第七屆中國人居環(huán)境高峰論壇專題報告

    時間：2014年9月12日(下午)

    地點：齊河大廈

    主題：中小城市發(fā)展與人居環(huán)境建設專題報告

    主持人：童悅仲(中國房地產研究會名譽副會長)

  

中國房地產研究會名譽副會長童悅仲主持會議

  

  童悅仲：今天下午一共有八個報告，上午劉部長、秦主任、地方領導做了很重要的講話。第一位演講的嘉賓是發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令先生，他報告的題目是《新型城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展方式的轉變》，大家熱烈歡迎！

發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令

  喬潤令：非常感謝主辦方給我一個機會，向大家匯報一下新型城鎮(zhèn)化研究的成果。我今天重點講一下新型城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展方式的轉變。

  我講三個問題：第一個我們的城鎮(zhèn)化，或者說新型城鎮(zhèn)化是在一個什么樣新的條件，新的環(huán)境和新的基礎上提出的。大家知道，今年5月份總書記去河南視察的時候提出來，中國的經濟已經進入了新的常態(tài)，這是全新的概念，我們理解下來有幾個東西需要高度關注的。

  第一，80年代改革的紅利對于今天的中國來說已經消失了。有相當多改革的成果正面的效應已經發(fā)展的差不多了?，F在相當多的東西成為阻礙下一步發(fā)展，我舉一個例子，GDP的導向，向我這個這個年齡的人都知道，鄧小平改革最大的成果是生產力標準，全黨中心工作轉移到經濟建設方面，用現在的話來說就是集聚導向。大家看到現在GDP導向取得了很大的成績，但是它現在的問題相當多，污染問題，差距拉大問題，粗放問題等等；第二，中國經濟發(fā)展的低成本優(yōu)勢正在消失。我們的農民工荒，招工荒，征地成本大幅上升，環(huán)保投入在增加；第三，全球化的紅利已經消失了。中國人在討論全球化的時候說到一個詞“狼來了”如何如何，現在看來，像西方的很多專家，包括領導人員都講中國是全球化最大的受益者，奧巴馬提出中國搭便車等等。的確中國前10年的發(fā)展得益于全球化。但是這個紅利正在消失，我們的出口導向、出口增速、占有勞動密集型的產業(yè)也好，正在消失，這是非常大的變化；第四，人口紅利正在消失。我們知道中國30年的高速發(fā)展，人口、低成本、源源不斷地，甚至無限供給的勞動力，中國人大家講最不缺的就是進入，但是中國進入了拐點，我們的勞動年輕人口從2010年以后開始減少，我這兒有兩個數據：2012年減少了345萬，2013年減少了244萬，以至于中國的人口紅利已經不復存在了，或者說中國可能下一步面臨提高到來的老齡社會的挑戰(zhàn)，現在使得我們不得不調整計劃生育的政策；第五，農民工的訴求開始增加。大家知道老一代的農民工沒訴求，唯一的訴求只要能掙錢多，不休息沒問題，春節(jié)不回家也沒有問題，加班也沒有問題，但新一代農民工不一樣了，要求有上網的地方，有談朋友的地方，周末要休息等等，這是很大的進步，但是對于以前低成本的優(yōu)勢是最大的挑戰(zhàn)。

  第二個方面，我們的經濟的確進入了新的常態(tài)，發(fā)展的速度從2位數增長下降到7.5%左右，這已經是個常態(tài)進入了發(fā)展速度的換崗及結構調整；

  第三個方面，這是我今天要特別強調，高速發(fā)展的成本和代價，大家都知道用老百姓的話講“天下沒有免費的午餐”，30年高速增長超過了英國、美國甚至德國，直逼美國，你就不顧代價嗎，你就不交成本嗎？要交的，什么時候交，現在開始不交不行了，我們還想不交，但是這個時代已經過了。我舉幾個例子，我們的資源環(huán)境承載能力已經接近底線，我們吃不到新鮮的蔬菜和干凈的糧食，這是一個方面。還有，全國30年一共5萬多條河流，2.8萬條河流永遠的消失了。你回到老家發(fā)現兒時的小溪全部沒有，到哪兒找鄉(xiāng)愁？第二，收入差距的全面放大和發(fā)展。北京大學最近做了一個民生發(fā)展的報告，1%的人口占有30%多的社會產業(yè)。10%的高收入占有60%的社會產業(yè)，這不是資本主義的狀況嗎？當然他這個研究也是有問題的，衡量人的財產很不容易，他這個按房地產算的，但足以說明，大家知道地區(qū)差距，城鄉(xiāng)差距，行業(yè)之內的差距之大，這就是我們發(fā)展的代價。第三，社會矛盾的全面化。大家現在看中國的社會由于太快了，有很多方面顧不上，一直往前跑，城鄉(xiāng)之間的矛盾，行業(yè)之間的矛盾，人與自然的矛盾，加上與國際的矛盾，收入差距的矛盾，分配不公的矛盾。還有一個腐敗的全面發(fā)展，這個大家都知道，因為中央現在正在全面整治，不解決就無法再發(fā)展。

  第四，城鎮(zhèn)化由于高的速度，我們只用了30年走了西方100年，速度快了，但是遇到的問題一個沒有減少，它是采取了壓縮的，你時間快了，這些問題壓縮的，集中的形態(tài)爆發(fā)了，我這兒用了一個詞叫“爆炸式”的呈現。還有，我們這個城鎮(zhèn)化過程當中，我們的市場化、城鎮(zhèn)化、社會、家庭、生活的信息化，汽車進入家庭是同步出現的。手機全部普及，連農民工，大家一看不是三星就是蘋果，這些東西都是需要學習的，在國外將近100年的時間把相遇的矛盾處理了，在中國同時出現。一個億以上的城鎮(zhèn)化全世界成功的只有兩個國家，每個是美國，一個是日本。但是中國是13-14億人，如何實現工業(yè)化，我們沒有參照性，沒有事先的經驗，我們只能探索。首先怎么樣實現一個問號，怎么代價更小又一個問號？這是中國新型城鎮(zhèn)化面臨的問題。

  除了剛才我說的面臨的問題，我們現在的領導班子換了，不僅僅是領導班子的換屆，帶來調控方法，重大變化，大家一定要明白這個道理。首先對于城鎮(zhèn)化而言，變革的導向不一樣，從指標到問題導向，我們現在是問題導向，大家看新的城鎮(zhèn)化規(guī)劃，沒有指標，原來搞肯定有指標。這是中央去年城鎮(zhèn)化工作會議總書記提出的。

  上午劉部長講的城鎮(zhèn)化不是經濟發(fā)展的動力，我同意他的觀點。中央明確提出城鎮(zhèn)化是個自然的過程。第三，這是原則我就不重復了；第四，政府與市場；第五，政府調控方式發(fā)生了重大的變化。我們現在是區(qū)間調控，定向調控、底線思維，依靠改革促發(fā)展。

  大家知道我們的強刺激4萬億產生了多大的后果，產能過剩，房價高漲，鬼城，空城一大片，這是以往的錯誤的調控方式。不要都是共產黨執(zhí)政，但是調控發(fā)生了變化，這一點請大家務必關注。

  以前的城鎮(zhèn)化全體蓋房，新的城鎮(zhèn)化有四大方面：第一，以人為本；第二是改革。戶籍制度解決人的問題，土地制度改革解決地的問題；投資技術解決人、地、錢的問題；第三，均衡發(fā)展。因為我們以往的城鎮(zhèn)化不是均衡發(fā)展，以往的城鎮(zhèn)化特大城市高度發(fā)展，中小城市發(fā)展沒有發(fā)展起來?，F在要改變這樣的情況，均衡發(fā)展；第四，轉變城市發(fā)展方向。

  首先，這個城市發(fā)展方式，以往的城市發(fā)展方式有幾個特點：攤大餅我不展開講。下一步要解決幾個問題。要劃清城市的邊界，從擴張性到緊湊性，我們搞地產開發(fā)，搞規(guī)劃，要跟新的政策要對接。第二，從產城分離到產城融合；第三，減少工業(yè)用地的規(guī)模。國土資源部正在研究，有可能因為政策沒有出來，從明年或者后年開始，工業(yè)用地將不再出售了。下一步產業(yè)發(fā)展也好，房地產發(fā)展也好，都會發(fā)生一些變化。新政府有一點不一樣，以往說歸說底下該干什么干什么。最后，降低土地財政作用，加強市場化融資改革。國家把發(fā)債的權利，然后公開化，讓市場來評估，這對地方政府來說也是一個根本性的變化。

  我們不會再走美國式蔓延式的城鎮(zhèn)化道路，要走緊湊式的城市，密而不擠的城市，類似于歐洲。

  第六個方面，解決高能耗，高污染的城鎮(zhèn)化。前幾年霧霾出現了，出現了就不再散去。城鎮(zhèn)化是一個能源增加消耗的過程，碳排放增加的過程，大體上從我們國家來說，一個農民的能耗消耗僅僅是城市能源消耗的1/3，所以城鎮(zhèn)化發(fā)展方式不改變，我們還有三、四億人進城，這個問題很嚴重。建筑大體上占1/3，但是這塊我們的能源使用效率非常粗放，有幾個特點：第一，建筑使命比較短，30年，這30年不是塌了，而是大拆大建；第二個反復拆建浪費大；這個在中國全世界都沒有第二家；第三，重新裝修浪費大。我們到世界各國看，沒有像中國一樣搞一套新房子一定要重新裝修，浪費的都是能源。當一個家庭，10個家庭，一個城市這樣干沒有什么大問題，但全國城市都這么干，所有家庭都這么干，霧霾肯定會有；第四，農民不斷拆建。為什么有一個機制，國外一看房子是祖父留下來的，一直用到現在，無非做一些修補的工作，我們不停地拆，中國人的財富基本上體現在房子上。改革開放30年全國10年蓋一次房子，他能富起來嗎。中國人為什么這么勤勞不富裕，你那個房子為什么不能設計成百年老房，中國就不行。第五，建筑垃圾回收低。建筑垃圾跟建筑方式相關，歐美國家沒有什么垃圾，他都是工廠化。我們建筑垃圾特別多，第二建筑垃圾的回收率等于零。所以我們的建筑垃圾大家不是很清楚，到濟南周邊，北京周邊看看，都扔在那兒，這是非常大的問題。怎么辦？一是調整產業(yè)結構，發(fā)展服務業(yè)。未來支撐中國城鎮(zhèn)化講由工業(yè)支撐轉向二產和三產共同支撐；第二，是智慧城市；第三，加強管理；第四，建筑業(yè)本身的；第五，反對大拆搭建；第六，搞綠色、生態(tài)城市；第七，我們要尊重生態(tài)規(guī)律，我到很多地方看到，有很多小城鎮(zhèn)，把自然景觀全弄掉，搞人工景觀；第八，有關文化方面，總書記講話中對于文化的闡述，所有共和國領導人當中習總書記講的最好，在座的很多建筑師、規(guī)劃師，其實以往的城市大家都很清楚，最大的特點我們的建筑就是沒有特點。因為建筑本身是一個民族文化的物質載體，我們到歐洲去看到很偉大的建筑，這個民族真?zhèn)ゴ螅思业街袊鴣砜?，沒有兵馬俑，沒有故宮，你偉大什么，偉大不起來。我們干了很多愚蠢的事情，拆掉了很多古典的建筑，非常漂亮的建筑。另外自然村莊，前幾年每天消失60-90個，大家知道中國的文化是農耕的文化，我們的農耕問題就是自然村落，當所有的村落都變成新社區(qū)的時候，我們的農村還能去嗎。城鄉(xiāng)一體化絕不能搞城鄉(xiāng)一致化?？倳浽谌ツ甑闹v話當中講了七個不準。第一要尊重自然，我們見到很多老外，老外說我實在不明白你們建了那么多我們的建筑，我們到你們這兒來是看你們的建筑。他說對你們自己的東西太不自信了，沒有自信，覺得自己的東西不怎么樣。

  第二，轉變城市發(fā)展的價值。城市的魅力，城市的競爭，城市的宜居，包括人居環(huán)境，最高的境界是一個文化。沒有這個，大家想想，當你回到你的故鄉(xiāng)，小時候熟悉的街道都沒有，這種城鎮(zhèn)化不是我們想要的。

  轉變發(fā)展方式的第四個方面就是城市規(guī)劃和城市管理的創(chuàng)新，這個方面非常重要。現在我們的規(guī)劃我羅列了幾條：脫離實際、脫離人口規(guī)模一味求大；第二個過多標新立異，國際生態(tài)城，花園城，中國有可能建成國際大都市一個都沒有，只有北京、上海、深圳，而且還是在若干年以后，147個小縣城也要建成國際大都市不是天方夜譚嗎？追求高、新、奇、大、洋，大家可以看看吳良鏞先生怎么批判這個事情。

