??7月9日晚間，萬科披露了一份投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表，回應(yīng)了包括房地產(chǎn)未來走勢、業(yè)績預(yù)告情況、債務(wù)償還規(guī)劃、融資進(jìn)展、大宗交易情況等諸多熱點(diǎn)問題。

??這份記錄表顯示，7月9日，在公司會(huì)議室，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、董秘朱旭、高級副總裁兼商業(yè)事業(yè)部（BG）首席合伙人孫嘉接待了廣發(fā)證券、花旗證券、海通證券、中信證券、國信證券、中金公司和華泰證券的調(diào)研。

??萬科在調(diào)研中表示，本輪政策對癥下藥，直指痛點(diǎn)，效果明顯。我們相信應(yīng)對市場變化的政策工具是非常充分的，并且已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

??對于行業(yè)走勢，萬科堅(jiān)信，相對于潛在總需求，目前市場供給水平無論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會(huì)。未來十年市場需求量完全可以保障每年10億～12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1～5月進(jìn)一步下降25%。照此推算，今年住宅新開工量不會(huì)超過5億平方米，人均量比一些發(fā)達(dá)國家目前水平還低。

??萬科認(rèn)為，從我國城市發(fā)展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機(jī)會(huì)。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢會(huì)更加明顯。

??對于市場非常關(guān)心的融資及債務(wù)問題，萬科表示，公司獲得了金融機(jī)構(gòu)極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元，過程中主要金融機(jī)構(gòu)都給予了公司極大支持。上半年公司完成了公開市場債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。

??公開市場債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無到期的境外公開市場債務(wù)；完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計(jì)50億元。下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計(jì)共43億元，通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、過渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

??項(xiàng)目白名單方面，按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請，萬科大部分在建項(xiàng)目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?bào)。萬科還利用經(jīng)營性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開展專項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增149.8億元。

??銀團(tuán)貸款有序推進(jìn)。5月萬科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這也是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產(chǎn)包融資。未來萬科還將繼續(xù)爭取銀團(tuán)貸款機(jī)會(huì)，鞏固公司現(xiàn)金流。

??這日夜間，萬科發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)告，2024年上半年預(yù)計(jì)凈虧損70億元～90億元，同比下降171%～191%；扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損50億元～65億元，同比下降157%～175%。

??“公司對業(yè)績虧損深表歉意?！比f科對此解釋稱，主要原因包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、部分項(xiàng)目計(jì)提減值、非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損、大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

??萬科坦承，歷史上我們出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型操之過急、步子太大，開發(fā)項(xiàng)目投資過于樂觀等問題，隨著市場的變化、房價(jià)的下跌，這些問題對公司現(xiàn)金流和業(yè)績都產(chǎn)生了壓力。一般而言，一季度是交付結(jié)算的淡季，二季度的交付結(jié)算規(guī)模要顯著超過一季度，歷史問題帶來的業(yè)績壓力會(huì)體現(xiàn)得明顯。例如今年上半年，萬科交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，占比75%。此外，結(jié)合市場的動(dòng)態(tài)變化，公司也對部分項(xiàng)目計(jì)提了減值。

??“公司從今年二季度開始全力落實(shí)瘦身健體的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營和降低負(fù)債的方案，對庫存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)。有些資產(chǎn)交易價(jià)格低于賬面值，并且主要發(fā)生在二季度，但這些舉措有助于公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質(zhì)量發(fā)展軌道必須要付出的陣痛和代價(jià)?！比f科管理層說，下半年公司會(huì)全力以赴，積極落實(shí)業(yè)務(wù)重整和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一攬子方案，我們有信心、有決心，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，聚焦主賽道，推動(dòng)企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道。

??也是在這日晚間，萬科對外公布了一份管理層集體增持計(jì)劃。按照計(jì)劃，萬科骨干管理人員1862人計(jì)劃自籌2億元，增持公司A股股票。這是萬科自2022年以來首次發(fā)出的管理層增持。而目前萬科的業(yè)績和股價(jià)都處在低位，7月9日收盤時(shí)萬科A股價(jià)為6.71元/股。

??對此，萬科表示，當(dāng)前雖然公司在經(jīng)營上遇到挑戰(zhàn)，但公司已經(jīng)明確了瘦身健體的行動(dòng)路線。萬科管理班子堅(jiān)定看好行業(yè)和公司未來，會(huì)全力以赴做好經(jīng)營。為了在特殊環(huán)境下穩(wěn)定市場信心，管理團(tuán)隊(duì)決定再次推出增持計(jì)劃，并自愿鎖定兩年，希望向市場各方表達(dá)與股東同呼吸、共命運(yùn)的決心，提振市場信心。

??行動(dòng)中可以看出，萬科正在想方設(shè)法自救，并且事態(tài)在向著好的方向發(fā)展。