??企業(yè)投資信心的修復主要還是要等待樓市的回暖，融資端、供應端的利好已經(jīng)較為可期。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??12月，在諸多核心城市供地以及市場止跌回穩(wěn)的帶動下，土地市場迎來慣性“翹尾”，部分城市核心地塊溢價高企，民企投資也在逐步恢復，呈現(xiàn)出企穩(wěn)的信號。但整體來看，局部的火熱難掩整體市場“涼意”，拿地企業(yè)多為老面孔的央國企。那么，土地市場是否真正的回暖？銷售到投資的傳導又是否通暢？

??01

??30城含宅地塊溢價率僅6%
市場企穩(wěn)有待考證

??從土地成交的整體溢價率情況來看，2024年全年，30個重點城市的含宅地塊成交溢價率為6%，與2023年相比下降1個pcts，也延續(xù)了2021年之后整體溢價率低迷的走勢。

??CRIC同時統(tǒng)計了不同溢價率地塊成交占比情況，2024年成交溢價率超過10%的地塊幅數(shù)占比為9.62%，為2021年以來的最低值；但成交溢價率超過20%的地塊幅數(shù)占比為5.92%，卻遠超2022年和2023年水平。

??總體來看，2024年整體土地市場顯然并未全面回溫，但是20%以上溢價率的地塊占比明顯增加，一方面是市場局部確實熱度較高，另一方面是由于2024年基本上土拍限價都得以放開，因此出現(xiàn)了較多高溢價地塊。

??02

??年末市場實為局部升溫
高溢價地塊占比不增反減

??年末在大量城市集中出讓地塊、且不乏優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的情況下，“市場回暖”、“土拍火爆”的觀點一度刷屏，但仍需理性看待。

??我們將成交溢價率超過20%的地塊按月統(tǒng)計，可見11月、12月確實出現(xiàn)了更多溢價率超過20%的地塊。但年末高溢價地塊的集中涌現(xiàn)，第一是由于年末土地總成交量周期性增加，也帶動了高溢價地塊數(shù)量的上升，實際上12月份高溢價地塊的占比僅有4.99%，這一比例在全年僅處于中游水平。

??另一方面，市場的熱度實際上依然只集中于幾個核心城市例如杭州、深圳、上海、合肥、成都、寧波等，這些城市的2024年含宅地塊的整體成交溢價率和高溢價地塊占比都表現(xiàn)較為出色。值得一提的是南寧，2024年含宅地塊整體溢價率為25.26%，超過四分之一的地塊成交溢價率超過20%，土地市場相對熱度較高。南寧作為省會城市，2024年全年僅出讓38宗含宅地塊，總建面131萬平方米，其中還有接近半數(shù)為總價低于1000萬的地塊由自然人競得，全年由企業(yè)競得的地塊總建面為125萬平方米，但南寧2024年成交商品住宅面積達到294.4萬平方米，遠超土地成交的兩倍。在土地供應明顯低于住宅銷售的情況下，土地市場獲得較高熱度。

??03

??城投全年拿地占比60%
但高溢價地塊民企占比48%

??縱觀全年各類房企的拿地情況，城投拿地建面占比達到60%，此外民企拿地建面占比為21%，國央企拿地建面占比為19%。按月度情況看，除了12月份以外，在其他各月城投拿地建面占比均為三類房企中最高。

??2024年城投拿地建面的占比仍在持續(xù)走高，比2023年升高7個pcts、比2022年升高2個pcts、與2021年相比更是提高了27個pcts，幾乎翻倍?？梢姰斍巴恋厥袌鲋谐峭兑廊皇墙衲晖恋厥袌龅闹髁Γ衿?、國央企的投資還需要進一步復蘇。

??值得注意的是，雖然城投是拿地主力，但城投拿地主要集中于底價成交和低溢價成交的區(qū)間，更加體現(xiàn)了城投的“托底”功能。而在地塊成交溢價率10-20%區(qū)間內(nèi)，國央企拿地建面占比最高，達到55%；在溢價率高于20%的地塊中，拿地建面占比最高的是民企，高達48%。以此來看，雖然民企的投資距離全面復蘇還有不小的距離，但是在優(yōu)質(zhì)地塊、熱點地塊的競爭中，民企已經(jīng)重新回到牌桌。

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??熱點地塊不乏民企拿地
未來將迎接一輪洗牌

??土地市場局部火熱的現(xiàn)象也確實存在，例如12月杭州共成交9宗含宅用地，其中僅1宗底價成交、其余10宗均以超過10%的溢價成交，既有開發(fā)商需要積極補貨的原因、也有本次出讓地塊條件優(yōu)越的原因。

??CRIC梳理了部分12月成交熱度較高（溢價率大于30%）的地塊，從城市上來看杭州、合肥、成都、深圳、上海等熱點城市均有分布，此外濟南、南昌、貴陽等省會城市也有個別地塊高溢價成交。

??令人意外的是，從拿地房企來看，其中并不乏民企身影，例如宸嘉發(fā)展、濱江集團、中天美好等品牌民企和部分地方房企如浙江中冠房地產(chǎn)、濟南海信置業(yè)、荊州邦成和泰置業(yè)等。目前仍在投資的民企與過去一輪周期中快速擴張的民企已經(jīng)大不相同，未來民企的市場份額或?qū)⒂瓉硐磁?，重新形成少?shù)品牌民企+大量地方性小規(guī)模民企的格局。

??綜合而言，企業(yè)投資信心的修復主要還是要等待樓市的回暖，融資端、供應端的利好已經(jīng)較為可期。企業(yè)投資驅(qū)動的三大因素來看，在資金層面：2022年“金融16條”以來一直到2024年，房企的融資環(huán)境趨于寬松，房企開發(fā)貸和債券融資情況均有好轉(zhuǎn)，融資情況對于企業(yè)投資起到正向影響；在銷售層面，四季度一線城市和幾個熱點的二線城市樓市表現(xiàn)相對突出，但全國普遍性的樓市回溫還未出現(xiàn)，因此對于很多之前進行了全國化布局的房企來說，整體的銷售業(yè)績依然有待恢復，因此銷售對于企業(yè)投資的正向傳導還需要一定的時間；在土地供應層面，一線城市2024年推出了不少核心優(yōu)質(zhì)地塊，如果2025年持續(xù)有高質(zhì)量地塊供應，對于刺激企業(yè)投資也有一定的作用。