)回落將近3年，于9月下旬觸底。今年9月24日、9月26日和9月30日，政策明顯轉(zhuǎn)向，股市出現(xiàn)了歷史級(jí)別的大幅反彈，這體現(xiàn)了中央對(duì)提振國(guó)民經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)信心的決心。

??參考以往股市大級(jí)別回升的狀況來(lái)看，馬泓認(rèn)為，此輪行情可能并非短期行為。

??馬泓表示，針對(duì)股市，政策有望在三方面推出重要舉措，包括大力發(fā)展權(quán)益類公募基金，完善“長(zhǎng)錢長(zhǎng)投”的制度環(huán)境，持續(xù)改善資本市場(chǎng)生態(tài)。下一步，中央?yún)R金公司將加大對(duì)ETF的增持力度，央行創(chuàng)新設(shè)立的兩項(xiàng)共8000億規(guī)模全新工具也將為穩(wěn)定股市發(fā)展助力。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)股市仍有不小發(fā)展空間。

??不過，他也表示，由于短期市場(chǎng)上漲脈沖動(dòng)能釋放過大，上證綜合指數(shù)在半個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)累計(jì)最大漲幅接近1000點(diǎn)，累計(jì)漲幅超過30%，其他主要股票指數(shù)上漲幅度同樣不小，因此短期可能存在技術(shù)性回調(diào)的壓力。

??地產(chǎn)股亦然。馬泓表示，通常市場(chǎng)會(huì)在政策出臺(tái)初期階段出現(xiàn)較為明顯的反彈，中信一級(jí)房地產(chǎn)指數(shù)在過去的十幾個(gè)交易日累計(jì)上漲接近45%，短期漲幅巨大，因此面臨一定回調(diào)壓力。資本市場(chǎng)可能需要等待后續(xù)房地產(chǎn)新政落地后相關(guān)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)改善后再做后續(xù)投資決策的判斷。

??對(duì)于下一階段地產(chǎn)股的走勢(shì)，馬泓認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策基調(diào)的轉(zhuǎn)變以及新政的不斷落地，投資者對(duì)房地產(chǎn)上市公司的信心會(huì)逐步恢復(fù)。