??上海土地市場出讓規(guī)則再次生變。

??6月7日，上海市土地交易市場發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告，共計4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅位于新城。此批次地塊出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元。

??此前5月27日，為促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，上海發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱“滬九條”）。這一批次商品住房用地出讓即“滬九條”出臺后的首批土地出讓。

??值得注意的是，自該批次起，上海將取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價將由市場化競價確定。

??這也意味著，從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策及2023年6月開始實行的觸頂后進入一次性報價調(diào)整為觸頂搖號機制不再實行，上海土地市場恢復“價高者得”模式。

??“原先對土地實行最高10%溢價率限制造成土地市場資源配置不平衡，比如冷熱不均，好的地塊開發(fā)商一哄而上，有的區(qū)域十幾家房企爭搶一塊地，而地塊價格因為限價并不能體現(xiàn)出其市場價值?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示，整體而言，這個政策還是5月27日發(fā)布的“滬九條”政策的相關(guān)延續(xù)，因為“滬九條”里第一條就提到了土地市場供應相關(guān)內(nèi)容。此次在土地出讓規(guī)則方面調(diào)整后，能進一步提升土地資源市場化配置效率，對樓市健康企穩(wěn)有積極幫助。

??“市場預期可能會有所轉(zhuǎn)變。比如有的地塊如果拍出了15%甚至更高溢價率，說明企業(yè)對未來項目的預期是樂觀的。這也從側(cè)面?zhèn)鬟f了市場信心，釋放了積極信號?！北R文曦補充說道。

??與此同時，在這一批次地塊出讓資料中未提及房地聯(lián)動價。

??中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，這也代表著自2021年一批次集中供地以來已經(jīng)實行3年多的新房聯(lián)動價制度本次不再實行，房企的利潤空間可能將增大，將有利于市場上更多項目在品質(zhì)方面百花齊放。但這不意味著上海就此取消了新房限價政策，目前上海新房仍然需集中過會后入市。

??從企業(yè)層面來看，陳炬蘭認為，此次取消土地溢價率上限將使有實力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加。其次，該政策有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設施建設。此外，取消底價上限也將使得開發(fā)商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹?shù)耐顿Y測算以獲得利潤。

??在盧文曦看來，取消土地限價后，企業(yè)拿地操作難度增加了，因為好的地塊價格會因為激烈的競爭而上漲，但市場買不買單、能否實現(xiàn)熱銷，都還是未知數(shù)。

??一位重點布局上海市場的頭部央企相關(guān)人士表示，以前想在上海拿地不僅要實力，還要運氣，而運氣這個事說不準，但現(xiàn)在取消土地限價后，就更依靠實力了，不僅是資金實力，還有對土地的把控、利潤測算等各方面。

??實際上，從去年10月份起，22個實行集中供地制度的城市已經(jīng)陸續(xù)取消土地限價。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今日，在22個進行集中供地的城市中，已有19城恢復“價高者得”模式，目前，僅有北京、深圳、寧波三城土地拍賣仍執(zhí)行限價政策，其中北京、深圳土地拍賣溢價率上限為15%，寧波則為30%。