2020年新冠疫情的來(lái)襲，使得物管行業(yè)價(jià)值迅速釋放，短短兩年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)節(jié)節(jié)走高。

??根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測(cè)，截止到2021年9月30日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)52家。遞表企業(yè)總數(shù)為26家，新增遞表企業(yè)2家。

??然而，自去年下半年以來(lái)資本市場(chǎng)急劇降溫，截止至2021年9月30日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌5.6%。52家上市物企股價(jià)下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%，18家港股通物企下跌5.4%。

??與此同時(shí)，上市物企公告收并購(gòu)事項(xiàng)新增18起，交易金額135.11億元。在經(jīng)歷了資本市場(chǎng)的回調(diào)后，部分物業(yè)企業(yè)開(kāi)始從尋求上市到收并購(gòu)風(fēng)向轉(zhuǎn)換。

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??物業(yè)板塊兩次集中式回調(diào)

??在過(guò)去的一年，物業(yè)板塊出現(xiàn)了兩次集中式回調(diào)。第一次出現(xiàn)在今年年初，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復(fù)過(guò)高的估值以外，受去年8月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控“三道紅線”政策的波及，物業(yè)股一騎絕塵的上漲動(dòng)力被壓制，尤其是去年10月以來(lái)幾只新股相繼破發(fā)，更加劇了股價(jià)的下行壓力。

??隨著3月左右物企財(cái)報(bào)的發(fā)布，物業(yè)股終于止跌回升，當(dāng)月物業(yè)板塊平均漲幅約5.3%，較前月增加2.9個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了2020年9月以來(lái)的漲幅峰值。

??第二次是在今年7月底，受?chē)?guó)家對(duì)教育等民生行業(yè)的調(diào)控影響，資本市場(chǎng)整體避險(xiǎn)情緒較高，包括龍頭物企在內(nèi)的幾乎所有物業(yè)股下跌，物業(yè)板塊在6月、7月、8月股價(jià)平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%，整體降至波谷。

??物業(yè)股兩次下探，一方面是修復(fù)過(guò)高的估值，包含仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等在內(nèi)的多家國(guó)際知名物業(yè)企業(yè)在經(jīng)歷百余年的發(fā)展之后，PE也大多穩(wěn)定在20-30，國(guó)內(nèi)此前動(dòng)輒50,60倍的估值含有虛高的成分。

??另一方面物業(yè)管理行業(yè)多項(xiàng)規(guī)范性政策不斷出臺(tái)，以規(guī)范行業(yè)發(fā)展。政策初期難免會(huì)帶來(lái)一部分負(fù)面情緒，但長(zhǎng)期來(lái)看，政策不是為了打壓物業(yè)管理行業(yè)，長(zhǎng)期來(lái)看有利于行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展，向良性競(jìng)爭(zhēng)的成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。

??截至2021年9月，恒生指數(shù)下跌5.6%，滬深300下跌0.1%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌5.5%，均出現(xiàn)下降。同時(shí)，52家上市物企股價(jià)下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%， 18家港股通物企下跌5.4%。

表：2021年9月物業(yè)板塊資本市場(chǎng)表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理

??其中，本月股價(jià)漲幅前三的物企分別為第一服務(wù)控股、招商積余和融信服務(wù)；跌幅最多的三家物企分別為時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好和寶龍商業(yè)。

??年初至9月30日，股價(jià)漲幅前三的物企分別為和泓服務(wù)、中海物業(yè)和濱江服務(wù)；跌幅最多的三家物企分別為卓越商企服務(wù)、時(shí)代鄰里和恒大物業(yè)。

表：物業(yè)企業(yè)資本市場(chǎng)表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理

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??部分企業(yè)開(kāi)始回購(gòu)股份

??在上市物企延續(xù)小幅下跌走勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境下，部分企業(yè)開(kāi)始回購(gòu)股份，包括碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活等。

??尤其是新城悅服務(wù)，自7月6日開(kāi)始，新城悅服務(wù)持續(xù)用“股份激勵(lì)計(jì)劃的受托人買(mǎi)入”和“公司回購(gòu)”兩種方式從二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入公司股份。其中，9月份回購(gòu)次數(shù)16次，涉及金額6131.83萬(wàn)港元。

表：新城悅服務(wù)回購(gòu)股份情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理

??2021年9月9日融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告回購(gòu)100萬(wàn)股，回購(gòu)價(jià)格每股17.24-17.58港元，涉資1747.94萬(wàn)元；9月15日再次耗資4694.55萬(wàn)港元回購(gòu)300萬(wàn)股，回購(gòu)價(jià)格每股14.96-16.32港元。

