??房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌年代，銷售額千億元房企陣營(yíng)也在大縮水。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1~10月，全口徑銷售額超過(guò)1000億元的房企有16家，去年同期這一數(shù)字為33家；銷售額過(guò)2000億元房企僅剩6家，去年同期有14家；銷售額過(guò)5000億元房企數(shù)量為0 ，去年還有3家，分別是碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)。

??目前看，已經(jīng)有17家房企“退出”千億元銷售規(guī)模陣營(yíng)，在接下來(lái)的兩個(gè)月內(nèi)，它們能否沖刺到千億元恐怕難度很大。以17家房企中銷售額最高的遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)為例，前10個(gè)月這兩家企業(yè)銷售額分別是787億元、729.9億元，距離千億元銷售規(guī)模仍有著超200億元缺口。

??房企現(xiàn)金流主要來(lái)自兩方面，銷售回款和融資。銷售放緩、融資艱難下，債務(wù)壓力成為千億元規(guī)模房企后續(xù)格局演變的分水嶺。部分千億元規(guī)模房企債務(wù)水平較低，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理，在市場(chǎng)下行中仍占據(jù)一定份額；部分千億元房企債務(wù)水平較高，償債壓力加大，甚至面臨生存危機(jī)。

??慘淡的市場(chǎng)行情中，仍有少數(shù)企業(yè)開(kāi)啟了逆勢(shì)增長(zhǎng)，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，前10個(gè)月全口徑銷售額為431.5億元，同比增長(zhǎng)55.9%，排在第39名，躋身TOP50陣營(yíng)；去年同期萬(wàn)達(dá)銷售額排名是第84名。幾年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)化解了數(shù)千億元債務(wù)，輕松上陣。

??房企各陣營(yíng)大洗牌

??10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再陷低迷。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積創(chuàng)下半年來(lái)單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)至28%。企業(yè)層面，銷售額TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。

??從1~10月房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，銷售額TOP50房企銷售總額共4.91萬(wàn)億元，較去年同期減少3.49萬(wàn)億元，降幅達(dá)41.4%；TOP100房企銷售額共計(jì)6.1萬(wàn)億元，同比下降43.4%。

??TOP50房企中，47家房企銷售額同比下滑，下滑幅度超過(guò)30%的有27家；超過(guò)50%的有16家，如中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、龍光集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、金輝集團(tuán)、雅居樂(lè)、融信中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股等。

??碧桂園仍排銷售榜第一，1~10月份完成銷售額4032.9億元，但同比仍下滑40.4%；第二名是保利發(fā)展，銷售額共計(jì)3631.1億元，同比下滑21.1%，在銷售榜排名中較去年同期提升了2個(gè)座次；第三名是萬(wàn)科，銷售額3406.7億元，同比下滑34.2%，已被保利發(fā)展超越。三強(qiáng)房企處于銷售規(guī)模絕對(duì)領(lǐng)先的地位。

??第四名是中海地產(chǎn)，銷售額2340億元，同比下滑22.7%；第五名華潤(rùn)置地，實(shí)現(xiàn)銷售額2295億元，同比下滑僅8.3%，排名較去年同期提升4個(gè)座次。第六名招商蛇口，實(shí)現(xiàn)銷售額2267.3億元，與華潤(rùn)置地相差不足30億元，與中海地產(chǎn)相差不足百億元。目前看，六強(qiáng)房企地位基本處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

??排在第7名至第10名的房企則與前6名明顯拉開(kāi)差距，分別是金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)，銷售額分別為1833.8億元、1657.7億元、1623億元、1529.1億元。其中，融創(chuàng)中國(guó)銷售額同比下滑了70.2%，在銷售榜中排名較去年同期下滑了7個(gè)座次。

??房企各個(gè)陣營(yíng)亦發(fā)生較大變動(dòng)。銷售額超千億元房企16家，較去年同期減少17家；超百億元房企100家，較去年同期減少48家。

??“消失”的17家千億元房企分別為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、美的置業(yè)、金科集團(tuán)、卓越集團(tuán)、中梁控股、中南置地、雅居樂(lè)、融信集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、祥生集團(tuán)、富力地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)、奧園集團(tuán)。