  如何調整呢？有幾個：第一個規(guī)劃本身，我們規(guī)劃有一個很大的弱點是不講成本的，怎么大，怎么上，所以一定要降低成本。你們是否知道鳥巢擦一次要花多少錢？我知道有一個城市搞了一座大樓，光擦一次玻璃400萬。有很多城市，大拆大建搞的很漂亮，我建議你去問一問城市債務是多少？誰不會舉債建房子。有一點就是規(guī)劃新的東西，我們要從功能分區(qū)到混合規(guī)劃。功能分區(qū)規(guī)劃在歐美國家八、九十年代很流行，我們這些留學生學回來了以后變了，所以說現在規(guī)劃一定是混合規(guī)劃，甚至城鄉(xiāng)都可以混合。到北歐看城中有村，村中有城，這才是真的規(guī)劃。比較理想的，這當然在各個城市不太容易做到，每個都是綜合性的模塊，若干個模塊組合成一個城市。城市的管理也面臨很多問題，重表面輕地下等等，如何辦我們可以探討一下，城市的大馬路與小街區(qū)，因為我們過去是農業(yè)社會，中國從領導一直到很多專家，對于城市的研究非常不夠。比如說公共空間，一個城市我們公私空間不分的，公共空間是很少的，拿一個城市讓市長說下，哪些是公共空間，哪些是私自空間，不知道沒有概念。正因為我們沒有概念，公共空間在一個宜居城市里要占到40%的土地。我們的公共空間一般留20-30%，比如說河邊全部讓開發(fā)商占了，在中國不分，我們沒有研究。這個我覺得在新型城鎮(zhèn)化當中非常重要的一條，大馬路、大街區(qū)，低密度路網和小街區(qū)兩種。中國建的大街區(qū)，城市人的生活越來越不方便，路越來越寬，北京一個老太太得花20塊錢打車過去，你說她方便嗎。巴塞羅那的核心區(qū)有88個出口，北京有14個，上海有17個，我們搞大馬路、大廣場，那個通路沒有問題，城市生活不能那樣，一定要小街區(qū)。還有一個我得開著車到大廣場跳廣場舞，花園也不讓進去。我舉一個小例子，國家體育總局說中國的足球為什么不行，就是孩子沒有地方踢，國外不規(guī)則的球場，人家不要求比賽，無非是讓孩子玩兒，在我們這兒無法存在，我們一定要搞成正規(guī)的。這個城市發(fā)展老是以人為本，什么叫以人為本，別放在文件上，要體現在生活里。這個城市方便和宜居，一定要明白，我們要建老百姓能消費得起的設施。又給有錢人建的，又給當官人弄的帽子，這是城鎮(zhèn)化發(fā)展中存在的非常大的問題。

  再舉一個例子，我專門研究過，我們建的很多小社區(qū)里頭的小路，連一個小路都建不好，不是技術問題，不是錢的問題，建成了走兩個嫌大，走一個嫌小。國外小區(qū)建好了以后三個月不要建路，老百姓走，按照那個建路。而且這條路和散步的路完全不一樣的，大家上班的時候沒有一個人溜溜達達，快速走；相反散步的路恰到好處，所謂的以人為本是這個。地下在中國的所有城市當中是一塌糊涂，從北京、上海一直到小城鎮(zhèn)，建國以來，我們地下的東西基本上沒規(guī)劃，沒標準，沒方式。這個問題之嚴重，唯一我聽到李克強總理前段時間提到過這個問題，這個問題太嚴重了。暴露出來的問題我不展開講，是相當大的問題。我到德國參觀中小城市的規(guī)劃館，都展示著未來，我看那個規(guī)劃館，我給大家講我的感受，什么都沒有，人家就一個電子屏幕，A一打這個管網是哪幾個管網；再一打又出來一個，哪一年建的，誰建的；再出來一格誰建的，誰管理，非常清楚。地下做的最好的是法國，法國對地下是編號，可以參觀的。1元硬幣掉到井蓋里面，不到2分鐘他可以給你找回來。

  在地下管道當中，山東還有一個好的例子，青島當年德國人建的管道至今仍然在保留著，青島百年不澇。管道旁邊辟出一個小空間，有一個門，里面放的是管道容易壞的部件，這是德國人干的活兒。對德國人的敬業(yè)精神肅然起敬，這讓我感到非常驚訝。當年歐美國家二次大戰(zhàn)以后，盟軍和蘇聯紅軍各派出一支部隊，找城市地下的管道，誰掌握了這個東西，誰就掌握了重建的優(yōu)勢。比較遺憾的是很多農民起義的，你看人家的城市，我們可能融入社會時間很長，管農村沒問題。謝謝大家！

  童悅仲：謝謝喬主任非常精彩的報告。我們國家的新型城鎮(zhèn)化國家牽頭單位就是國家發(fā)改委，喬主任所在的單位是我們國家非常重要的智囊機構，影響了國家一些政策的制定，這次感謝喬主任！

  下面有請中國房地產研究會副會長兼秘書長，也是中國房地產研究會的法律代表人，他還兼著中國房地產業(yè)協會的名譽副會長苗樂如同志給大家演講。苗會長曾經在北京市工作多年，擔任過北京市國土資源與房地產管理局局長，后來跟建委合并，當了建委的副書記兼副主任，實際上他是正局級了。苗會長今天報告的題目是《棚戶區(qū)改造與人居環(huán)境建設》，請大家熱烈歡迎！

中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如

  苗樂如：大家下午好！給了我這樣的命題，我就結合在北京工作的體會，和當前感覺到最大的變化因素談談我的看法和認識。

  總的來講，我們應該乘棚改之勢，促綠色住區(qū)前行。黨的十八大站在時代的新起點，以全局和戰(zhàn)略高度把生態(tài)文明建設和經濟建設、政治、文化、社會一道納入中國特色社會主義事業(yè)總體布局，并對生態(tài)文明建設作出了具體部署。綠色建筑、綠色住區(qū)、綠色城市區(qū)域、綠色城市，是落實生態(tài)文明建設的主要內容和有效途徑。

  在這兒有三個認識供大家參考：第一，充分發(fā)揮《綠色住區(qū)標準》平臺和紐帶作用，補齊建設綠色城市鏈環(huán)，全面落實國家《綠色行動方案》。2013年初，國務院辦公廳引發(fā)通知，公布了由國家發(fā)改委、住建部指定的《綠色建筑行動方案》，提高“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色標準，并明確切實抓好新建建筑節(jié)能等十項重點任務。去年3月住建部公布了《十二五”綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》并提出選擇100個城市新建區(qū)域，按綠色生態(tài)城區(qū)標準規(guī)劃，建設運行。去年底住建部又下發(fā)了《通知》，要求2014年及以后新理想的保障性住房全部實行綠色建筑標準。2014年3月27日公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》進一步要求加快綠色城市建設。城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重要從2012年的20%提升到2020年的50%。

  以上，我們可以看到，生態(tài)文明建設和綠色建筑行動的認知。全社會有極大的共識，推進綠色建筑，建設綠色城市的行動已起步。從綠色建筑、綠色生態(tài)城區(qū)、綠色城市這系列概念的提高和發(fā)展目標的明確，表明了綠色建筑向區(qū)域、城市發(fā)展，向規(guī)范化發(fā)展的方向。就規(guī)劃而言綠色建筑和綠色城市幾乎是完全不同的兩個課題。綠色建筑仍舊在建筑物本身的尺度，綠色城市則重在城市尺度(10-恩100平方公里)以上的土地、植被、水系、資源、人口、產業(yè)、市政設施的研究布局。將生態(tài)文明理念全面融入城市發(fā)展，構建綠色生產方式、生活方式、消費模式。就經濟而言，單體綠色建筑，建筑乃至規(guī)模較少較少建筑功能比較單一的項目，相對綠色城市區(qū)域，綠色城市，在實現綠色建筑標準的技術運用上，必然投入高，不經濟，難以持續(xù)發(fā)展。所以，綠色建筑規(guī)?；?、區(qū)域化、城市化是必然的方向。以實踐來看，以單體綠色建筑，形成區(qū)域、城市規(guī)模化發(fā)展，我認為其缺少一個鏈環(huán)，這就是今天會議所講的綠色住區(qū)廣義上包括生活區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)區(qū)或功能混合，如果人的身體，綠色建筑作為一個一個單體或基本單元，如同人體的細胞，綠色城市(區(qū)域)則是人身的整體，二者之間處需要有經絡、血骨、估價聯絡支撐以外，還需要有心、肝、腎、肺等大小器官，由此將一個一個細胞連接成人體的有機整體。為此，我認為，在城市統(tǒng)籌規(guī)劃下，通過規(guī)模適度、設施配套、社區(qū)和諧、環(huán)境生態(tài)的綠色住區(qū)將分散的綠色建筑單體有機的結合在一起，形成人們生活、工作活力的平臺，支撐起綠色城市的有機整體。本次會議“綠色住區(qū)標準”的公布施行，以及各地綠色住區(qū)建設經驗的交流，將填補起綠色行動的中間連環(huán)，必將促進我國生態(tài)文明建設，綠色城市美麗家園持續(xù)健康發(fā)展。

  二、棚改區(qū)既是經濟發(fā)展的著力點，也是綠色住區(qū)建設的重點。2013年6月，中央提出今后5年再改造城市和原有工礦、林區(qū)、墾區(qū)、棚戶區(qū)1000萬戶。2013年開工改造304萬戶，今年要開工改造470萬套以上，有棚改區(qū)改造由過去要各地干，變成今天各地愿意干，爭著上。為什么？因為棚戶區(qū)改造既是民生工程，更是拉動投資、拉動經濟增長的發(fā)展工程，既改革了城市面貌，更提高了城市競爭力。今天上午聽了王縣長的報告，是很大的促進和鼓勵。中央和地方采取一系列政策措施發(fā)力推動，特別是面對資金籌措這一最大難題，今年國家財政部和發(fā)改委拿出1037億予以支持，比去年的745億增加四成，在國開行成立“住宅金融事業(yè)部”。今年要放開貸款4000億以上，比去年的1600億增加了2倍以上。各地在立項審批土地供應等方面開通綠色通道。我認為，棚戶區(qū)改造涉及居民生活條件的改善，城市面貌的改變，更涉及城市功能綜合布局，城市持續(xù)發(fā)展的競爭力，為此更需要率先落實綠色低碳、生態(tài)文明建設的要求。

  一是棚戶區(qū)改造作為一張白紙，應該避免走粗放式的建設，再重新反過頭來再走綠色的老路，造成社會浪費，城市發(fā)展落伍；二是社會共識，政府主導，市場運作，便于決策，有利推行，它和簡單的投資決策不太一樣；三是，發(fā)展要求明確，從今天來看目標很明確，規(guī)范標準確定，有利于規(guī)劃設計一步到位，建筑施工監(jiān)督管理，竣工交用運行落實，操作性強。因此，推進綠色住區(qū)建設應緊緊抓住這一契機，乘勢前行。

  三，創(chuàng)新棚改工作措施，有機契入綠色住區(qū)建設機制。落實棚改區(qū)改造工作現實意義，長遠影響不言而喻，同時需要我們清醒地看到當前棚改項目，多為骨頭項目，據全國摸底調查，新的棚改項目多在中西部、獨立工礦區(qū)，資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中城市。而且多數位置片源，商業(yè)開發(fā)價值低，實施改造實現資金就地平衡很難，這些地區(qū)往往市政配套設施和公共服務設施建設滯后，歷史欠帳多，改造中的配套建設壓力大。就東部經濟發(fā)達地區(qū)城市，我曾經長期工作、生活的城市，棚改項目多為甩下的雞肋，新的多在偏遠郊縣或城鄉(xiāng)接合部窮項目，受城市建設道路等市政設施承載力限制，就地增加商品住宅、商業(yè)設施取得資金平衡已不可能，同時面臨遷移首都非核心功能，實現京津冀協同發(fā)展的要求。其他城市，有的面臨舊城保護，文化傳承等要求，不少城市面臨待售商住、商業(yè)用房、庫存高企的市場壓力。所以推進棚戶區(qū)改造極需創(chuàng)新改造模式。剛才喬主任提到，有的文化的傳承，底下就是老城怎么弄。當前推動我們的棚戶區(qū)改造必須綜合考慮，我們現在面對的，包括總體經濟發(fā)展的環(huán)境下，創(chuàng)新發(fā)展模式。重點把握好以下幾個建議：

  第一，統(tǒng)籌規(guī)劃，量力而為。各地的差異性非常大，前提必須要做好總體規(guī)劃和量力而行的實施計劃，切忌有中央精神超力而為。從這個角度來看，我們統(tǒng)籌規(guī)劃要充分考慮棚戶區(qū)改造自身的條件，產業(yè)特色，市場的消化能源，資源的承載能力，招商引資的能力，在這些綜合的人口聚集能力。我們中小城市的棚戶區(qū)改造，你又沒有市場，又沒有人口的增加，你蓋完房子給誰去。包括產業(yè)發(fā)展的規(guī)模，市場形成的節(jié)奏，依照這個制定好總體規(guī)劃，定合理實施計劃。第二，定案規(guī)制，過去叫做拆遷安置，現在叫征收安置，從我們過去的工作經驗和我現在認識學習來看，征收安置一定要順勢而行，就地安置與異地安置，實物安置與貨幣補償，合理的讓利。這方面一定要切實可行，特別是中小城市，西部地區(qū)本身由于差別不大，但是群眾的希望值不低，解決群眾的共識是非常重要的。在第一屆科學發(fā)展論壇當中，有一個住區(qū)改造經驗很好，做老百姓的工作，我要拆遷，大家的成本討論不好，要大多數群眾利益和少數人的碰撞。做這些工作一定要堅持信息化，社會進家庭，沒有不透風的墻。