??世茂服務(wù)則發(fā)布公告稱(chēng)，公司于2021年9月16日購(gòu)回但尚未注銷(xiāo)股份50萬(wàn)股，已發(fā)行股份占有關(guān)股份發(fā)行前的現(xiàn)有已發(fā)行股份數(shù)目為0.0212%，每股價(jià)格最高為13.68港元，每股價(jià)格最低為13.4港元，付出總額為678.45萬(wàn)港元。

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??物企從尋求上市到收并購(gòu)風(fēng)向轉(zhuǎn)換

??在資本市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)的過(guò)程中，市場(chǎng)頻發(fā)企業(yè)大宗收并購(gòu)事件。根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測(cè)，本月上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)外公告收并購(gòu)事項(xiàng)新增18起，交易金額135.11億元。

??提及收并購(gòu)，今年首當(dāng)其沖的便是碧桂園服務(wù)：2月25日，以48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)，開(kāi)創(chuàng)首例上市物企間的并購(gòu)，48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下了彼時(shí)業(yè)內(nèi)的收購(gòu)記錄。9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)以不超過(guò)100億元收購(gòu)富力物業(yè)，9月28日，發(fā)布公告稱(chēng)以不超過(guò)33億元收購(gòu)彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股。

??相較于大開(kāi)大合的碧桂園服務(wù)，萬(wàn)物云則是走上了平臺(tái)化轉(zhuǎn)型之路。別樣的合作模式也吸引了行業(yè)大量的目光。8月5日，陽(yáng)光城公告稱(chēng)，以陽(yáng)光智博100%股權(quán)投資萬(wàn)物云并換取其4.8%股權(quán)。此外，雙方保留合作身份進(jìn)行資源互換，通過(guò)成立合資公司承接未來(lái)新增交付的項(xiàng)目。9月中旬，伯恩物業(yè)加盟萬(wàn)物云。去年達(dá)成合作的萬(wàn)盈服務(wù)也于中秋節(jié)前夜遞交了招股書(shū)。

表：近期物企收并購(gòu)情況

圖：近一年物企收并購(gòu)走勢(shì)

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??究其緣由，一方面是因?yàn)橘Y本的介入加速了行業(yè)的整合，也擠壓了中小企業(yè)的生存空間，行業(yè)分化日益嚴(yán)重。另外一方面是因?yàn)楦劢凰鲜虚T(mén)檻的提高，使得未趕上之前風(fēng)口的企業(yè)處境尷尬。

??從規(guī)模上看，截至2021年年中，47家上市物企總在管面積達(dá)52.4億㎡，其中5家企業(yè)在管面積超3億㎡，16家企業(yè)在管面積超1億㎡，頭部企業(yè)與尾部企業(yè)在管規(guī)模差異高至378倍。

??從估值上看，規(guī)模與模式導(dǎo)致了上市物企的PE分化。在管面積1億㎡以上、1千萬(wàn)至1億㎡、1千萬(wàn)㎡以下企業(yè)的平均PE有較大分化，大規(guī)模企業(yè)估值表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通企業(yè)。此外，物管+商管模式企業(yè)平均PE約為傳統(tǒng)物管模式企業(yè)的1.51倍。

??因此，部分物業(yè)企業(yè)開(kāi)始從尋求上市到收并購(gòu)風(fēng)向轉(zhuǎn)換，如陽(yáng)光智博與萬(wàn)物云達(dá)成股份置換協(xié)議，9月16日撤回了港交所上市申請(qǐng)。

??從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)與服務(wù)同質(zhì)化的加劇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的火熱也逐漸趨于冷靜，在此情形下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的的行業(yè)格局逐漸顯現(xiàn)，中小物企彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)愈發(fā)渺茫。

??在過(guò)去的一年中，政策端不斷釋放、傳遞信號(hào)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬服務(wù)邊界，積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”、“物業(yè)+托幼”、“物業(yè)+美居”等多元的服務(wù)模式，旨在為居民生活提供多樣化的社區(qū)服務(wù)，從而滿(mǎn)足當(dāng)前居民日益變化的生活需求。不斷變化的需求促使物業(yè)服務(wù)業(yè)不斷打破邊界，向新的領(lǐng)域延展，物管賽道空間持續(xù)擴(kuò)張。

??因此，對(duì)于管理規(guī)模尚小，品牌競(jìng)爭(zhēng)力較弱的企業(yè)，在自身區(qū)域內(nèi)深度挖掘，或是加碼布局專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，在為客戶(hù)提供高質(zhì)量服務(wù)的理念下實(shí)現(xiàn)差異化突圍或是一種選擇。