??過(guò)去兩年持續(xù)的地產(chǎn)困境，讓房企盈利跌入谷底。

??最近幾天，一些企業(yè)陸續(xù)發(fā)布2023年業(yè)績(jī)預(yù)告：世茂股份、中南建設(shè)預(yù)虧至多50億元，首開(kāi)股份預(yù)虧58億元至68億元，華僑城預(yù)虧51億元至72億元，華夏幸福由盈轉(zhuǎn)虧61億元至90億元；綠地控股也在大額計(jì)提之下，由盈轉(zhuǎn)虧70億元至90億元。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2月1日，A股87家房企中已有54家發(fā)布了2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中僅6家預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；8家房企雖然盈利，但盈利水平下滑，凈利潤(rùn)同比跌幅均在50%上；49家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比下降，其中34家房企凈利潤(rùn)預(yù)虧，總預(yù)虧額約486億元至730億元。

??告別過(guò)去的高速增長(zhǎng)后，房企虧損則成為當(dāng)下常態(tài)。

??“主要還是銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣?！遍L(zhǎng)三角某上市房企區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理表示，不少房企都進(jìn)行了大額計(jì)提減值，而減值背后，最大的壓力還是源于市場(chǎng)。

??不過(guò)，上述區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理表示，當(dāng)前需求端政策利好還在逐步釋放，尤其是近期廣州、上海等樓市政策進(jìn)一步放松，雖然政策效果還有待檢驗(yàn)，但相信房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步走向穩(wěn)定。隨著市場(chǎng)企穩(wěn)，上市房企利潤(rùn)虧損的情況也會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

??大額計(jì)提減值下 房企虧損加劇

??2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6％；商品房銷(xiāo)售額116622億元，下降6.5％，其中住宅銷(xiāo)售額下降6％。

??銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷導(dǎo)致上市房企銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售均價(jià)最近兩年不斷下降，僅有少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售逆勢(shì)上揚(yáng)。在這樣的情況下，地產(chǎn)板塊頹勢(shì)延續(xù)，不少房企進(jìn)行了計(jì)提減值，這也成為房企虧損的共同原因。

??在34家預(yù)告2023年凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)中，包括綠地控股、中交地產(chǎn)、京投發(fā)展、冠城大通等在內(nèi)的10余家房企為近年來(lái)首次虧損。

??其中，1月30日，綠地控股發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3600億元，預(yù)計(jì)2023年凈虧損70億元至90億元，與上年同期相比，將出現(xiàn)虧損，預(yù)計(jì)2023年年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損為94億元至74億元。

??而在2022年，綠地控股仍錄得歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為10.1億元；歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)18.52億元。

??綠地控股稱(chēng)，報(bào)告期內(nèi)業(yè)績(jī)虧損是受制于行業(yè)低迷等客觀因素，主要原因包括：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌?；谥?jǐn)慎性原則，公司擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備110億元至130億元，這是導(dǎo)致其2023年度歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)發(fā)生虧損的核心原因。第二，房地產(chǎn)行業(yè)及基建等關(guān)聯(lián)行業(yè)深陷低迷，持續(xù)三年的行業(yè)困難未得到有效改觀，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率也同比下行，業(yè)績(jī)持續(xù)承壓。

??無(wú)獨(dú)有偶。1月29日，世茂股份也披露2023年年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)將出現(xiàn)虧損，為-50.1億元至-33.40億元；預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為-40.26億元到-26.84億元。

??基于謹(jǐn)慎性原則，世茂股份也在報(bào)告期內(nèi)對(duì)可能減值的資產(chǎn)進(jìn)行了測(cè)試，并計(jì)提了相應(yīng)減值。其中，存貨減值損失預(yù)計(jì)為17.05億元至25.57億元，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失預(yù)計(jì)為7.84億元至11.76億元，世茂股份還對(duì)持有破產(chǎn)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資等計(jì)提了約17.78億元的減值準(zhǔn)備。

??值得關(guān)注的是，不僅是2023年，世茂股份于2022年就曾進(jìn)行大額計(jì)提減值。2022年度，世茂股份計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備53.51億元，是導(dǎo)致該年度業(yè)績(jī)虧損的主要原因。

??除此之外，中南建設(shè)、首開(kāi)股份、華僑城、華夏幸福、金地等企業(yè)亦發(fā)布了盈警公告。在這些虧損企業(yè)中，央企、國(guó)企所占比例在逐步提高。