  第三，資金平衡為先。政策和引資要雙向驅動。各地經驗很多，主要是兩方面：第一，用足國家的支持政策，包括現在講的貸款，國家開發(fā)銀行，發(fā)債、資金，結合地方的財力，推動多方的融資。建設用地直接提供，就花買地的錢，連租地的錢都不用。這么大的改革，這么大的政策，除了北京之外，像四川城鄉(xiāng)建設，增減掛鉤，把這些政策綜合考慮。二是創(chuàng)新產業(yè)開發(fā)的模式。不僅是貸款還要債券、基金，所以棚戶區(qū)改造一定要把平衡資金做到落實，落實它不僅要考慮自身運作的情況，還應該結合城市轉型，運用競爭化手段。要介入改造后的新城、新區(qū)，新的環(huán)境，推動新興的產業(yè)，引導，滿足群眾的要求。

  棚戶區(qū)改造新城新區(qū)，不論是居住區(qū)，還是辦公產業(yè)園區(qū)，還是功能混合社區(qū)，商業(yè)、旅游休閑區(qū)，都要落實“綠色行動方案”建設綠色建筑、綠色住區(qū)、綠色城市，不可避免要增加成本，要宣傳引導，形成共識，不留后遺癥，不走建后再改造的老路。我講的不一定正確，不對的地方請大家批評指正！

  童悅仲：謝謝苗會長，苗會長參加了很多房地產市場政策的制訂，特別是舊城改造有很多經驗，上午王曉東縣長做的報告，有很多屬于舊城改造，如果有需求可以跟苗會長做交流。

  接下來，有請中國房地產研究會副會長兼人居環(huán)境委員會主任委員王涌彬，他也是規(guī)劃專業(yè)的博士，他演講的題目是《人居規(guī)劃—新型城鎮(zhèn)化下的城市策略》有請王會長！

中國房地產研究會副會長兼人居環(huán)境委員會主任委員王涌彬

  王涌彬：尊敬的各位來賓大家下午好！

  我在這里跟大家分享一下我們人居環(huán)境委員會最近這幾年比較專注的一項工作叫做——人居規(guī)劃。這個題目我們最近提出來的，我們在這之前做了研究課題《城鎮(zhèn)人居環(huán)境指標體系研究》，最早在2008年開始做研究了。當時在鄂爾多斯，后來我們在江蘇江陰，在內蒙古二連浩特做了一些方法的嘗試，到齊河這個項目，我們叫做規(guī)劃第一個這么叫，以前不叫人居規(guī)劃。隨著國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的出臺，再加上現在形勢的發(fā)展，我們認為提出這樣規(guī)劃的體系時機比較成熟，我想借這個機會跟大家方向我們的成果。

  一個新的體系可能還有很多基本的東西需要去澄清，首先為什么需要做人居規(guī)劃？這個人居規(guī)劃有什么樣的內涵？它的核心是什么？它有什么樣的特色？它有什么亮點，它怎么樣能解決我們的問題，最后我介紹一下齊河的案例。

  其實在我之前演講的嘉賓，包括上午劉會長講的，很多提到為什么要做人居規(guī)劃，在進入本世紀以來，我們對人居環(huán)境追求越來越強烈，我們人類對自己生存環(huán)境的關注和城鎮(zhèn)化是相伴的。我們對城鎮(zhèn)化的把控越來越快，必然的趨勢出現了。我們一定要做這種，既然你關心人居環(huán)境，應該有一套體系。

  其次是新型城鎮(zhèn)化的呼聲，前面的專家介紹了城鎮(zhèn)化的數量，在快速發(fā)展的同時，這種環(huán)境帶來的壓力是我們必須面對的問題。那我們提出新型城鎮(zhèn)化也是因為現在這種城鎮(zhèn)化不可持續(xù)了，所以我們要搞新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的要點其實是人的問題。這是我們最現實的需求，因為人的城鎮(zhèn)化我們關心的就是和人類聚集相關的環(huán)境。自然也是人居規(guī)劃里面的核心，比如說國家新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃，已經明確把有序推進農業(yè)轉移人口市民化作為核心內容，這是作為規(guī)劃的第三部分，前面是規(guī)劃的目標和原則，最核心的原則是農業(yè)轉移人口市民化。這個數據大家很清楚，有53.7%的城鎮(zhèn)化率，戶籍城鎮(zhèn)化36%左右，這個相差大約17%點多。也就是2.3億人口，這些人口已經進入城市了，他們沒有城市的戶籍，也很難享受到城市完整的福利或者城市的成果。還有一點很容易忽略，這36%里面，也并不是說他就是這個城市人口，有相當多的人口是小城市進入到大城市，他沒有這兒的戶口，他無法享受這里的教育等等。實際上城鎮(zhèn)化真實的水平大幅低于36%，不是53%，而是低于36%，這種情況所有的預測未來的十幾年到二十年左右，還有大規(guī)模城鎮(zhèn)化人口要進城，我們現在遺留下來的問題還非常多，我們還有源源不斷地農村人口進入城市，我們怎么面對這些問題？在這個基礎上，城市里面還有1億多人口居住在棚戶區(qū)，在以人為核心的城鎮(zhèn)化的前提下，我們如何解決這些問題，這是最現實的問題。

  面對這些現實，我們目前的規(guī)劃體系是非常無奈的，在我們國家現有的規(guī)劃體系里面，比較重要的像發(fā)改委系統(tǒng)的國民經濟發(fā)展規(guī)劃，國土系統(tǒng)土地利用規(guī)劃，建設部系統(tǒng)，城鎮(zhèn)體系規(guī)劃等等這些體系非常復雜，但是這些規(guī)劃絕大多數都是有空間的，物質的為主，有一些專項規(guī)劃以行業(yè)為基礎。沒有一項以人為核心的規(guī)劃。我們國家這個方面是空白的，沒有這樣的體系，剛才喬主任也提到我們需要混合型、復合型的規(guī)劃。國家出臺了新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，這是綱領性的規(guī)劃，但這只有5年的時間，我覺得有點短，而且各個地方不太一樣，等各個地方反映過來那個規(guī)劃又改了。所以現行的規(guī)劃體系，沒有辦法非常妥善處理現在面臨復雜的問題。

  上午秦主任介紹了向第三產業(yè)發(fā)展的問題，中國第三產業(yè)發(fā)展和國外相比差距非常大，第三產業(yè)占GDP的比重差距也非常大。這有幾個數字，我們在百分之五十幾的城鎮(zhèn)化水平出現的，比如說百分之七十以上的時候，我們需要有很多的變革，否則不可能是健康的可持續(xù)的發(fā)展。也就是說，現在的城鎮(zhèn)化還遠遠沒有達到希望出現全面、協調、可持續(xù)的狀態(tài)。我們離我們期待的文明還有很大的距離。

  在這種情況下，地方政府也是非常努力，非常地希望解決這些問題，所以有很多地方推出了各種各樣的舉措和措施。我們可以看到，我當時在江陰做調研的時候，得出來這樣的數字，江陰成立了一個人居環(huán)境獎創(chuàng)建辦公室，這個辦公室由29個辦公室組成，如果放到城市里面去辦公至少有三個以上的副市長分管，這不是一個行業(yè)的事兒，不是一個部門的事兒，而是整個城市的事兒。在大部分城市，沒有一個完整的對策，我怎么把二十幾個部門協調好，去解決一個問題，所以我們必須要做這種人居環(huán)境規(guī)劃。如果沒有這樣的體系，大家很努力但是沒有什么效果。

  下邊我講人居規(guī)劃它的核心和內涵。前面說了我們需要做這樣的規(guī)劃，應對復雜的情況。它的內涵我這么理解：這是一個為地方政府編制應對新型城鎮(zhèn)化的城市策略。簡單說我把它歸納成四各方面：雙重視角；九大體系；三位一體；全面行動。這是我們設定的人居規(guī)劃主要的內容，下面我把這幾個內容略微做個解釋。

  雙重視角：以政府的視角+居民的視角。以往做規(guī)劃往往是政府要做這樣的規(guī)劃，并不是發(fā)自老百姓的需求，而且做規(guī)劃的時候不會先征求老百姓的意見。而人居規(guī)劃是把政府視角的人居環(huán)境和老百視角的人居環(huán)境，通過科學的分析，通過完善的指標體系，把它歸納在一起，根據這兩個方面的要求，我們確定這個城市應該做什么。由此我們編制出一套詳細的政策建議和手冊。為了把政策建議落實了，我們給地方政府編制一套行動指南，我們把一個系統(tǒng)說清楚了。核心這個問題要雙重視角，我怎么樣能獲得這種雙重視角？這里面有一套詳細對居民意愿的調查，我們人居委有幾位博士，王寶剛專門研究居住行為學的，我們把居民對城鎮(zhèn)人居環(huán)境的適應性作為我們的切入點，由這個點了解居民對城市人居環(huán)境的需求。當然我們辦法也比較多，通過座談會，通過專項的調研，街頭走訪，調研表等各種各樣的方式。昨天我們和中外建的韓總探討，智慧城市對我這個需要的基數，很容易知道這些東西，這是我們下一步還需要繼續(xù)做的。

  三位一體：指規(guī)劃把指標體系、指導手冊和行動指南作為一體。指標體系是我們有一個大的指標，特別宏觀的，針對特定的城市有量化，這樣的指標體系。跟這個城市做出來的了解，我們可以說對一個城市做了相對比較全面的體檢，你這個城市哪個地方是你的優(yōu)點，哪個地方是你的不足。我們用這個指標體系把這個做成一個能檢測這個城市，能夠找出這個城市短版的體系，找到短板就可以開處方，這個處方就是我們提出的政策建議。這些建議有些也是分散的，我們?yōu)榱税讶司迎h(huán)境快速推動出來，我們又提出行動指南，在城市層面做一個行動，公眾來參與。我們這種三位一體是人居環(huán)境規(guī)劃主要的成果，也是我們操作的成果。

  九大體系：有幾個方面的內容，我就不詳細念了，這九大體系就是我們這個體系的一級指標，還有34項二級指標，一級指標和二級指標都是定性的；三級指標有128級指標，這些是量化的。

  全民行動：全民行動把這個體系變成我們可以落實的，可以實現的。我們發(fā)揮民眾在打造宜居城市中的作用。城市不是由政府說了算，我們現在講以人為本，講居民是城市的主人，你還沒有聽他的意見，你做出來的東西老百姓不一定領情，所以讓老百姓參與這些事情，人居環(huán)境就是要把大家的智慧，把大家的優(yōu)勢做起來。

  把這四個部分連起來說就是雙重視角，通過雙重的視角我們明確政府的目標和居民的訴求；九大體系就是通過指標體系檢測城市發(fā)展的狀態(tài)和資源環(huán)境的保護，從而確定人居環(huán)境規(guī)劃的重點；三位一體就是根據指標體系的檢測結果適當調整城市公共政策，并提供相關政策建議；全民行動，把政府建議和規(guī)劃建議歸納成為全民行動，從而使人居規(guī)劃與城市發(fā)展有機結合，實現更高層次的城市發(fā)展目標。

  人居規(guī)劃有什么特點和亮點：我歸納了幾點，首先它和法定的規(guī)劃是不同的，法定的規(guī)劃有嚴格的周期，有跨度，有審批，還有一定的程序，如果能夠批準了，它就是法定的，法定要改變就需要做很多工作。而人居規(guī)劃屬于非法定體系，所以它操作比較方便。

  它和現有的規(guī)劃體系并不矛盾。比如說在做總體規(guī)劃的時候，為總體規(guī)劃提供思路。如果總體規(guī)劃已經完成了，它可以作為總體規(guī)劃的完善和補充。

  第三，由主要的領導負責，一定是主要領導，比如說書記、縣長，必須是這個層面的人來做這個事兒，調動那么多的資源去做。所以我們把這個人居規(guī)劃叫做“一把手工程”。

  第四，因為它不是法定體系，我必須要通過哪個層面的審批，只要經過了市里面主要班子的認可，它就可以實施，按照城市自己的決策機制可以去實施，可以直接行動，全面參與，而且非常有利于宣傳推廣和迅速見到成效。它的模式就是今天劉部長提到的政府+社團+居民的模式，當然這里面也有企業(yè)參與，這樣的模式，因為我們是社團，實際上是一個智囊機構，為這個城市去檢測的智囊機構，我們希望所有的規(guī)劃設計單位，城市發(fā)展設計機構都有能力做這樣的城市規(guī)劃。所以這個模式是我們人居委這么多年摸索出來的獨特模式，當然在這個過程當中政府做這個事最重要。

  它的亮點叫創(chuàng)建“中國人居環(huán)境共建示范城市”，這個不可否認，如果城市沒有宣傳點，你這些活動很難推起來，這個城市必須有亮點，大家感興趣的行動，這也是我們社團操作的優(yōu)勢，我們可以創(chuàng)建“中國人居環(huán)境共建示范城市”。我們和齊河的合作當中把這樣的模式變成了實際行動。

