??以3142億元衛(wèi)冕2021年土地出讓金冠軍后，上海發(fā)布了2022年土地供應(yīng)計劃。

??4月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》（以下簡稱“供地計劃”）。2022年，上海全年計劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃，明顯高于2021年的1920-2420公頃。

??從具體供應(yīng)情況來看，商品住房用地供應(yīng)計劃為522-592公頃，占比達22%；商業(yè)辦公用地155-210公頃，租賃住房用地135-160公頃，保障性住房220-260公頃，產(chǎn)業(yè)用地1320-1400公頃。此外，舊改用地供應(yīng)計劃為75-85公頃，包含住房用地50-55公頃，商業(yè)辦公用地25-30公頃。

??土地作為樓市“晴雨表”，細微變化都將對樓市產(chǎn)生影響。市場普遍認為今年上海延續(xù)了增加土地供應(yīng)量穩(wěn)定樓市的基調(diào)，在積極增加供地和穩(wěn)定地價方面張弛有度，今年大幅提升商品住宅供應(yīng)總量明顯信心十足。

??在供應(yīng)總量增長的同時，供應(yīng)結(jié)構(gòu)亦發(fā)生明顯變化。

??主要表現(xiàn)在今年住宅用地供應(yīng)明顯增多。若以中位數(shù)來計，522-592公頃商品住宅用地供應(yīng)計劃較2021年340-430公頃供應(yīng)量，同比增幅約為45%；通過舊改騰挪供應(yīng)住房用地50-55公頃，相較于2021年20-40公頃的供應(yīng)計劃也有較大比例增幅。

??住宅用地增多的同時，保障性住房用地的供應(yīng)計劃則有所下降，相較于2021年的360-450公頃，降幅約為41%。具體到各區(qū)，保障性住房和租賃住房供應(yīng)均有不同程度下降，僅上海青浦仍規(guī)劃有較大體量租賃住房和保障性住房。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，2015年-2020年，上海商品住宅供地一直呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢，2021年住宅市場才實現(xiàn)量增價穩(wěn)，這跟大量的宅地供應(yīng)有直接關(guān)系。供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上能夠起到穩(wěn)定樓市作用。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上海發(fā)布供地計劃體現(xiàn)了當(dāng)前經(jīng)濟壓力下積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向。住宅用地供應(yīng)規(guī)模增加與上海當(dāng)前需要積極補庫存，緩解購房市場的供求矛盾有關(guān)。

??從供應(yīng)分布區(qū)域上看，上海臨港片區(qū)依然領(lǐng)跑全市，商品住房用地供應(yīng)量預(yù)計190-200公頃，是2021年的4倍有余，占全市商品住房用地供應(yīng)的1/3。緊隨其后的是浦東新區(qū)、寶山、嘉定、松江、奉賢等區(qū)域。整體來看，五個新城成為今年上海的供應(yīng)主力，占全市總量約6成，其中：嘉定35-40公頃；松江35-40公頃；青浦30-35公頃；奉賢40-45公頃；臨港190-200公頃。

??寶山的土地供應(yīng)量上漲約33%，閔行則下降了33%，此外，金山區(qū)、崇明區(qū)構(gòu)成了市郊供應(yīng)主力，將分別供應(yīng)30-35公頃、30-35公頃。

??上海市中心區(qū)商品住宅用地供應(yīng)依舊緊張，黃浦區(qū)、虹口區(qū)住宅用地全部來自舊改供給，分別為40-45公頃和5公頃；靜安區(qū)除了來自舊改的5公頃住宅用地外，還有5-10公頃商品住房用地。去年有供應(yīng)的楊浦區(qū)今年不再有相關(guān)供應(yīng)。

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，上海土地比較稀缺，住宅用地難求，供求矛盾比較明顯，土地供應(yīng)量通常影響未來1-2年新增供應(yīng)，今年住宅用地供應(yīng)增多，在穩(wěn)定市場預(yù)期和情緒的同時，也能為地方帶來更多收益。

??“目前，上海供求緊張的區(qū)域主要位于上海市內(nèi)中環(huán)區(qū)域及中外環(huán)區(qū)域，這兩個區(qū)域土地較為稀缺，舊改住宅用地是對這一情況的有效補充。舊改居民也是未來購房群體的重要參與者，對于提振樓市也有積極作用?！彼渭t衛(wèi)表示。

??上海土地拍賣一直頂著“土地出讓金第一”和“土拍模范生”雙重身份。繼2020年力壓杭州，躋身全國土地出讓金榜首，2021年再度以3142億元成績險勝杭州，成功衛(wèi)冕后，上海今年的土地市場成為新的期待。

??2022年上海首批集中供地共推出40宗土地，均為住宅用地，總供應(yīng)面積達215.6公頃，總起拍價850.7億元。其中住宅用地31幅，商住綜合用地5幅以及4幅“城中村”改造地塊。

??“普陀區(qū)兩個地塊，閔行七寶和紫竹高新區(qū)兩個地塊，青浦西虹橋地塊和徐涇雙聯(lián)路地塊，都很熱門且具有各自優(yōu)勢。”宋紅衛(wèi)說。

??盧文曦認為，多數(shù)地塊總價不高，且土地拍賣最高限價不到20億元的有21宗，占比差不多達到一半，利好資金預(yù)算不多的房企。

??從規(guī)則調(diào)整來看，上海本次供地首先做出調(diào)整的是“評標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”，將改用“商務(wù)標(biāo)（70分）＋技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”。此外，上海增加了4宗搖號地塊，其余依舊采取“招掛復(fù)合”+“一次書面報價”競價模式，并優(yōu)化了“隨機值”處理，在進入“一次書面報價”階段后，若出現(xiàn)相同報價觸發(fā)“隨機值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規(guī)則僅由相同出價中的后者修改報價。

??宋紅衛(wèi)認為，上海今年首輪集中供地土地拍賣規(guī)則的適當(dāng)調(diào)整增加了公平性和競爭性。首拍地塊整體面積適中，還有部分小地塊，適合中小房企參與。溢價率整體控制在4%左右，也給開發(fā)商預(yù)留了一定利潤空間，央企、國企、優(yōu)質(zhì)民企都將是這次土地拍賣的核心主力。

??3月28日，上海土地市場發(fā)布相關(guān)通知，稱因疫情防控需要，上海首輪集中供地出讓將中止，后續(xù)將根據(jù)疫情防控工作整體安排及時重啟交易活動。

??“一季度成交表現(xiàn)相對疲軟只是疫情干擾了正常交易節(jié)奏，市場情緒并沒有受太多影響?！蹦撤科髢?nèi)部人士說，對于上海土地市場重啟后的結(jié)果，我還是很樂觀的。