??9月11日，廣州兩宗住宅用地進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終以約138.7億元成交。

??這是“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政落地后廣州的首場(chǎng)土地拍賣，開(kāi)發(fā)商頗為踴躍。海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊的封頂總價(jià)高達(dá)127.9億元，仍吸引了14家房企參與搖號(hào)。

??“一個(gè)月前，這塊地剛掛牌時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商都反映總價(jià)太高，不確定會(huì)不會(huì)參與。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，沒(méi)想到最后有這么多房企報(bào)名。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，這兩塊地本身?xiàng)l件不錯(cuò)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)并不讓人意外。“問(wèn)題在于最近幾個(gè)月廣州市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)商信心是不足的，如果不是新政，也不排除沒(méi)有那么多家房企會(huì)參與搖號(hào)。所以，客觀來(lái)看新政還是幫忙推了一把，讓大家至少有了盼頭?！?/p>

??海珠區(qū)拍出了總價(jià)地王

??9月8日，番禺區(qū)大石街新光快速路西側(cè)地塊、海珠區(qū)上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。前者為小而美地塊，總建筑面積約4.7萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約9.4億元，后者則是廣州市中心難得的大規(guī)模地塊，建筑面積約36.4萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達(dá)111.22億元。

??這兩塊地的競(jìng)買過(guò)程都頗為激烈，新光快速路西側(cè)地塊吸引了12組競(jìng)買人，11分鐘就競(jìng)價(jià)了30輪，將總價(jià)推高至約10.8億元的最高限價(jià)，溢價(jià)率約15%。最終，8組競(jìng)買人參與了9月11日的搖號(hào)，競(jìng)得者為山西金振德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

??上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，交通便利、配套成熟，出讓門檻也不低，為今年海珠區(qū)起拍總價(jià)最高的地塊，還需要配建25347平方米的政府性統(tǒng)籌用房，回遷商業(yè)商務(wù)物業(yè)、地下車位及城市道路、綠地、河涌等。

??據(jù)了解，參與該地塊線上競(jìng)價(jià)的有16組競(jìng)買人，85輪的競(jìng)逐后觸及了約127.9億元的封頂價(jià)，扣除政府性統(tǒng)籌用房及回遷安置用房后的樓面地價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米。這是海珠區(qū)史上總價(jià)最高的地塊，在全廣州，也排進(jìn)了總價(jià)TOP5。

??最后參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的仍有14組競(jìng)買人，包括中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、中鐵建、中建四局、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵等，中簽的幸運(yùn)兒是中國(guó)海外發(fā)展。

??上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊周邊的在售項(xiàng)目包括保利四季和頌、保利湖光悅色、廣州地鐵地產(chǎn)·瓏璟臺(tái)等，均面向改善型客戶，售價(jià)9萬(wàn)元/平方米至11萬(wàn)元/平方米。

??肖文曉表示，廣州兩宗住宅用地出讓雙雙搖號(hào)，再次強(qiáng)化了集中供地以來(lái)的市場(chǎng)特征。一是參拍主體以“國(guó)家隊(duì)”為主，其中既有以廣州為大本營(yíng)的越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵等，也有招商蛇口、華僑城、中建系這樣的外地國(guó)企央企。二是就像此前的搖號(hào)地塊一樣，房企在不確定性的市場(chǎng)下投資策略高度趨同，爭(zhēng)相追逐利潤(rùn)和流速都相對(duì)有保障的優(yōu)質(zhì)地塊，寧愿搖號(hào)拼運(yùn)氣，也不輕易撿便宜托底。

??政策利好不斷落地

??在這兩宗土地競(jìng)價(jià)拍賣的前一周，廣州成為了首個(gè)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。在那之前，廣州的新房成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑，8月份的新房成交面積僅50.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，處于歷史低位水平。

??新政落地后，市場(chǎng)氣氛有所好轉(zhuǎn)。克而瑞廣佛區(qū)域?qū)V州全市60個(gè)重點(diǎn)樓盤的監(jiān)控顯示，盡管政策利好是在周中發(fā)布且受到了臺(tái)風(fēng)天氣的影響，但首個(gè)周末的來(lái)訪客戶數(shù)量仍然環(huán)比增長(zhǎng)了18%，是7月以來(lái)的最高值，而認(rèn)購(gòu)套數(shù)則環(huán)比大幅增長(zhǎng)了39%，同樣達(dá)到了近兩個(gè)月的高值。整體而言，新政后的第一波市場(chǎng)反應(yīng)呈現(xiàn)“熱點(diǎn)更熱”的特點(diǎn)，從區(qū)域來(lái)看，中心四區(qū)以及近郊的番禺、黃埔熱度要更高一些，從樓盤屬性來(lái)看，改善盤表現(xiàn)要優(yōu)于剛需盤。

??9月9日，廣州傳出二套房首付及利率下調(diào)的消息。對(duì)于廣州有1套住房，但無(wú)貸款記錄或者已結(jié)清貸款的，購(gòu)買二套房執(zhí)行三成首付比例，利率為L(zhǎng)PR-10bp（基點(diǎn)），對(duì)于廣州有1套住房，但未還清貸款的，二套房執(zhí)行四成首付比例，利率為L(zhǎng)PR+30bp。相比調(diào)整之前的政策，調(diào)整后的二套房貸首付比例有明顯下調(diào)，有1套住房但無(wú)貸款或者貸款已結(jié)清，首付比例下降了二成，有1套住房但未還清貸款的，首付比例下降了三成。貸款利率也相較此前的LPR+60bp有明顯下降。

??中指研究院認(rèn)為，從此次下調(diào)二套房貸首付比例及利率的利好對(duì)象來(lái)看，主要是針對(duì)在廣州擁有1套住房且有一定支付能力的改善人群，無(wú)需通過(guò)“賣一買一”來(lái)置換，同時(shí)也有利于加快二套房改善需求的釋放。與此前 “認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不同的是，此次執(zhí)行政策主要針對(duì)二套購(gòu)房人群，大大降低了二套房的置業(yè)門檻及購(gòu)房成本。

??對(duì)房企而言，一線城市的改善型需求是重要的業(yè)績(jī)支撐。中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超在8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司聚焦一線、強(qiáng)二線城市，總體來(lái)說(shuō)，改善性需求還是非常強(qiáng)勁的，“我們預(yù)判未來(lái)這種需求反而會(huì)更加強(qiáng)勁，更加成為住房市場(chǎng)的主力?！痹谕恋赝顿Y上，該公司也堅(jiān)持主流城市、主流地段、主流項(xiàng)目的“三個(gè)主流”策略，上半年新增的土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)貨值641.8億元，80%位于一線和強(qiáng)二線城市。

??此前，中國(guó)海外發(fā)展在海珠區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了多個(gè)改善型項(xiàng)目，包括中海觀澔府、中海觀雲(yún)府、中海江泰里等，以上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊的成交地價(jià)來(lái)看，未來(lái)開(kāi)發(fā)的也將是面向中高端客戶的改善型產(chǎn)品。

??一家參與了上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊搖號(hào)的房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，未搖中心儀地塊有些遺憾，但對(duì)廣州市場(chǎng)有信心，“只要在市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是有機(jī)會(huì)的?！?/p>