  下面我介紹一下我們在齊河做的案例。起步也是在去年9月份，我們和齊河縣人民政府簽訂了“中國人居環(huán)境共建示范城市”的啟動儀式，這是我和王縣長一起簽約；第二張照片是我們的智囊機構，我們的專家團，苗會長也在，齊河縣給幾位專家發(fā)了城市建設顧問的證書，今天來的專家都是核心專家團成員。有了這樣的口后面的工作可以做起來，我們在這里做了四場座談會，政府座談會、企業(yè)家座談會、居民座談會，農村新社區(qū)座談會，還有專家的走訪。這樣就把齊河的脈絡了解的比較細致，到前段時間我們還再做一些補充的工作。

  我們完成了齊河人居環(huán)境適應性調研報告，這種調研報告可以獨立協作，獨立可以作為對城市發(fā)展很有指導意義，出臺一些公共政策，制定大的政策方針，這個可以獨立使用。我們成果里面把這個獨立出來的，因為它可以用到好多方面，包括專項規(guī)劃。

  在九大體系里面，我們編制了一個表格，這個表格有一級指標，二級指標，三級指標，有量化的，有定性的，根據這些情況我們提出了相應的政策建議，這里面我就不詳細說了，我可以簡單舉個例子，比如說城鄉(xiāng)一體與社會發(fā)展方面，其實城鄉(xiāng)一體往往理解成，比如說齊河說城鄉(xiāng)一體把鄉(xiāng)鎮(zhèn)考慮進來，其實更大的城鄉(xiāng)一體是你和濟南怎么去一體。你和鄉(xiāng)鎮(zhèn)一體存在著好多不確定性，最大的發(fā)展機會是在濟南，必須把這個一體化，把你看作是濟南的一部分，如果同樣談城鄉(xiāng)一體，我也要往上去考慮這個問題。我們在考慮城鄉(xiāng)一體和社會發(fā)展的時候，李總理來也是看好了雙向發(fā)展的模式，產業(yè)園區(qū)和新社區(qū)的發(fā)展，雙區(qū)發(fā)展。我個人的感覺，這也是作為一個提醒，實際上在前面上分析了，城鎮(zhèn)化人口只到了53%，我們現在的農村人口不斷地往外遷移，農村的結構完全沒有達到穩(wěn)定狀態(tài)。現在做了大量的就地城鎮(zhèn)化，實際上在未來的若干年，它一定是空心的。這個工作到底應該怎么去做，我希望發(fā)改委這邊有相應的策略，我們現在做這個農村新社區(qū)建設肯定不是最終狀態(tài)，我們還有百分之十幾的人口必須進城，現在的農村新社區(qū)人口一定還在減少。現在每戶規(guī)模還挺大，未來怎么辦？未來農村的老齡化比城市還要嚴重，我們怎么辦？有很多政策建議基于這樣的層面提出來的。后面我就不詳細解釋了，每個項目里面都有一些指標體系，每個指標體系都提出政策建議。這里面也包含綠色住區(qū)，綠色住區(qū)含兩個部分，在我們給齊河做的建議里面也是兩個部分：第一個部分新建的住區(qū)要做綠色住區(qū)，但實際上大量的既有住區(qū)不綠色，今天秦主任說我們的發(fā)展方式變了，大量住區(qū)不綠色，我們怎么去實現；老的住區(qū)要按這個模式去做適當的改造。

  像城市防災和公共安全，類似這個我有這樣的建議，結合既有住區(qū)的改造，實際上我們的城市安全問題往往不是大家顯而易見的問題。最后這個體系叫城市治理和公眾參與。這里邊我們也是希望能夠借這個機會推進城市管理上水平。其實科學是一方面，用心是一方面，這個不是那么難，上水平可以分步走，也提了一些建議。

  最后想重點介紹一下全民行動。它是落實人居規(guī)劃非常直接的手段，我們在齊河，這也是建議，因為這個事兒還沒有完全和政府來討論，建議開展綠色住區(qū)創(chuàng)建行動。老舊住區(qū)的改造行動，我剛才提到，以改造環(huán)境為主，其實人居環(huán)境這個事兒，不是要大規(guī)模投資才能解決這個問題，你用心思，小手段就可以解決大問題。我去年9月份參加了注冊建筑師的會議，他們請我做了一個報告，我把我們這個體系做了一個介紹，日本、韓國的專家認為我們做的比較細，日本和韓國比我們發(fā)展早，他們這些年在發(fā)展什么，他們房地產早就不發(fā)展了，對我們有很多啟發(fā)，我們到那兒看的時候，社區(qū)環(huán)境比我們好，到處干干凈凈很好，其實他的房子沒有我們好，它的硬件沒有我們好，感覺好是因為他做了很細的整合。在社區(qū)里面做了小的環(huán)境的改動，就可以改變城市的形象。這個最核心的就是從安全的角度考慮，從停車的角度考慮，因為我們現有的社區(qū)停車都不夠，我怎么去解決這些問題，齊河，整個山東沒有哪條路不寬，我覺得這個是我們改變思路的問題。既然我把寬馬路都修好了，既然投入錢了，為什么不用，這也是不對的。所以既有社區(qū)改造是大有可為。

  第三個，城市街道的美化行動。大家可以看到建筑都做了整體的立面，這個既好又不好，好就是整齊，不好就是沒有特色。這個是要雙向看，我們提的建議就是，你重點的街道，比如說濟齊大橋就是城市的形象大道，你必須做城市設計，要確定好城市的形象。城市活力就在廣場，而齊河的活力也表現在廣場，這是城市的客廳，大家都是這么說的，歐洲的城市漂亮就是因為廣場漂亮。我們已經有了這個客廳，現在只是沒有分類，什么人都能去，其實是亂的。晚上我建議大家往齊河賓館那邊走走，那個廣場一定要去看，很有特色。廣場形象談不上有多好，關鍵是人氣，熱鬧。把這些變成更有條例的東西以后，不用花太多錢，形象就會徹底改變。

  還有一項是節(jié)水行動，節(jié)水行動上午王縣長介紹的時候，齊河拿到這樣的獎，那樣的獎，那些獎里面唯獨缺一項節(jié)水城市的獎，沒有節(jié)水城市的獎就拿不到人居環(huán)境獎。齊河不缺水，但是節(jié)水更重要，更有文章可以做，因為不缺水浪費的多，缺水的城市把節(jié)水作為核心的工作。所以我們在這里面提出，必須把這個做出來，真正的人居環(huán)境的問題才能解決。人居署的張代表專門做聯合國人居署水行動，這是很好的，而且作為齊河不缺水意義更加重要。

  還有一個是青少年友好城市，作為人居環(huán)境重要的內容，而且是我們普通忽略，大家關心的都是教育，是怎么把孩子培養(yǎng)成神童，培養(yǎng)成科學家，注重學校的教育，我們缺乏的是社會教育，我們也缺乏社會環(huán)境，所以我們把青少年友好城市，創(chuàng)建性提供了一個很好的建議，完全可以做起來。大家都在關注老齡化，但是現在政策是單獨二胎允許了，孩子也會多，預測的很多東西都會改變，因為這個東西是持久的，也是深遠的，孩子多了，老年化沒有那么嚴峻，慢慢孩子就多了，基數變了。現在這個時候做兒童的題目非常重要。當然老齡化也不能忽略，所以我們也提到養(yǎng)老孝親的行動，提出這個行動是我們這邊有優(yōu)良的傳統(tǒng)和有非常好的資源環(huán)境。這樣很好的條件都是養(yǎng)生、養(yǎng)老非常好的基數，我們城市在轉型，現在承接一些濟南不要的產業(yè)，我也不一定要，要直接升級。我記得我到重慶去開過這樣的會，西部承接轉移，你別往這兒轉，我一個都不要，我要升級，我為什么要你那些東西。這些要有自己的想法，而這個就是第三產業(yè)，這個能夠奠定城市新的名片。把資源的優(yōu)勢變成產業(yè)的優(yōu)勢，這就是城市新的名片。所以我們提了這六項行動建議，就是為了讓人居規(guī)劃，不僅僅是做個規(guī)劃而已，而是規(guī)劃變成直接的行動，比別的任何的規(guī)劃更為直接，這就是我今天要跟大家分享的，謝謝大家！

  童悅仲：謝謝王涌彬副會長，他剛才結合齊河的情況對人居規(guī)劃做了比較詳細的介紹。人居委成立以后已經幫助70多個城市做了很多工作，取得了很大的成績，有很多好的案例。

  接下來有請中國房地產研究會人居環(huán)境委員會常務副主任兼專家組組長開彥先生為我們詳細解讀《綠色住區(qū)標準》。

中國房地產研究會人居環(huán)境委員會常務副主任兼專家組組長開彥

  開彥：今天上午大家都聽到了《綠色住區(qū)標準》發(fā)布，我們這個標準也定在10月1日正式施行。在這個施行期間我們要做一些宣貫活動。今天我對《綠色住區(qū)標準》進行解讀，手上都有《綠色住區(qū)標準》的小冊子，大家可以閱讀一下。

  要講綠色住區(qū)有這樣的一個問題，綠色住區(qū)為什么要現在來做？綠色建筑和綠色住區(qū)究竟有什么樣不一樣？這個我首先要解釋一下，大家都知道綠色建筑是2006年住建部直接發(fā)布的《綠色建筑評價標準》，他研究的對象是研究單體，簡單講它是四節(jié)一環(huán)保。綠色住區(qū)不一樣，綠色住區(qū)是研究一個群體，除了建筑以外需要研究周邊的環(huán)境，研究更大范圍當中的資源、能源、人文等等。更加有利于整合生活質量，提高我們的居住環(huán)境，把資源能源最大化。這種做法更加符合我們國家房地產開發(fā)市場，因為開發(fā)商一做就是幾十萬，甚至幾百萬，需要一個比較完整的標準進行指導，標準用定性、定量的辦法加以規(guī)定。這樣使標準能夠更加有用。因為標準的適應性比較強，各位開發(fā)商在開發(fā)的時候需要參照標準以外，我們的標準還適應新城、新區(qū)、生態(tài)城、智慧城，所以它不僅僅是一個項目，它在一個大的范圍內去整合，所以它的適應性很強。

  我們的標準一共有九條，最主要的是其中七條，這七條標準根據硬件建設的定性定量的指標，除了定性的還包括人文地，和諧住區(qū)的，綠色生活行為方式的一些條文編制。除了這兩項以外，我們還著重把綠色住區(qū)的模式擴大到全程的范圍里面也就是可持續(xù)住區(qū)物業(yè)管理。有關這些系列條文，因為時間關系就不再一條條說。這個標準并不是國家的強制性標準，也不是推進性的標準，而是作為行業(yè)內的引領性標準推出來的。因此，它是綠色建筑評價標準的延伸和擴展，是適應新城鎮(zhèn)發(fā)展的一種需求。通過我們科研、研究，我們多年的研究基礎之上成立的，因此，具有很好的升級、適應和拓展的可能性。

  在每個細節(jié)當中實現綠色理念和發(fā)展目標，除了這個標準本身以外，我們在今后實踐過程中，不斷補充更多的配套標準，比如講它的專家評價標準，技術應用措施，以豐富和完善整個的標準。這個標準完善以后，可以做到使項目能夠可做、可查、可評、可監(jiān)督。

  我們這個標準根據兩會的指示，把《綠色住區(qū)標準》作為行業(yè)標準來推進，建立了“中國人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項目”，現在正在征集各地、各省的申報工作。

  我們采取了對項目進行跟蹤，我們有一個組織比較完善，人員比較多的強大的專家隊伍，通過專家在過程當中的指導，來完善提升、改進，綠色住區(qū)的實施手段和目標。綜合起來，綠色住區(qū)有四大方面的亮點：第一，綠色住區(qū)倡導資源、能源利用的最大化。也就是對住區(qū)提倡保護，盡量少去擾動地形、地貌、生態(tài)植被。我們提倡資源、能源的最大化，提高效益，為住戶進行服務；第二，綠色住區(qū)提倡住區(qū)和城市融合發(fā)展。城市住區(qū)和城市的建設能夠有機地結合，能夠互相利用，互相提升價值，共融共生，使城市住區(qū)，城市空間，城市文明能夠為城市的發(fā)展和城市住區(qū)的生活水平提高有所貢獻；第三，綠色住區(qū)積極倡導人文傳承、社區(qū)和諧。我們的最終目標是打造和諧社會，因為我們強調文化的內涵，強調生活質量，方便、舒適、安全、健康的生活環(huán)境。第四，綠色住區(qū)倡導綠色技術的優(yōu)化與整合。我們在原來的基礎上提高，而不是技術簡單地堆積，我們提倡低成本技術，是用智慧、方法，被動式的節(jié)能理念去做，去完成。所以它是一個整合的東西，并不是一個高投入的做法。

