??房企代建領(lǐng)域又迎來(lái)一個(gè)新的入局者。

??2月12日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，為順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上坤”，6900.HK）于近日正式開(kāi)辟共建管理新賽道，聚焦增量領(lǐng)域，發(fā)力代建業(yè)務(wù)。

??隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量業(yè)務(wù)迎來(lái)天花板，行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、保障交付、壓降負(fù)債的背景下，具有輕資產(chǎn)、高成長(zhǎng)性等優(yōu)點(diǎn)的代建業(yè)務(wù)正快速成為各房企開(kāi)拓的新增長(zhǎng)曲線。

??據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有60余家品牌房企涉足代建業(yè)務(wù)，設(shè)立代建平臺(tái)公司，以搶占代建市場(chǎng)“藍(lán)?！?。這其中既有綠城管理、金地管理等代建領(lǐng)域的老玩家，也有旭輝建管、世茂管理、龍湖龍智造等新玩家。

??對(duì)此，上坤相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)由“金融杠桿”轉(zhuǎn)向“專業(yè)杠桿”是大勢(shì)所趨。在這種背景下，上坤也將用足自身專業(yè)杠桿，充分發(fā)揮在產(chǎn)品打造、營(yíng)銷(xiāo)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的核心優(yōu)勢(shì)，逐步落地已經(jīng)相對(duì)成熟的政府代建、資本代建和商業(yè)代建項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)從“大開(kāi)發(fā)”向“大服務(wù)”轉(zhuǎn)變。

??目前，上坤共建業(yè)務(wù)已經(jīng)在浙江、安徽、山東、河南等地獲取第一批核心項(xiàng)目，并已由初創(chuàng)孵化轉(zhuǎn)入落地運(yùn)營(yíng)階段。據(jù)上述人士表示，在此次戰(zhàn)略升級(jí)后，未來(lái)，上坤將形成“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+共建管理”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，進(jìn)一步提升公司競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

??發(fā)力“第二曲線”

??2023年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.29萬(wàn)億元，比上年下降10%。其中，住宅投資10.06萬(wàn)億元，下降9.5%。從房企銷(xiāo)售端來(lái)看，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額依然處于同比下跌態(tài)勢(shì)，下跌比例超過(guò)40%。

??房地產(chǎn)行業(yè)的增量開(kāi)發(fā)見(jiàn)頂已是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，不少房企也在加大存量開(kāi)發(fā)的投資力度，代建領(lǐng)域也是在這樣的背景下逐漸崛起，成為房企在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的“第二增長(zhǎng)曲線”。

??相比部分房企，上坤是新入局者，但對(duì)于代建領(lǐng)域的發(fā)展前景，其保持相對(duì)樂(lè)觀。

??一方面，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年國(guó)內(nèi)代建滲透率不到5%，相比歐美國(guó)家30%左右的發(fā)展水平仍有較大提升空間，樂(lè)觀估計(jì)國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)規(guī)模每年可達(dá)到2萬(wàn)億元至3萬(wàn)億元，前景較為廣闊。

??另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，不少民營(yíng)房企資金緊張，紛紛暫停公開(kāi)拿地，這導(dǎo)致大量央企、國(guó)企以及地方城投企業(yè)在土地市場(chǎng)包攬了不少土地，但這些企業(yè)中多數(shù)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)實(shí)力較弱，無(wú)形中也推升了代建市場(chǎng)的需求。

??值得注意的是，并非所有房地產(chǎn)企業(yè)都能夠在代建領(lǐng)域分得一杯羹。

??中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，對(duì)于房企而言，代建業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠起到相輔相成的作用，推動(dòng)規(guī)模和利潤(rùn)協(xié)同發(fā)展。但隨著介入代建業(yè)務(wù)的房企越來(lái)越多，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將越發(fā)激烈，這也會(huì)倒逼代建企業(yè)需要多元化和差異化發(fā)展，并打出自己的“特色招牌”。

