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??核心一二線城市效能釋放，助力千億業(yè)績提前達成。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??9月14日，華發(fā)股份發(fā)布公告，60億定增申請獲得中國證券監(jiān)督管理委員會同意注冊批復，股權融資通道正式打開；9 月 20 日公司董事會審議通過了《關于公司向特定對象發(fā)行股票相關授權的議案》，定增工作繼續(xù)有序推進。

??其實自2022年11月28日“第三支箭”政策發(fā)布，恢復上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，不少房企都相繼宣布啟動定增計劃，但由于股價低迷，進展不盡如人意。

??今年以來，共有7家A股房企定增獲批，包括招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、中交地產等，截至目前僅有招商蛇口、陸家嘴2家成功發(fā)行。8月30日，萬科發(fā)布公告終止150億元定增募資，主要原因在于公司股價處于低位。此外，保利發(fā)展因股價跌破每股凈資產，暫不具備發(fā)行條件。

??目前，A股上市房企破凈現(xiàn)象（即股價低于每股凈資產）不在少數，華發(fā)股份股價表現(xiàn)較為穩(wěn)定，維持在9.5元/股左右，高于每股凈資產，華發(fā)股份最近一期經審計的每股凈資產為8.07元，2023年9月28日收盤價9.58元，整體表現(xiàn)較為良好，利好新股順利發(fā)行。

??無論是定增獲批或是股價波動，其背后都是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)。華發(fā)股份一二線城市效能釋放，銷售業(yè)績持續(xù)突破，此外還有安全的財務保障以及戰(zhàn)略升級護航，有利于提振資本市場和購房者信心，有望成為少數成功發(fā)行的一員，進一步為企業(yè)注入增長動力。

??01 上海、廣州等核心城市項目熱銷
提前達成千億業(yè)績

??截止9月，華發(fā)股份提前達成千億業(yè)績，行業(yè)地位逆勢升高。根據克而瑞數據顯示：2020年以來，華發(fā)股份銷售業(yè)績穩(wěn)居“千億陣營”，2022年逆勢躋身TOP20。今年，華發(fā)股份保持強勁增長態(tài)勢，1-9月累計實現(xiàn)銷售額1035.8億元，同比增長42%，較2022年提前兩個月左右達成千億業(yè)績，行業(yè)排名位居第14位；權益銷售金額達到730億元，行業(yè)排名第13位。

??核心一二線城市效能釋放，助力千億業(yè)績提前達成。面對市場環(huán)境整體低迷，華發(fā)股份能取得如此亮眼的銷售業(yè)績離不開前瞻性的戰(zhàn)略布局與深耕。2012 年開始，華發(fā)股份全面實施“立足珠海，面向全國”戰(zhàn)略，加快全國化布局，通過公開競購、合作開發(fā)、收并購等方式向北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線核心城市挺進。

??2020年至今，深入實施“戰(zhàn)略深耕、精準布局”投拓策略，在鞏固全國化布局的基礎上，聚焦深耕一二線高能級城市，并取得顯著成效。例如上海，自2014年進駐，已經躋身市場頭部品牌，今年1-9月全口徑銷售額排名第4，操盤及權益口徑銷售額均進入TOP3。

??且從此輪周期性調整來看，高能級城市的市場韌性明顯較高，華發(fā)股份也受益于持續(xù)深耕布局戰(zhàn)略，加快在核心一二線城市推出優(yōu)質貨源，城市效能釋放，為企業(yè)帶來可觀的業(yè)績貢獻。

??2023年核心高能級城市多個紅盤熱銷，上海、杭州、南京、深圳、廣州成為主力貢獻城市，上海業(yè)績占比達到26.2%。尤其是9月上海、廣州、成都等城市新項目入市，贏得市場認可，助力千億業(yè)績的提前完成。如上海華發(fā)蟠龍四季項目，9月28日首開推出409套房源，一次性全部清盤，成交金額合計30.36億元。成都新川印項目9月27日推出首批房源，當天即全部售罄，貢獻近8億元銷售額。

△ 圖：上海華發(fā)蟠龍四季效果圖

△ 圖：成都華發(fā)新川印實景圖

??如今，隨著房地產進入新周期，回歸一二線城市已經成為所有主流房企共同的方向。但我們也發(fā)現(xiàn)，即使都瞄準一二線城市，但華發(fā)依然能夠在眾多頭部房企中脫穎而出，甚至很多“資歷”更老的房企也都競爭不過華發(fā)。上海就是一個很好的例子，華發(fā)2014年才進入上海，算是進駐比較晚的，但經過9年發(fā)展，如今華發(fā)已經穩(wěn)居上海房企前三，超越了很多深耕上海的“前輩”。

??02 發(fā)展預期穩(wěn)定向好
預計今年業(yè)績持續(xù)突破

??當前，華發(fā)股份經營狀況穩(wěn)定,并持續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢，今年以來新增投資均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強二線城市，也將陸續(xù)轉化為業(yè)績。

??據了解，四季度預計推售項目主要集中在大本營珠海以及上海、廣州、杭州、成都等重點一二線城市。從去化預期來看，重點城市核心板塊市場預計可支撐保障項目去化，特別是一些紅盤加推去化預期較高，將繼續(xù)為企業(yè)創(chuàng)收，如上海華發(fā)半島華庭、廣州長隆萬博悅府、杭州珹曜云府、成都新川印等。上海華發(fā)半島華庭一期于2023年3月首開入市335套房源，二期6月開盤484套房源，均于當天售罄，10月第三批160套開盤，再次售罄，創(chuàng)下“三開三罄”的成績。廣州長隆萬博悅府9月首開火爆，成為今年廣州首開套數銷冠。杭州珹曜云府9月成交165套、成交金額約6億，二開二罄，三開去化率仍高達81%，49天熱銷15.4億，榮膺杭州三季度單價3.5萬內項目成交金額、套數、面積三冠王。(以上數據來源于CRIC)