  下面通過一些案例關于綠色住區(qū)主要的理念和原則方法。

  第一個綠色住區(qū)是一種生活行為方式。大家知道生活的環(huán)境里面，是在生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的山、水、森林植被所包圍的環(huán)境最為理想。要建設配套的設施，學校、教育、醫(yī)院，我們提倡綠色交通，提倡步行，提倡公共交通等等。所以我們建設的綠色住區(qū)它應該是多樣化的開放空間。這里我想舉幾個例子，第一個要求綠色住區(qū)能夠與城市融合共享發(fā)展，主張綠色住區(qū)對城市開放，要建設縮小組團的城市小區(qū)的單元，也就是提倡一個很好的城市街坊，讓居民能夠跟城市很容易就共享、共融。北京有一個賽洛城，它對城市的便捷、就近非常突出的優(yōu)點，有一條商業(yè)街、步行街，在閑余的時候作為交往的空間，有一個綠色空間，這個綠色空間成為城市共享的空間，這樣的模式是比較符合綠色住區(qū)的理念和做法。杭州有一個親情家園，同樣用這個方法來規(guī)劃，這個規(guī)劃體現了人與人之間的和諧，非常方便的商業(yè)街、步行街，綠地空間和公共的室外場所。城市和住區(qū)是共生共融，它不是關起門來做成城堡式的，這是我們綠色住區(qū)所提倡的。過去封閉式的小區(qū)逐漸淘汰，逐漸消亡的，這是我們現在所提倡非常重要的理念。另外一個，提倡人文，提倡社區(qū)的和諧，在北京有一個金地格林小鎮(zhèn)，它是很大的小區(qū)，通過它的規(guī)劃設計，通過規(guī)劃組織，使得人人都喜歡在多樣化的空間當中進行交流，鄰里關系非常融洽，他們借這個機會經常舉辦兒童的詩歌會、朗誦會。曾經我訪問了一個居民，他原來住別墅，他把別墅賣了，專門在這兒買了一個單元來住，這就體現了鄰里交往的環(huán)境，我們創(chuàng)造和藹可親的環(huán)境，來豐富鄰里之間的生活方式。

  第三，提倡資源能源的最大化。能源資源的最大化是綠色住區(qū)非常重要的原則，節(jié)省并不是我們的手段，節(jié)省是我們的目標，如果把節(jié)省作為綠色建筑的手段那就錯了，資源最大化，充分發(fā)揮資源能源的作用，把它以一當三來做就是綠色住區(qū)的精神。被動式的建筑設計理念，資源的利用、能源的利用，再生資源的充分發(fā)揮，保證我們生活在健康、舒適的生活當中。同時不要忽視對垃圾的處理，牽扯到社會體系重要的方面。

  綠色住區(qū)是一種順其自然。大家知道一個舒適的要素有很多，主要體現在空間要素和人文要素兩個方面。我現在講一講關于空間要素當中開發(fā)商要追求的，它的溫度水平，濕度水平，風速對人的感受問題，空氣潔凈度問題。我們搞開發(fā)，搞建設就追求這五樣，這五樣搞好了這個開發(fā)的質量是高舒適度的。要做到這幾條十分不容易。我們所有這些高舒適度、健康的條件是靠我們耳、鼻、口、舌、聲來體驗。德國有一個體驗中心，這個體驗中心里面展現很多生活質量，這個非常豐富。以人為本作為投資開發(fā)的依據，上午有很多專家提到，今后的人居環(huán)境建設必須以人的需求作為根本，以人作為一切行動的指南?？挡┕^是第一個綠色住區(qū)示范項目，他們從頭到尾貫徹怎么為住戶服務，下面康博老總會介紹這個。這個原理非常簡單就是被動式的建筑設計，背面有一面墻，順著墻，順著水系吹到室內，帶來一絲清涼，這個是不花錢的，提升生活品質的目標。

  另外，現代建筑的特色是密閉的，越是密閉越能達到節(jié)能，提升空氣質量，采取必要的手段改善舒適條件。美國布朗公司也有幾個代表過來，他們創(chuàng)造的就是新風換氣這種方式，來達到改善室內空氣質量，達到舒適度很好的技術手段。

  我們在加拿大哥倫比亞大學參觀一個項目，這個項目也是非常有特色的，從外面看玻璃幕墻很多，不利于節(jié)能，這個玻璃片上做了一些印刷，達到了遮陽的效果，起到了遮陽窗的效果，這種方法是我們需要提倡的；

  這是它的立面，它的窗很小。

  盡可能利用自然采光，我們看到這棟學校在屋頂上留了好幾個洞，天然的光線引到室內了。左下角有一個圓圈，通過它把自然光引進來可以不用點燈。這樣的建筑很容易做到不點燈，為了不點燈他中間做了一個造景，可以把光線引到四樓、三樓、二樓，使得建筑很少用地，這就是需要提倡構造方法。

  第三，綠色住區(qū)是精明增長的原則。這是個大的商業(yè)中心，這個環(huán)境不能夠得到滿意，如果我們在這兒修一條馬路，這個氣氛馬上不一樣了，人家來購物的可能性了。如果我們在旁邊建立一個社區(qū)，這種感覺完全不一樣了。如果在馬路對面建一棟房子，這個房子體現了人的需要，可以在下面曬太陽，這個人居環(huán)境更加豐富了。如果我們在商業(yè)中心的外面建一個咖啡店，就更加吸引人。我們用這些要素來創(chuàng)造良好的環(huán)境。

  最后，我想講一下綠色住區(qū)是一種人性化規(guī)劃的典范。丹麥哥本哈根被世界上認為最適合人居住的城市，它是非常宜居的城市，從規(guī)劃上講它非常合理，它叫“五指規(guī)劃”，通過快速公路來進行連接的，通過道路的連接，工業(yè)區(qū)、住區(qū)、生活區(qū)的配置聯系在一起。構成了城市中有綠地，綠地當中有城市。中心區(qū)是一個步行街，建立了很多公共設施。要求公共市場內要在500米范圍內，要有學校、公園，提倡步行街，提倡自行車，把自行車、步行街分別在道路上劃定范圍。

  英國還有米爾頓新城，注意了公共交通站點的設置，不超過半小時就可以到中心區(qū)。這樣使它這個城市本身具有活力的可能性，因此很多的廠家、企業(yè)紛紛進駐，到他這個小區(qū)里面。我們看看他怎么做的。左邊是一個大的商業(yè)中心，非常熱鬧。左下角是公共參與的空間，比如講我的建筑本身不希望能夠建筑高度超過樹梢，超過樹梢的建筑不批，形成一片的綠色，整個生活在綠色環(huán)境當中，有山，有水，有綠，這個非常符合美麗村、美麗鎮(zhèn)的理念。提倡步行街，把步行街打造非常美好的環(huán)境，從地面的鋪設都圍繞舒適環(huán)境，舒適步行來建造的。

  這兩張圖比較，一組是國內的，所謂的豐富的環(huán)境，但是在很多綠色住區(qū)的道路系統(tǒng)當中，把道路的系統(tǒng)化小，把城市布置在多樣化的綠色空間，綠色休閑的點，這樣達到城市住區(qū)跟街道的關系非常融洽，城市的生活能很方便享受居民設施。這種縮小單元，這種規(guī)劃理念是我們今年要提倡的，把道路分成四種等級進行規(guī)劃，而不是把它圈起來。

  我們在舊區(qū)改造當中，要建設超級街區(qū)，要設計開放式街區(qū)。在這個城市的結點上面，我們要充分利用，避免城市街區(qū)的堵塞，利用城市的街口，建筑完的街區(qū)把城市的主干道進行延伸，把道路進行延伸以后，能夠跟城市的交通聯系起來，使得功能、結構非常合理。還有在城市的步行區(qū)，這里有一條非常美麗的河流，我們怎么做？也是做成建路網成小格，縮小居民的居住單元，方便居民的出入，方便居民來享受城市，我們在這里留下四個空間，讓城市的美景為大家所用，并不會阻隔城市的美景和居民的要求。在水邊進行改造，并不是占掉河流的資源，而是躲避開來，留出適當的綠地空間，不會破壞水系、河流的景觀，同時在水上建立娛樂中心，城市的每個中心都做成小格開放空間。謝謝大家！

  童悅仲：謝謝開總精彩的演講。今天上午實際上王縣長也宣布中央電視臺7套播高鐵上的美麗鄉(xiāng)村齊河，所以希望大家能回到房間看電視。接下來希望幾位嘉賓嚴格掌握時間。下面是上海松江區(qū)發(fā)改委主任王振亮同志，他是松江區(qū)規(guī)劃局的副局長，而且上海叫做一城九鎮(zhèn)的建設，他參與了建設工作。下面掌聲歡迎王振亮讓我們掌聲歡迎王振亮先生為大家介紹《松江新城跨越式發(fā)展建設的典型意義和若干思考》。有請！

上海松江區(qū)發(fā)改委主任、松江區(qū)規(guī)劃局副局長王振亮

  王振亮：尊敬的各位領導、各位來賓下午好！非常感謝協會請我來把一些工作給大家匯報一下。剛才都是北京來的，上午3位，下午4位，都是高屋建瓴、高瞻遠矚，我們都受益匪淺，我來自于基層，直接從事基層的工作，管了12年的規(guī)劃，管了4年的土地，所以給各位領導簡單匯報一下。

  三個方面：一個是松江實現了怎樣的跨越發(fā)展？第二，通過松江這10年的發(fā)展個人總結思考；第三，未來發(fā)展的研判。我對房地產研究有了十幾年時間。

  第一個問題：松江實現了怎樣的跨越式發(fā)展？我首先介紹一下松江區(qū)的概況。2003年起成為全國學習的樣板區(qū)，松江區(qū)位于上海市西南部，長江三角洲要沖，滬杭鐵路、滬杭高速公路、同三國道、嘉金高速公路貫穿全區(qū)；是上海連接浙江和中國南方地區(qū)的主要門戶；既是上海對外輻射的窗口，又是南方各省進駐上海的橋頭堡。 松江新城建設是上海市“十五計劃”期間(2001-2005)城鎮(zhèn)化發(fā)展重點建設的唯一新城，用了5年時間建成。2003年起，新城建設、大學城建設、出口加工區(qū)建設成為全國學習的樣板，2014年起農業(yè)現代化建設成為全國學習的樣板。

  松江是上海文化的發(fā)祥地，有上海之根、滬上之巔、浦江之源美譽，先有松江府后有上?？h。 松江區(qū)處于黃浦江上游，松江是黃浦江上游水資源保護區(qū)，水質較好，是上海市水環(huán)境最清潔的地區(qū)之一。 松江區(qū)是上海地區(qū)惟一擁有山丘資源的地區(qū)松江山水景色秀麗，古跡眾多，人文薈萃，旅游資源豐富。唐、宋、元、明、清各代古建筑、古園林保存較多；歷代文人輩出。

  松江區(qū)全區(qū)土地面積約605平方公里。2014年6月現有人口206萬人，其中常駐人口186萬，戶籍人口66萬。而2000年全國第五次人口普查顯示，松江區(qū)常住人口為64萬人，戶籍人口50萬人，1990年四普人口只有51萬人。2000年至今增加了122萬人。

  二、抓住工業(yè)化大發(fā)展的機遇，實現了農業(yè)經濟向工業(yè)經濟的跨越式發(fā)展。

  松江在20世紀90年代以前，是一個以糧油、蔬菜為主的農業(yè)大縣，是上海市的米梁倉和菜籃子。90年代后，松江自主開發(fā)上海市第一個市級工業(yè)區(qū)，從1992年以500萬人民幣起家，至2013年， 外資企業(yè)3975家，總投資270多億美元，內資批準項目達到70000家以上，國內企業(yè)總投資達到2500億元以上。

  松江的工業(yè)規(guī)模已經形成了擁有總體建設達120平方公里的規(guī)模。松江工業(yè)區(qū)目前是全上海市九大工業(yè)區(qū)產業(yè)總體布局中發(fā)展最好、規(guī)模最大、效益最好的市級工業(yè)區(qū)之一，上海市第一個國家級出口加工區(qū)就坐落在松江工業(yè)區(qū)內。上海市政府實施工業(yè)化發(fā)展的“173工程”。2003-2005年三年行動計劃，GDP翻一番多。

  從2001年到2011年，松江區(qū)經濟取得了長足的發(fā)展，全區(qū)國內生產總值由2001年的151.05億元增加到2011年990億元，2011年比2001年增長了6.55倍。(2003-2012，全國4.45倍，上海3.23倍，北京4.929倍)。工業(yè)總產值由2001年491.8億元增加到2011年4685億元，占全市工業(yè)總產值的15%。2011年比2001年增長了9.52倍。財政收入由2001年28.06億元增加到2011年的255.6億元，地方財政由12.94億元，增長到85.86億元， 2011年比2001年增長了9.18倍和6.63倍。外貿出口總額由2001年13.55億美元增加到2011年420億美元，占上海的24%。2011年比2001年增長了31倍。

  三、抓住城鎮(zhèn)化大發(fā)展的機遇，實現了農業(yè)社區(qū)向城市社區(qū)的跨越式發(fā)展。

  松江新城重點建設自2001年啟動，由10里長街、10平方公里城區(qū)、10萬人口的縣城成為今天100多平方公里新城、75萬人口的中等城市和長三角節(jié)點城市。全區(qū)的城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由2000年的約100平方公里發(fā)展到385平方公里。