??其中，中國(guó)恒大1~10月實(shí)現(xiàn)銷售額405.1億元，去年同期則高達(dá)4428億元，同比下滑90.9%，在銷售榜中排名由去年的第5名跌至現(xiàn)在的42名；奧園集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額192億元，去年同期為1086.3億元，同比下滑82.3%，排名由去年的29名跌至77名；世茂集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額729.9億元，同比下滑69.8%，座次排名下降10位；龍光集團(tuán)銷售額同比下滑70.9%，座次排名下降18位。

??恒大的“保交付”進(jìn)度仍有待加快。在年初恒大2022 年保交樓開(kāi)年大會(huì)上，恒大集團(tuán)董事會(huì)主席許家印提出，2022 年恒大要完成樓面交付面積約7000萬(wàn)平方米、60萬(wàn)套的目標(biāo)，這相當(dāng)于恒大所有保交樓項(xiàng)目中的一半。

??中國(guó)恒大于9月21日發(fā)布近期業(yè)務(wù)進(jìn)展：截至目前，其保交樓項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)；已復(fù)工的668個(gè)項(xiàng)目中，有606個(gè)項(xiàng)目達(dá)到正常施工水平，其余62個(gè)項(xiàng)目正在恢復(fù)正常施工過(guò)程中。

??哪些房企在逆勢(shì)晉級(jí)？

??TOP50房企中，全口徑銷售額排名相較去年同期明顯有所降低的有16家，降幅最為明顯的企業(yè)包括中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、龍光集團(tuán)、中南置地等；排名同比上升的有30家，其中躍升幅度最大的是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，排名上升了45名，來(lái)到第39名。

??在集體性下跌中，TOP50中仍有3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)，分別是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、仁恒置地，銷售額同比增幅分別為55.9%、12.4%、8.6%。

??2017年~2021年，許多民營(yíng)房企還在高速擴(kuò)張之際，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在想辦法化解債務(wù)。2018年2月，他將萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管，這也是萬(wàn)達(dá)從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)始。

??在償還了數(shù)千億元債務(wù)后，萬(wàn)達(dá)重新崛起，抄底市場(chǎng)。今年1月，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始接管葫蘆島爛尾項(xiàng)目。2月和3月，萬(wàn)達(dá)陸續(xù)在山西忻州、贛州、揚(yáng)州拿下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以及鑫苑集團(tuán)旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。4月，萬(wàn)達(dá)商管花費(fèi)7億元拿下建業(yè)集團(tuán)全部商業(yè)項(xiàng)目，以及北京藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

??去年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始推動(dòng)旗下萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO，這一輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)2021年在全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)入住宅用地25宗，主要集中在大連市、貴陽(yáng)市和貴州仁懷市，共斥資80余億元。但2022年至今，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有新增住宅用地。

??另一家逆勢(shì)獲得銷售額增長(zhǎng)的公司是越秀地產(chǎn)，1~10月實(shí)現(xiàn)銷售額911.7億元，同比增長(zhǎng)12.4%。其中，10月單月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售同比上升約9%；1~10月，累計(jì)銷售額約占2022年銷售目標(biāo)的74%。

??興業(yè)證券研報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)聚焦一二線城市持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，拿地強(qiáng)度行業(yè)領(lǐng)先；其中位于一線和二線城市的土地儲(chǔ)備分別占比49%和47%，一二線城市具備風(fēng)險(xiǎn)低、去化快特點(diǎn)，為公司未來(lái)的銷售去化奠定基礎(chǔ)。

??作為一家新加坡背景的房企，仁恒置地今年1~10月銷售額共計(jì)559.8億元，同比增長(zhǎng)8.6%，走出了一條“另類”的發(fā)展道路。

??資料顯示，仁恒置地于2006年在新加坡上市，創(chuàng)始人為潮汕商人主要根據(jù)地在華東。在集中供地推出以來(lái)，仁恒置地以“小股+代建”的模式持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)加碼華東區(qū)域，拿地方方式多為合作開(kāi)發(fā)。

??2022年7月，仁恒置地通過(guò)和兩家房企合作拿地方式拿下無(wú)錫首宗樓面價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米的地塊；2022年9月，再通過(guò)合作拿地方式拿下南通當(dāng)?shù)剌^為重磅的一宗宅地。

??房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去蕪存菁、大浪淘沙的過(guò)程，不可避免出現(xiàn)一些房企因債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)落伍甚至被淘汰，但也會(huì)有優(yōu)秀房企脫穎而出，走出別樣天地。