△ 圖:上海華發(fā)半島華庭實景圖

△ 圖：廣州長隆萬博悅府實景圖

△ 圖：杭州華發(fā)華潤·珹曜云府實景圖

??另外，部分今年新獲取地塊也將在四季度全新入市，投資的高效轉化也將推動業(yè)績進一步增長，如南京G16鉑萃云灣，該項目于2023年5月拿地，是板塊內唯一帶會所的低密小高層，產品亮點比較鮮明，或吸引一眾剛改客群熱捧；杭州濱江華府項目于2023年8月拿地，該項目位于濱江區(qū)，是城市成熟發(fā)展區(qū)稀缺供地，據了解該項目目前已獲高度市場關注，有望成為又一紅盤。

△ 圖：南京 G16 鉑萃云灣

??值得注意的是，大本營珠海也是四季度供貨重點城市，多個全新項目即將入市，如珠海橫琴琴澳灣1號、橫琴薈、珠海十字門板塊灣璽壹號、悅璽、珠海西部濱海四季、珠海高新區(qū)華發(fā)深灣薈等。華發(fā)作為深耕珠海的國企，具有堅實的品牌基礎和交付誠信，從今年上半年住宅網簽套數排名可以看出，TOP3均為華發(fā)的項目，因此項目提前排布去化工作，積極做好產品定位以及營銷策略，四季度仍然可望業(yè)績如期實現(xiàn)。

△ 圖：珠海華發(fā)IFC橫琴琴澳灣 1 號實景圖

△ 圖：橫琴華發(fā)金融城橫琴薈二期效果圖

△ 圖：珠海華發(fā)灣璽壹號效果圖

??整體來看，華發(fā)股份后期推貨節(jié)奏穩(wěn)定，充足的貨量和品質熱盤的推出，有望為企業(yè)帶來銷售業(yè)績的持續(xù)突破。

??03 運營為本
“七力”戰(zhàn)略打造紅盤、賦能高質量增長

??華發(fā)品牌立足市場、塑造紅盤背后是投拓、運營、產品、營銷、財務等綜合實力的支撐。面對房地產行業(yè)的新周期，行業(yè)發(fā)展邏輯生變，尤為考驗房企的綜合能力。2023年，華發(fā)股份提出“七力”升級戰(zhàn)略，以“產品力、配套力、服務力”為核心，深挖“運營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，鞏固經營成果，賦能業(yè)績高增長。同規(guī)模國企越秀地產也構建了好品牌、好產品、好服務、好團隊四好能力體系。

??對標頭部房企，華發(fā)的“七力”戰(zhàn)略是一套更為全面和具體的能力體系，精準把控運營管理各個環(huán)節(jié)，不僅提供方向性指導，也落實到具體實操。同時“七力”相輔相成，更強調公司內部協(xié)同運作，如運營、營銷、成本、投拓四部門聯(lián)動，高效、精準進行土地研判；戰(zhàn)略運營管理中心、市場營銷管理中心、財務管理中心形成“三中心聯(lián)審”，共同快速推進聯(lián)審銷售政策機制。整個體系兼顧品質、效率與效益要求，合力賦能公司高質量發(fā)展，本質是塑造“均好型”穩(wěn)健房企。

??產品品質作為市場核心競爭力，也是“七力”戰(zhàn)略的重中之中。目前，優(yōu)+產品體系已經迭代升級至5.0 版本，以“三力十二優(yōu)”為價值基底，構筑“七大質美生活場景”，近百項細節(jié)營造標準持續(xù)深化，推動產品品質不斷進階。

??具體來看，華發(fā)股份以“三力”護法為產品品質提供保障，產品力為原點，同時強化配套力和服務力，通過自身豐富的資源及專業(yè)能力，將商業(yè)、生活等功能配套集中落地，并充分發(fā)揮華發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢，深度打造服務品牌體系，滿足多維度需求，提升住宅客戶滿意度。

??04 股東增持、定增獲批釋放積極信號
為經營業(yè)績續(xù)航

??2021年以來，“三條紅線”保持綠檔，充足的流動性，保證了項目的順利進行、業(yè)績的穩(wěn)定實現(xiàn)以及企業(yè)的安全經營。截至2023年6月30日，華發(fā)股份持有現(xiàn)金566.63億元，總有息負債1560.83億元，長期負債占比 81.82%。從“三條紅線”指標來看，現(xiàn)金短債比為2.0，凈負債率為85.96%，扣除預收賬款后的資產負債率66.71%，整體債務結構合理，償債能力良好。

??同時，華發(fā)股份的融資渠道保持通暢，2023年繼續(xù)通過發(fā)行中期票據、公司債、超短融、ABS等多元方式為企業(yè)補充流動性。

??融資定增獲批釋放積極信號，進一步提振市場信心，或進一步打開增長空間。9月14日，華發(fā)股份發(fā)布公告，60億定增申請獲得中國證券監(jiān)督管理委員會同意注冊批復，股權融資通道打通，若能成功發(fā)行不僅可以優(yōu)化資本結構，為企業(yè)帶來可觀的流動性補充，同時也有利于增強購房者信心，提升品牌市場競爭力，為企業(yè)帶來更大的增長空間。目前來看，華發(fā)股份股價表現(xiàn)良好且經營穩(wěn)定，成功發(fā)行概率較大。此外，9月26日控股股東華發(fā)集團增持計劃也發(fā)布，持續(xù)釋放積極信號，為可持續(xù)經營續(xù)航，有望進一步打開增長空間。