  1990年戶籍(也是常住)人口51.15萬人，2000年常住人口64.12萬人，10年城市人口增加了12.97萬人，2010年常住人口158.24萬人，10年增加了94.12萬人，2014年6月30日，常住人口186.61萬人，3年半增加28.37萬人。實有人口205.82萬，戶籍人口66.18萬，外來人口與戶籍人口倒掛，2.1：1，全市第一。

  四、抓住城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展機遇，實現了傳統(tǒng)農業(yè)向現代工業(yè)的跨越式發(fā)展。

  有了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，用土地出讓金的30-40%左右成立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌基金來反哺農業(yè)、支持農業(yè)，就使松江的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和農業(yè)現代化建設走在了上海郊區(qū)的前列和全國的前列。

  經營面積15.02萬畝(占糧田總數的89%)的土地上建成了1267個家庭農場，2014年每個家庭農場的純收益至少超過10.9萬元，水稻畝產575千克，實現了規(guī)?；洜I，實現了農業(yè)機械化和現代化，完善了農業(yè)基礎設施，穩(wěn)定了農業(yè)隊伍，解決了農民保障。

  從2010年起，松江從房地產純收益中提取30-40%作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基金，用于支持純農業(yè)農村地區(qū)的經濟社會發(fā)展。

  目前有三種家庭農場模式：種養(yǎng)結合型60戶、戶均16萬元、機養(yǎng)結合型175戶、戶均15萬元、其余為純糧食生產型。

  五、抓住信息化和高新技術產業(yè)發(fā)展的機遇，實現了由粗放型工業(yè)化向集約型工業(yè)化、由傳統(tǒng)工業(yè)化向新型工業(yè)化的跨越式發(fā)展。

  進入21世紀，信息化、IT產業(yè)、IC產業(yè)以及高新技術產業(yè)發(fā)展成為帶動區(qū)域社會經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。

  2001年12月，上海市第二個高科技園區(qū)——松江科技園區(qū)正式啟動。引進了以全球芯片生產行業(yè)的巨頭TSMC為領頭羊的IC產業(yè)群企業(yè)落戶。

  2003年10月，松江第二個出口加工區(qū)正式啟動。2010年全區(qū)出口400億美元。

  六、抓住高等學校擴張時機并引進了7所大學的機遇，實現了由加工型產業(yè)向頭腦型產業(yè)轉變、由傳統(tǒng)居住社區(qū)向現代文化社區(qū)的跨越式發(fā)展。21世紀，科教興國是貫穿整個世紀的基本戰(zhàn)略，也是中國高等教育大發(fā)展的良好機遇。

  2000-2002年，松江區(qū)以無償贈送的方式，劃撥8200畝土地建設松江大學城，引進了上海外國語大學、上海外貿學院、上海立信會計高等?？茖W校、東華大學、華東政法學院、上海工程技術大學和新籌建的上海視覺藝術大學；2000年11月動工，2001年9月建成，10月招生。目前在校生達到7萬人，將達到10萬以上師生員工的規(guī)模。

  松江大學城的建設，使新城建設發(fā)展無論在規(guī)模上、環(huán)境質量上、還是城市品質、文化品位和國際知名度等方面都有了巨大的飛躍。

  松江是上海市外來人口最為集中的區(qū)域之一，66萬戶籍人，138萬外來務工人員，而且外來人口都享受基本教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務；成為全國城鄉(xiāng)基本公共服務均等化最發(fā)達的地區(qū)。

  第二個問題：幾點思考，我國新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現代化的路徑依賴 。

  國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)，根據中國共產黨第十八次全國代表大會報告、《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、中央城鎮(zhèn)化工作會議精神、《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》和《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》編制，按照走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路、全面提高城鎮(zhèn)化質量的新要求，明確未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標和戰(zhàn)略任務，統(tǒng)籌相關領域制度和政策創(chuàng)新，是指導全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎性規(guī)劃。

  我國已進入全面建成小康社會的決定性階段，正處于經濟轉型升級、加快推進社會主義現代化的重要時期，也處于城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的關鍵時期，必須深刻認識城鎮(zhèn)化對經濟社會發(fā)展的重大意義，牢牢把握城鎮(zhèn)化蘊含的巨大機遇，準確研判城鎮(zhèn)化發(fā)展的新趨勢新特點，妥善應對城鎮(zhèn)化面臨的風險挑戰(zhàn)。

  城鎮(zhèn)化是國家現代化的必由之路。城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展、非農產業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會發(fā)展的客觀趨勢，是國家現代化的重要標志。按照建設中國特色社會主義五位一體總體布局，順應發(fā)展規(guī)律，因勢利導，趨利避害，積極穩(wěn)妥扎實有序推進城鎮(zhèn)化，對全面建成小康社會、加快社會主義現代化建設進程、實現中華民族偉大復興的中國夢，具有重大現實意義和深遠歷史意義。 世界的人口增長與城市化：1804年，10億人口，1927年，20億；1960，30億；1975，40億；1987，50億；1999，60億；2007，66億；其中33億住在城市，2011年，70億人口，城市化增長1.8%，中等以上收入國家城市化75%。城鎮(zhèn)化是現代化的必由之路。工業(yè)革命以來的經濟社會發(fā)展史表明，一國要成功實現現代化，在工業(yè)化發(fā)展的同時，必須注重城鎮(zhèn)化發(fā)展。城鎮(zhèn)化是保持經濟持續(xù)健康發(fā)展的強大引擎。內需是我國經濟發(fā)展的根本動力，擴大內需的最大潛力在于城鎮(zhèn)化。目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠低于發(fā)達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平，還有較大的發(fā)展空間。城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，會使更多農民通過轉移就業(yè)提高收入，通過轉為市民享受更好的公共服務，從而使城鎮(zhèn)消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放，也會帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等巨大投資需求，這將為經濟發(fā)展提供持續(xù)的動力。城鎮(zhèn)化是加快產業(yè)結構轉型升級的重要抓手。城鎮(zhèn)化是解決農業(yè)農村農民問題的重要途徑。我國農村人口過多、農業(yè)水土資源緊缺，在城鄉(xiāng)二元體制下，土地規(guī)模經營難以推行，傳統(tǒng)生產方式難以改變，這是“三農”問題的根源。我國人均耕地僅0.1公頃，農戶戶均土地經營規(guī)模約0.6公頃，遠遠達不到農業(yè)規(guī)?；洜I的門檻。城鎮(zhèn)化總體上有利于集約節(jié)約利用土地，為發(fā)展現代農業(yè)騰出寶貴空間。

  松江新城從2001年啟動至今，松江從一個農業(yè)大區(qū)變成上海的工業(yè)化強區(qū)、現代化新城，常駐人口由2000年“人口五普”時的64萬增加到2014年6月的206萬人。工業(yè)經濟是主導產業(yè)，2012年工業(yè)GDP為507.31億元，占區(qū)GDP總量的近60%，占全上海市工業(yè)的11%，工業(yè)稅收只有141.07億元，占全年總稅收收入271.04億元的52.05%。地方稅收收入僅有69.53億元，占總稅收的25.65%，占全上海市地方稅收收入的2%。

  松江大工業(yè)產生的地方稅收僅有26.93億元，占總稅收收入的9.9%，對地方稅收的貢獻率為38.7%，對地方財政的貢獻率是30.5%，對地方財政支出(134.3億元)的貢獻率是20%。松江200萬常駐人口中有外省市人員達到142萬，外地務工人員接近80萬。

  影響市場化房價連年上漲的十大因素：第一，地價高漲，2004年“8.31大限”“土地招拍掛”新政，造成土地價格連續(xù)10年翻番高漲； 漲幅30-100倍甚至更多；第二，貨幣超發(fā)，自2003-2013年3月，廣義貨幣量由15萬億元增長到103萬億元，10年增長6.9倍；第三，通貨膨脹，居民價格消費指數CPI連年增長，漲幅達3%-6%，今年上半年2.3%； 第四，調控失準，從2003年起至今，調控應對措施存在重大失誤，10年24次調控，越調越漲，不調不漲，中央部門的調控政策基本上是以鼓勵漲價為主；第五，稅賦嚴重，調控政策以加稅為主，羊毛出在羊身上，高稅賦要轉嫁到房價上；房地產業(yè)稅收已經成為地方稅收、地方財政的重要來源；每平方米房產稅賦已經超過了房子建筑造價；第六，攤派巨大，壟斷行業(yè)向房地產開發(fā)企業(yè)亂攤派，亂收費，數額巨大；涉及電力、電信、燃氣、上下水、市政綠化等壟斷企業(yè)部門；每平方米在300-500元收費，攤在住房價格上，變成500-1200元。第七，負擔沉重，房地產業(yè)承擔了整個城市的基礎設施建設、公益事業(yè)建設等額外的投資，負擔沉重巨大；1帶5；住宅投資占固定資產投資總額20-30%左右；第八，企業(yè)暴利，發(fā)達國家地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)的正常利潤為10-20%，中國房地產企業(yè)利潤，在2003-2010年期間屬于暴利，50-200%；第九，法律缺失，整個住房行業(yè)發(fā)展中，許多法律制度缺失、缺位，房地產業(yè)體制、機制中存在重大缺陷；70年租金一次性繳付，市場準入缺位，住房土地市場混亂(小產權房、工業(yè)土地商業(yè)辦公土地造住宅等十幾種方式)，土地經營權缺失，等等；第十，缺少保障，對社會弱勢群體的住房保障沒有立法，也缺乏有效的措施，為應付民眾不滿情緒而緊急建造的廉租房、經濟適應房不適應民眾需求，造成更大怨氣，也無法可依。

  影響房價直接的因素：1、購買土地的價格，2、建造住房的價格，3、規(guī)模住區(qū)的各項配套費用，4、稅收以及各項規(guī)費，5、開發(fā)管理費用及財務成本，6、開發(fā)企業(yè)利潤(是暴利還是合理利潤)；

  影響房價間接地因素：有兩大預期長期存在，支持房價上漲：一是通貨膨脹預期，二是城鎮(zhèn)化發(fā)展需求預期，按照發(fā)達國家城鎮(zhèn)化水平80%計算，按照未來中國15億人口約有12億人口居住在城鎮(zhèn)里，現在約7.12億人居住在城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化52.6%；1、中國貨幣自2003年起，連續(xù)超發(fā)，由廣義貨幣量M2__2002年的15萬億元到2013年3月103萬億元。10年增發(fā)88萬億。發(fā)行速度年均增長15-20%；2、通貨膨脹，CPI年均增長3-6%；3、大拆大建式的快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化推進，加劇了市場需求；4、“一代人要管三代人”的購房模式。為上一代還舊債，為自己欠新債，為下一代做房奴。

  第三個問題：未來10年經濟社會發(fā)展趨勢研判。

  國際經濟形勢對我國經濟影響的基本判斷-外貿轉型 2007年美國次貸危機引發(fā)歐洲金融危機，并延伸到世界多數國家和地區(qū)。也引起對經濟全球化的反思。危機已經7年了，尚未完全恢復。北美、歐盟經濟發(fā)展的基本判斷。發(fā)達國家制造業(yè)的回歸，國際貿易壁壘，國外發(fā)達國家消費主要是文化消費和生活消費，固定資產需求一直較弱，工業(yè)化后期的城市化穩(wěn)定階段。

  2012年開始的量化寬松政策：美國金融體系的量化寬松政策：400億美元/月，歐盟的歐元量化寬松1萬億元，4月日本、印度的貨幣貶值和量化寬松。

  2014年，世界經濟總體向好的方向發(fā)展，保持溫和復蘇，主要經濟體進入回升期。美國私人消費開始增加，進入新一輪經濟增長起點，QE3很快退出。1月份國際貨幣基金組織3年來首次上調對全球復蘇的判斷，將全球經濟增速由去年3%上調到3.7%，2013年美國經濟增長3.1%。確定今年秋天退出QE3，并隨之啟動加息進程。

  歐元區(qū)危機緩解，金融市場趨于穩(wěn)定，消費者與投資者信心增強，企穩(wěn)回升；歐元區(qū)去年環(huán)比增長0.3%，主要國家開始扭虧為盈。

  日本經濟去年已經恢復了較快增長，但從今年4月1日起消費稅由5%提高到8%，消費將大為減弱，今年前景不明朗。

  新興市場國家和發(fā)展中經濟體去年保持一定增長。但是，由于烏克蘭危機和美國QE3退出，進而使熱錢退出，其經濟和金融將受到沖擊。

  對于中國的影響是：發(fā)達國家制造業(yè)回歸，實體經濟回歸，意味著外商投資減少，資金外流，國內資金緊張；世界經濟總體向好，意味著國際貿易回升，但貿易保護主義嚴重，出口是否增加有難度；全國經濟下行壓力較大。

  我國外貿強勢減弱。貿易大國向貿易強國轉型。

  國內經濟形勢基本判斷。2014年7月，《中國經濟周刊》聯合民生宏觀合作發(fā)布《2014年中國上半年宏觀經濟數據解讀》(下稱“解讀”)，報告總結上半年宏觀數據總體特點為8個字：符合預期，平穩(wěn)運行?？傮w平穩(wěn)：投資放緩，地產趨弱，外貿回暖，網絡銷售成亮點