??例如，大型央企保利發(fā)展、華潤(rùn)置地旗下代建業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于政府代建；綠城中國(guó)、藍(lán)城集團(tuán)、仁恒置地這些企業(yè)產(chǎn)品實(shí)力較強(qiáng)，因此做代建的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在于產(chǎn)品及其帶來(lái)的品牌溢價(jià)。

??實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是代建行業(yè)存在并快速發(fā)展的基礎(chǔ)。不難發(fā)現(xiàn)，一些代建行業(yè)的老玩家，例如綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)等無(wú)一不是產(chǎn)品實(shí)力過(guò)硬的企業(yè)。

??上坤集團(tuán)副總裁梁晶認(rèn)為，上坤這樣的創(chuàng)業(yè)型公司，能夠從零開(kāi)始并贏得客戶口碑和市場(chǎng)，依靠的就是好的產(chǎn)品力。所見(jiàn)即所得的產(chǎn)品營(yíng)造能力也是上坤入局代建領(lǐng)域的最大優(yōu)勢(shì)。

??上坤認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不斷演變，僅有優(yōu)秀的產(chǎn)品力還不夠，要想在代建行業(yè)獲得一席之地還需要具備多項(xiàng)綜合實(shí)力，例如基于大數(shù)據(jù)庫(kù)的體系化營(yíng)銷(xiāo)力、基于項(xiàng)目特點(diǎn)的資源整合能力以及基于業(yè)主需求的專業(yè)服務(wù)力。

??基于上述能力，目前，上坤的代建業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了四大合作模式，包括純代建、代建代銷(xiāo)、小股操盤(pán)和咨詢服務(wù)代建。

??城投代建和資本代建成熱點(diǎn)

??雖然房企做代建并不是新鮮事，但頭部房企扎堆入局也給了行業(yè)一個(gè)重要信號(hào)。

??在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園、龍湖集團(tuán)、旭輝控股等企業(yè)均表明要加大在代建業(yè)務(wù)上的投入，龍湖集團(tuán)和旭輝控股也是在當(dāng)時(shí)首次向外界展示旗下代建品牌“龍湖龍智造”和“旭輝建管”。

??旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪直言，代建行業(yè)是一個(gè)非常巨大的市場(chǎng)，其預(yù)計(jì)2021年到2025年這個(gè)行業(yè)每年會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng)。

??不過(guò)，從房企做代建業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來(lái)看，隨著行業(yè)形勢(shì)演變，房企的代建業(yè)務(wù)對(duì)象發(fā)生了較大變化。

??作為“中國(guó)代建第一股”，綠城管理相關(guān)人士就表示，綠城管理在成立初期，主要是幫助中小開(kāi)發(fā)商做代建，但從2022年起，很多托底拿地的地方平臺(tái)公司、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求正在急劇增多。為紓困類(lèi)項(xiàng)目提供代建服務(wù)，將是未來(lái)兩到三年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

??作為代建領(lǐng)域的后來(lái)者，上坤也認(rèn)為，政府代建和資本代建空間巨大。因此，深耕之地的城投公司以及AMC機(jī)構(gòu)將是上坤代建業(yè)務(wù)重點(diǎn)聚焦的客戶，此外，部分開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)業(yè)方也是其代建業(yè)務(wù)需要挖掘的客戶。

??機(jī)遇往往伴隨著挑戰(zhàn)。雖然政府代建和資本代建市場(chǎng)空間較大，但這兩種模式也存在一些痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政府代建看重企業(yè)品牌與信用，要求代建方墊資土地款和開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)還需要進(jìn)行業(yè)績(jī)兜底及擔(dān)保；而資本代建同樣看重企業(yè)品牌與信用，在資金層面需要支付10%~20%劣后資金，同時(shí)需要進(jìn)行業(yè)績(jī)承諾或?qū)€。

??基于此，一位資本機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)下做代建業(yè)務(wù)的公司需要有較強(qiáng)的資源整合和處置能力，且代建方本身最好在授信或擔(dān)保方面有足夠的能力，在處理特殊資產(chǎn)方面，既要做好投資人，也要做好管理人，同時(shí)還要建立起與客戶之間的渠道，這也是代建這個(gè)行業(yè)對(duì)當(dāng)下入局者提出的要求。