??對(duì)于多家房企出現(xiàn)預(yù)虧，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，一方面，近年來(lái)土地成本上升，地價(jià)占房?jī)r(jià)比呈波動(dòng)性上漲趨勢(shì)，而布局和結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)回歸一二線(xiàn)城市加劇了地價(jià)房?jī)r(jià)比上行趨勢(shì)，資產(chǎn)減值損失對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)水平造成顯著影響；另一方面，2023年市場(chǎng)仍在探底中，售價(jià)回升為時(shí)尚早，特別是部分房企投資擁有部分位于三四線(xiàn)城市、非核心地段、非改善類(lèi)需求的項(xiàng)目，部分房企在土地市場(chǎng)旺盛時(shí)期購(gòu)買(mǎi)的土地成本偏高，這部分資產(chǎn)在當(dāng)前的市場(chǎng)下可能造成實(shí)質(zhì)性虧損，企業(yè)不得不計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備。

??“部分中小房企則受可結(jié)轉(zhuǎn)資源較少、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍在培育期等因素影響，盈利表現(xiàn)不佳。”劉水表示。

??市場(chǎng)企穩(wěn) 房企虧損將好轉(zhuǎn)

??雖然虧損房企增多，但仍有不少房企實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

??例如建發(fā)股份就發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2023年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為118億元到142億元，與上年同期相比，將增加約55億元到79億元，同比增加約88%到126%。不過(guò)，同時(shí)建發(fā)股份2023年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)21億元到28億元，與上年同期相比，將減少約9億元到16億元，同比減少約24%到43%。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企盈利好轉(zhuǎn)最終還要看銷(xiāo)售。

??在剛剛結(jié)束的1月，房企銷(xiāo)售依然在低位運(yùn)行。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1月重點(diǎn)100城新房銷(xiāo)售面積同比下降13%，絕對(duì)規(guī)模處在2016年以來(lái)同期低位，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，調(diào)整壓力仍在，各線(xiàn)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市1月市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，成交面積同比增長(zhǎng)20%，二線(xiàn)、三四線(xiàn)代表城市成交面積同比下降超15%。

??為了進(jìn)一步刺激需求端，近期，各地仍然在頻繁出臺(tái)樓市刺激政策。

??中央金融工作會(huì)議提出促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，近期多個(gè)監(jiān)管部門(mén)落實(shí)相關(guān)舉措；1月12日住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，1月26日兩部門(mén)同日召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，第一批項(xiàng)目名單相繼落地。

??此外，各地也積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，重點(diǎn)城市陸續(xù)發(fā)布建設(shè)計(jì)劃，同時(shí)，一線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)樓市新政，例如上海放松了限購(gòu)政策，非滬籍單身人士也擁有了在外環(huán)外購(gòu)房資格。不過(guò)對(duì)于該政策效果，一位在上海布局有項(xiàng)目的房企人士表示，限購(gòu)政策松動(dòng)短期內(nèi)還是會(huì)有一波刺激作用，最終情況還是要看交易數(shù)據(jù)。

??在不少房地產(chǎn)市場(chǎng)人士看來(lái)，雖然政策長(zhǎng)期效果還有待檢驗(yàn)，不過(guò)預(yù)計(jì)2024年“小陽(yáng)春”行情穩(wěn)了。

??對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，中指研究院分析師郭昕昱總結(jié)分析道，短期核心一二線(xiàn)城市有望繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，當(dāng)前由于廣州、上海等城市政策落地時(shí)間較短，政策效果尚未體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)中，預(yù)計(jì)春節(jié)假期后市場(chǎng)活躍度或有回升，部分城市“小陽(yáng)春”行情仍有一定預(yù)期。同時(shí)各地第一批項(xiàng)目白名單落地后，更多項(xiàng)目將獲得融資支持，一方面可以緩解企業(yè)資金壓力，另一方面也將進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，疊加“三大工程”加速落位，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)。

??“隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)探底復(fù)蘇，房企盈利水平將逐步進(jìn)入利潤(rùn)修復(fù)進(jìn)程?！眲⑺脖硎荆?dāng)前新房市場(chǎng)向上動(dòng)力不足，市場(chǎng)仍在緩慢修復(fù)中，上市房企經(jīng)營(yíng)安全性仍然極為重要，需要著重關(guān)注其債務(wù)和流動(dòng)性變化、銷(xiāo)售和現(xiàn)金流表現(xiàn)以及融資情況。