  1.農業(yè)發(fā)展向好。2.工業(yè)相對平穩(wěn)，9%左右的運行區(qū)間。3.投資增速放緩。累計僅增17.3%。4.地產趨弱。土地購置下降，銷售下降，庫存攀升。5.消費起伏不大。12%左右的平穩(wěn)增長。網絡銷售成為銷售領域最大亮點，上半年增長48.3%。6.外貿回暖趨勢確立。7.通脹表現溫和。CPI(居民消費價格指數)2.3%，PPI(工業(yè)品出產價格指數)連續(xù)28個月為負，但降幅有所收窄，這說明工業(yè)生產領域供需形勢也出現一定程度改善。8.居民收入增加。居民收入增長了8.3%，其中農民增長9.8%，快于城市的7.1%。9.產業(yè)結構優(yōu)化。服務業(yè)發(fā)展加快，比重上升；消費的比重上升；農村居民收入快于城市居民增長；控制高耗能、高消耗的領域取得積極進展，單位GDP能耗下降4.2%。10.信貸規(guī)模擴張，M2(廣義貨幣)增速回升。兩大隱憂：投資需求弱，地產形勢堪憂1.投資需求相對較弱，投資增長后勁相對不足。反映在新開工投資項目僅增13.6%，過去常態(tài)一般是20%左右。2.房地產形勢令人擔憂。如果就此發(fā)展下去對整個投資、消費市場及相關產業(yè)會帶來不利影響。人民幣對外升值壓力、對內貶值壓力、出口壓力、是盯美元還是市場化？能不能市場化？人民幣改革：2002年，M2：15萬億；2012年，M2：97萬億。2013年108萬億，2014年，一定突破115萬億；2005年匯改后人民幣增值超過35%。

  固定資產投資建設研判。 1、新型城鎮(zhèn)化新在何處？西方發(fā)達國家走的是先工業(yè)化后城鎮(zhèn)化、再農業(yè)現代化的路子，中國必須走城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現代化和信息化同步發(fā)展的路子。按照歷史唯物主義和路徑依賴理論，今后10年的中國經濟社會發(fā)展，應當是建立在胡溫時代十年基礎之上，翻天覆地、翻江倒海的變化肯定不可能有，三駕馬車帶動中國經濟社會發(fā)展前進的方向不會變、旗子不會變、順序也不會變。2、習李10年城鎮(zhèn)化由2012年底的52.6%增長到多少？60%還是65%？胡溫時代10年，城鎮(zhèn)化增加了12.97個百分點，由2002年底的39.1%增長到2012年底的52.6%。世界城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程表明，一個國家進入快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展期后，特別是進入40%城鎮(zhèn)化率以后，就是一個加速度的過程，一個不可逆的過程，一直發(fā)展到70%左右才會進入穩(wěn)定整合期。這個過程在西方或者拉美國家大約用了60-120年左右時間。這其中還有所謂的“中等收入陷阱”或者說“拉美陷阱”，經濟學家們社會學家們都不停的提醒說教當政者。我說這都是“民主選舉的陷阱”。

  城鎮(zhèn)化不可擋，習李10年，不會弱于胡溫10年吧，人口城鎮(zhèn)化率仍然保持以1.3個百分點增長的速度，那么，2022年，城鎮(zhèn)化率應當是65.6%。《國家城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》中預計到2020年城鎮(zhèn)化率60%左右，再加2年，2022年也是63%。所以，習李10年后的2022年城鎮(zhèn)化一定會達到65%的。況且今年7.30發(fā)文戶籍制度改革了！3、城鎮(zhèn)化率65%需要多少農民進城呢？(1)、先說2022年國家總人口吧。2012年底，全國總人口135404萬人，比上年凈增加了668萬人，2013年也是增加了如此數據，中國人口基本保持穩(wěn)定增長，考慮今年有些省市實行的“單獨二孩”政策逐步推開，從2014年開始以年增加1000萬人口計算，到2022年總計總加9668萬人，即總人口為14.507億，城鎮(zhèn)人口為94296萬人，城鎮(zhèn)化率65%，10年中有23074萬人進城，胡溫10年有20970萬人進城。(2)過去的城鎮(zhèn)化人均花多少錢。胡溫10年固定資產投資達到182萬億元，其中城鎮(zhèn)化投資達到156萬億元，20970萬人進城了，即每人平攤投資74.39萬元，換句話說，一個人進城了，需要社會及政府投資74.4萬元。

  習李開始的2013年過渡期，全國固定資產投資達到44.7074萬億元，增長19.3%；2012年達到36.4835萬億元，增長20.6%；2011年達到31.122萬億元，增長23.6%?？紤]終結粗放式、開始集約式發(fā)展的要求，年平均增長率以減半12%計算，則2022年當年為154萬億元投資，10年總計約690萬億元，是過期10的3.8倍。

  固定資產投資增幅減半了，進出口提振有限，國內消費有限，估計GDP增幅至少也要減半吧，達到2-4.5%區(qū)間。這是許多經濟學家甚至是高參們的一廂情愿。所以，現在的7.4%還是不錯的。未來10年，固定資產投資增幅平均在18%-8%之間且逐步遞減收窄，年平均增幅在12%-14%，10年總投資在880萬億元左右，是過去10年4.8倍。2022年GDP總量約在160-180萬億元，是2012年的3-3.5倍，由此，未來10年GDP增幅估計在7%-3%之間，平均在5%左右。M2也在300-350萬億元。

  童悅仲：謝謝王主任，王主任的報告信息量很大，所以大家有興趣可以下面跟王主任交流。

  有幾位專家要趕火車，請當代總工程師陳音。

 

當代總工程師陳音

  陳音：今天上午到下午很多專家從國家宏觀層面解讀中國的經濟發(fā)展，城市化進程的課題。作為一個開發(fā)企業(yè)來講很難左右國家的政策導向。開發(fā)企業(yè)處在比較被動的背景，購買土地，開發(fā)建設，而且建設的原則規(guī)劃非常詳細。即使這樣開發(fā)商不是完全被動，一個開發(fā)企業(yè)如果真正有社會責任，就像開總介紹的綠色住區(qū)，它的經濟活力不但是企業(yè)，這種經濟活力由于需要牽扯大量的能源、資源的投入，影響到城市的面貌，所以有很大的意義。

  作為一個開發(fā)企業(yè)，我非常期盼這樣的一個綠色社區(qū)的規(guī)劃標準出現，對開發(fā)企業(yè)是一個很好的指導作用。題目叫《從綠色建筑到綠色社區(qū)》。我最近看到一篇論文，講的山東的東西，講的濟南市交通出行的能耗，我記得是1.4兆焦的能耗。說明城市建設或者城市規(guī)劃的好與壞會影響到整個城市節(jié)能、綠色的情況。說明一個綠色城市，對節(jié)能減排和綠色低碳有沒有重要的意義。作為開發(fā)企業(yè)來講，在這方面能做的事情不是太多，因為他就是買地蓋房子。

  對于綠色建筑來講，第一頁主要講綠色、低碳、節(jié)能，這三者是不一樣的。綠色關注人居環(huán)境，關注生態(tài)，是可持續(xù)的概念。今天所有的建設活動要考慮的城市環(huán)境或者社會環(huán)境。簡單地說地球得到了太陽能超過了地球現在人類所開采的，所以建筑節(jié)能不是能源不夠用，而是節(jié)約能源效率。剛才說能源足夠用，但是我們不能無限制使用，它會對人類生活環(huán)境產生影響。當代努力研發(fā)安全、健康、舒適的體系，當代體現企業(yè)要履行社會責任。對于建筑來講，從建材的生產，到建筑的使用，建筑的壽命終止和重復利用，建筑企業(yè)把這個概念再延伸一步，建筑是為人服務的。它要考慮居民從生到死到住區(qū)的需要，所以當代對住區(qū)的準則和規(guī)劃是不一樣的，當代既有在郊區(qū)低密度住區(qū)，這個住區(qū)1公頃的土地只有10戶人家，也有高密度的住區(qū)，這樣高密度的住區(qū)有300多家。但是我們想，居住社區(qū)的配套設施也好，技術應用也好，我們的需求來進行設計和規(guī)劃。包括開總反復提倡的，城市社區(qū)應該對城市環(huán)境友好，像當代MOMA這個項目，這個社區(qū)既有13萬平米的住宅，又有6萬平米的配套，是一個完全開放的社區(qū)。這樣的社區(qū)在中國是很少的，開總剛才也介紹了北京幾個成功的案例。對社區(qū)的運營、維護要求非常高，每天有很多商業(yè)活動，文化活動，中間這個電影院是藝術影院，很多藝術家都去。我相信這樣住區(qū)的形式是未來中國城市發(fā)展的方向。在當代里面，所謂社區(qū)配套，我們考慮全壽命周期的概念。他們對社區(qū)的生活，社區(qū)的配套，社區(qū)的建筑有要求，所以這兩種形態(tài)的住宅當代有標準的配置。當代規(guī)劃原則為人服務，生活在這個社區(qū)的人，這個是最重要的。很多社區(qū)生活場景，當代強調鼓勵居民走出家庭，創(chuàng)造更加和諧的鄰里關系。當代以舒適度作為研發(fā)的標準，熱舒適度指標，包括很多的環(huán)境變量，包括氣溫，氣流速度等等，人的舒適有客觀的，雖然是主觀的感覺，在屋里覺得冷還是熱，在冬季室內溫度高于20度，夏季室內溫度低于26度。

  如果PMV正負1，冬天不能低于18度，夏天不能高于28度和29度。當然這里頭有很多技術指標，由于時間關系我就不詳細講。當代做了很多項目，基于以人為本的設計原則，進行共同實踐。是按照50%的節(jié)能標準進行設計，說明只要嚴格按照國家的節(jié)能標準去做，并不是說50%的節(jié)能標準不先進。

  第二期按照更高的標準，按照歐洲標準設計，差不多達到了歐洲被動房的需求。歐洲采暖的時間很長，一年6個月的采暖。這個地區(qū)4個月的采暖期，我剛才列舉的這些指標都是實測的指標。說明應用先進的被動節(jié)能技術和高效暖通的設備能夠達到非常高的節(jié)能標準。

  剛才開總介紹綠色住區(qū)里面推進的一種室內環(huán)境控制技術，看到室內的冬天天花板是暖的。我們請東南大學對整個動態(tài)進行檢測，要求正負0.5，實際上能達到1。包括它的最高溫度，包括它的相對濕度，也包括室內氣流速度。

  當代在這個基礎上也進行了下一代住宅產品的研發(fā)，包括建造技術方面的研究課題。當代在不同地區(qū)都有開發(fā)項目，一定要因地制宜進行測定。當代每一個項目都要進行8760個小時空調負荷的計算。

  包括對工業(yè)化建筑的實驗，我們做了很多實驗，這是產業(yè)化的實驗住宅住宅。高性能的維護結構，預制輻射系統(tǒng)。原來是現場施工，現在是預制的系統(tǒng)，這是在制造系統(tǒng)的情況。在工廠預制，到現場施工。利用地源熱泵系統(tǒng)進行實驗，當代在夏熱冬冷地區(qū)有案例，采用地源熱泵系統(tǒng)，在地下埋設了采暖的管道，大家看到實測的在長沙，經過一個采暖季以后，到了春節(jié)以后，地下溫度變成14度，過了一個月以后13.9度，到了夏天六月份的時候地下土壤溫度還有16度，通過換熱板轉換，就可以給建筑供暖。所以它的效率非常高，它的能效系數接近30。

  這是我們的實測報告，采用智能的方式，為整個項目提供1100千瓦的能量，整個系統(tǒng)的效率達到26.7，效率非常高。

  針對空氣凈化的問題，PM2.5開發(fā)商能做的事情并不多，我們檢測過很多市場上空氣凈化器，它的作用很有限，解決這個問題還得靠環(huán)境治理。我們在實際安裝的情況，包括在關窗的情況下，室內和室外變化的趨勢，針對這種系統(tǒng)，由于看到市場上的產品有各種各樣的缺陷，我們自己做的設計，和廠商聯合進行空氣系統(tǒng)的開發(fā)。

  我們在武漢的一個項目實地安裝的情況，包括熱回收，因為空氣不停地循環(huán)帶來能量和熱量。包括雨水收集，生活熱水供應。當代認為生活熱水是居住生活健康的重要一條，當代讓生活熱水24小時在項目當中應用。

  這是能源應用，太陽能光伏。這個畢竟是實驗，成本比較低，我們在小的項目上進行實驗。熱泵系統(tǒng)能效非常高，而且在實際項目上，整個系統(tǒng)能做到5.1。集中的大型的熱泵的給建筑供暖的系統(tǒng)能做到5.19。

  建筑行業(yè)在可持續(xù)方面，更需要城市設計去規(guī)劃。就像綠色住區(qū)的發(fā)布對這個很有指導意義，《綠色住區(qū)標準》的發(fā)布為我們審視未來30年的住宅，未來的中國城市是不是還是現在這種一排排的住宅形式，這個值得研究的課題，最后先進的技術仍然是可持續(xù)住區(qū)的基礎，因為住區(qū)的規(guī)劃、城市的規(guī)劃，更多是城市管理者的事情，作為開發(fā)企業(yè)來講，我們把每一個項目努力去做好，謝謝大家！

  童悅仲：感謝陳總。

  下面有請清控人居集團董事、英國愛丁堡大學博士劉力，他演講的題目是《新型城鎮(zhèn)化的綠色人居產品突破》。

清控人居集團董事、英國愛丁堡大學博士劉力

  劉力：各位領導下午好！關于人居宏觀層面、中觀層面前面專家都講過了，會務給我安排講一些微觀層面的，我選擇的這個題目。

  雖然房地產市場發(fā)展了十幾年，但是我們購買到的產品離理想人居差別巨大，為什么大家買了房子以后，買了房以后第一件事做家裝。今天你所住的這套房子你自己是不是滿意？大家心理都有答案。這是我們給某個大型集團設計的產品，在很多樓盤里面是復制的，如果不仔細看看不出來多少毛病，在我們看來這個毛病太大了，嚴重脫離我們的市場需求。舉一個具體的例子來講一下哪些細節(jié)我們在人居層面執(zhí)行的時候需要改進的。這個例子離我非常近，我們公司做的改造，我自己的家。門窗，改成了三層玻璃；在南向和西向增加了外遮陽。廢除了空調系統(tǒng)，做了一套天花系統(tǒng)，能夠做到動暖夏涼。還做了置換式新風系統(tǒng)，中央吸塵系統(tǒng)，改造一共花了24萬。 但是我得到了高舒適度和低能耗。家里面有這樣一套系統(tǒng)，所有的房門都在墻里面，外面掛著一幅畫遮擋。這就是三層玻璃，里面是中空輻射膜，相當于過去東北的雙層窗戶，外面是紗窗，一共是4層。

  這個叫置換式新風。下面這個是中央吸塵系統(tǒng)。

  其他還有需要改進的地方，比如說玄關，換下來的衣服，小包放在哪兒？我已經把鞋柜搬到里面。中國人對玄關這個連概念都沒有。玄關這個概念從外面來的。過了玄關以后是客廳，這是50多平米的客廳，專門選了一個陶瓷吊燈，還是感覺很壓抑。所以為什么要做3米的層高，比如說北京的紫薇華府，門高就是2.7米。這么大一個課題不能電視圍著課題擺，我們家電視常年沒有人看，所以把這個客廳拆成幾組，一組圍著電視機，一組圍著鋼琴，家里不一樣這樣布置，在座的各位，你們在家里面接待客人嗎？別人找我，要么辦公室，要么咖啡、會所，說事兒的地方多著呢。如果不做客廳，哪怕鄰居來打麻將，很小的空間就夠了。使用最多的是書房，靠近臥室的地方叫做書房，地方太小了，我現在還有10箱子書放在地下沒有拆開放在地下室。這是我的書房，只有一面墻能做櫥柜。那面墻如果也做櫥柜就變成了圖書館。這里面的家具用的都是古典，因為現在的時髦家具太貴了，幾十萬一件，上百萬一件。這個桌子27萬，下面是臥室，臥室又是巨大，你們除了晚上睡覺進臥室嗎？如果不進臥室干嗎要設置那么大。視覺效果不能不錯，但是電視在哪兒？電視在5米以外。臥室這么大里面可以塞別的東西，我們需要兩間房，一個是餐廳，一個是臥室，不需要別的房間。我們拼命把臥室做大，把衛(wèi)生間做的最小，衛(wèi)生間為什么要做得最小，又是福利分房的概念。衛(wèi)生間是給自己用的，夫婦兩個手上班是雙洗手盤，我這兒做了雙洗手盤還是沒法擺這些瓶瓶罐罐。面上可以做的很奢華，最基本的衛(wèi)浴分開沒有解決。上廁所別人想進去進不了，為什么不能做衛(wèi)浴分開。洗完澡不能出來找衣服，里面還得放個衣柜，為什么要做大臥室和小衛(wèi)生間呢。

  這是我們家的地漏，大家知道一個礦泉水瓶子不把水拎緊了會漏。

  為什么不能做開放式廚房，這是我家的廚房，冰箱是不銹鋼面，墻面、地面都是免油煙的。出門買了那么多紀念品放在哪兒。

  再說儲藏空間，你們家里的東西都塞哪兒了，周末去超市一小部分可以放在冰箱，其他東西放在哪兒。我把地下室改成酒窖了，這是靠內做的衣櫥。

  還有陽臺，這能晾衣服，洗衣機放哪兒。我們家3臺洗衣機，陽臺還可以干別的用處，這是我的一個陽臺改成寵物房。

  這是把空調做上了。

  這個陽光房成了我們家接待性房間，里面陽光充足。同事來喝下午茶，這已經成了最受歡迎的。陽臺是否考慮了這些功能。

  下面是花園，抬頭看看樓上還有三十多層，隨便掉下來一個酒瓶子就能砸到人，這是我自己做的防護。樓上掉下來5塊砸在防護上。

  花園是你的，如果你修一個亭子，花園里面得有水。這全都是我自己改造的。不是簡單做一個花園，配套都得做。對于那些細節(jié)來講沒有那么高深?？纯次覀儸F在的人居產品，未來還有很長的路要走。

  這是8萬一平米的豪宅，對面就是樓王，看看這外墻外保溫的做法，8層住宅應該做內排水，做的外排水?？纯搓柵_的排水口離這兒這么近都沒有借住。

  以我們家為例看看這樣的戶型，該有的似乎都有了，哪家做書房，這家能做嗎？洗衣機放哪兒？廚房這么小，這門進來，這門上陽臺，什么地方做飯呢。玄關這能叫玄關嗎？整個套內有儲藏空間嗎？人居不僅追求高大尚的目標，需要政府部門，學術部門，規(guī)劃設計部門，投資建設方共同的問題。這樣的戶型大家可能都沒見過，不是說中國的戶型路都走絕了，還原著呢。綠色人居產品的突破以我們家為例，第一深化產品細節(jié)；人居不僅是口號，賣的是產品；第二綠色，提供應用高舒適度、低能耗技術。

  最后介紹一下我這個單位，我兼職在清華大學清華控股，下面分了五個板塊。因為吳良鏞是清華大學的，我們成立這個清控人居集團，主業(yè)與人居相關的綠色城鎮(zhèn)開發(fā)住區(qū)。示范的要點可以是生態(tài)節(jié)能，也可以是文化旅游，也可以是適老養(yǎng)老，也可以是智慧城市，也可以是文化創(chuàng)意循環(huán)經濟。

  最后誠邀各位政府，有土地，有項目的開發(fā)單位和投資機構，全方位的合作謝謝各位！

  童悅仲：謝謝劉力，雖然時間已經超過6點了，但是大家聚精會神的聽會有很多收獲。對現在的設計要多帶點批判的眼光，來審查現在的住宅設計。

  下面我們還有一個發(fā)言，山東康博置業(yè)有限公司的總經理馬振華，發(fā)言題目為人本化、網絡化、全程化——綠色住區(qū)康博實踐。

  明天上午我們還要去參觀，今天先聽他演講。

山東康博置業(yè)有限公司的總經理馬振華

  馬振華：非常榮幸今天人本化、網絡化、全程化——綠色住區(qū)康博實踐，向大家匯報一下。我本身是一個業(yè)主，也是個醫(yī)生，但是讓我參加了房地產開發(fā)的項目，我覺得非常榮幸。參加這個房地產開發(fā)的項目我們認識了開老師，我們和人居委2011年開始合作，我們目前為止把健康概念做在第一位。因為我是醫(yī)生，我認為健康是一，其他都是零。透過很多復雜的表現，人的健康是第一位，人的健康沒有什么都沒有。我們從哪幾個角度想這個事情。我們人的需求是最本質的需求，人的需求健康是第一位，老了要健康，年輕要健康，沒有了健康會賣掉房子去買健康。我們康博公館如何做的，跟健康是不是有關系，我相信大家會去測量它。

  如何做房地產？我們要有自己的定位，每個房地產公司都有自己的定位，像當代、朗詩都是做科技，他們是我們學習的榜樣。剛才當代陳總說他為什么堅持做24小時熱水系統(tǒng)呢。就是人的感受，我們小區(qū)也做了24小時熱水，剛開始運營的時候，對人的舒適度來講不是虧錢不虧錢的問題。蘋果創(chuàng)新驅動的需求，包括喬布斯創(chuàng)造一個神話，就是創(chuàng)新性。作為房地產行業(yè)來說，它確實有一個轉折點，人創(chuàng)造新的需求。我在做醫(yī)生的時候，我也有幾套房子，層高很不舒服，長、寬、高的比例更不合適。我們賣的不是房子賣的是空間，我們做3.1米的層高非常不容易的。作為我們怎么來考慮人的需求，這個也有背景，假設老板不支持這個事情做不下去。我們波司登讓居住者生活更美好，這是我們董事長的要求；第二個走綠色發(fā)展的健康人居道路；第三，康博置業(yè)要做綠色住區(qū)地產的領跑者。剛開始接觸的時候我們有共同的想法和理念，對綠色住區(qū)的指導標準深深研究它。從董事長對我的期望來說，他也配合?？挡┍旧硎且粋€品牌，健康是人類的第一財富，沒有健康一般都沒有意義。我們從健康來著手做這個文章。

  人本化，我做醫(yī)生的就是治病求本，人的本就是這樣。綠色住區(qū)是一個理想人居社區(qū)概念，綠色住區(qū)強調的是資源、能源利用的最大化，強調用綠色生態(tài)的方式，為居民創(chuàng)造健康舒適的品質生活環(huán)境。作為度中國人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項目”，康博公館從設計的時候，與人居委密切合作，共同探討綠色道路。

  康博公館還設計了開放性，融合性、共享性的空間。

  這是我們跟開總合作過程中的照片。明天大家到我項目去看一下，我們不是口頭上說，我們是在做。我們康博模式有三個技術支撐：復合式能源系統(tǒng)，健康直飲水系統(tǒng)，新風系統(tǒng)。

  怎么來做健康的幾個方面：第一個飲水健康。人類70%是水，人類離不開水。我們?yōu)槭裁磮猿止艿乐憋嬎到y(tǒng)？管道直飲水系統(tǒng)在流通的過程中是最安全、可靠的。只有中央管道飲用水有效果。我們采用的是小分子水系統(tǒng)。我們的PH值是7.8，所以這個對人體來說更好。第二個呼吸健康，因為外面的空氣無法阻止它，這是社會問題，我們把布朗的新風系統(tǒng)用進來，通過過濾以后，還可以達到節(jié)能保溫的作用，這個對我們來說是創(chuàng)新的整合；第三個睡眠健康。我丈母娘以前住老房子，老房子沒有樓上樓下，現在住新房子，人家11點回來洗澡，對老太太來說沖馬桶的聲音睡不著。所以我們做了同層排水，哪怕降低20分貝，30分貝，對業(yè)主也是好的。食品健康，我們在小區(qū)上配套，跟綠色的蔬菜基地，食品基地對接，這個是整合的概念；環(huán)境健康，中水系統(tǒng)和污水利用。

  這個圖片是我們已經做成的直飲水機房，明天大家有興趣的可以到我現場看到現實的情況。有幾大特點：第一無菌凈化機房；第二，水質檢測室；第三，弱堿性小分子團水凈化系統(tǒng)；第五，臭氧、紫外線綜合殺菌系統(tǒng)；第五，恒壓變頻循環(huán)供水系統(tǒng)；第六，食品級316L不銹鋼管道入戶；第七，遠程智能監(jiān)控系統(tǒng)；第八，廢水回用系統(tǒng)。

  這個是作為我們康博的品牌定位：健康、綠色、智能的概念。

  智能就是康博網絡化系統(tǒng)?？梢曢T鈴系統(tǒng)做了幾個?？挡╊l道有幾個功能，第一，標準的數字化可視對講；第二，可伸縮的康博廣播頻道；第三，物業(yè)服務雙向信息交互；第四，新風系統(tǒng)，專門的空調接口；第五，食品監(jiān)控，讓直飲水在業(yè)主的監(jiān)控范圍當中，我們能夠看到小區(qū)的直飲水是怎么產生出來的；我們配套里面還有小區(qū)幼兒園，可以調出攝像頭看孩子在幼兒園的情況；第六，完善的考核。在跟蹤過程中對你進行考核。

  接下來我講一下綠色節(jié)能方面的。第一采用了地熱能。地熱能尾水梯級利用地熱水回灌技術；地源熱泵技術，高溫固體技術，太陽能利用技術，能源系統(tǒng)自動化控制系統(tǒng)。合適的溫度對人體的健康也是有好處的。

  我們康博公館能源技術創(chuàng)造了國內多個第一：第一個采用七項技術系統(tǒng)集成在一個項目；第二個采用可再生能源系統(tǒng)建筑面積超出100萬平米。第三，在地熱能技術中，館陶組地熱層實現1抽3灌技術。

  童悅仲：謝謝馬總。

  咱們第七屆中國人居環(huán)境高峰論壇部分到此結束了。馬總跟人居委做了“中國人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項目”，大家明天下午去德州參觀他的項目，可以通過參觀對《綠色住區(qū)標準》有更好的理解。明天上午大家參觀齊河市的人居環(huán)境共建示范城市的考察，等一會兒散會以后，6：30分在二樓金色大樓用晚餐。