??近日，4月70城房?jī)r(jià)出爐，有幾個(gè)重要信息被淹沒(méi)在救市政策中。

??一個(gè)是70城一二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??另一個(gè)是，二手房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)超一手房。

??還有一個(gè)就是，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量已減少至個(gè)位數(shù)。

??房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀的指標(biāo)，背后實(shí)際反映出市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀。隨著“救市”大招不斷釋放，市場(chǎng)信心和預(yù)期有望逐步恢復(fù)，以此促進(jìn)銷量回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)筑底修復(fù)，從而帶動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)。

??房?jī)r(jià)仍在底部盤整。在政策推動(dòng)下3月70城房?jī)r(jià)出現(xiàn)的一些微弱復(fù)蘇信號(hào)在4月被打斷。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比全線下降，且降幅較上月均有所擴(kuò)大。

??環(huán)比來(lái)看，4月份，70城一二手房?jī)r(jià)格分別下跌0.6%和0.9%，一線城市新房降幅較上月擴(kuò)大比重超二三線城市。

??同比來(lái)看，70城一二手房?jī)r(jià)格分別下跌3.0%和6.8%。其中一線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降8.5%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從更長(zhǎng)周期來(lái)看，可以看出目前一二手房?jī)r(jià)格已跌到歷史低值，從下面這張趨勢(shì)圖可以很直觀的看出一二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)變化。

??新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連跌11個(gè)月，上一輪平均下跌0.6%還是在2014年；新房?jī)r(jià)格同比連跌25個(gè)月。

??再來(lái)看二手房。4月70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.9%，二手房自2023年5月開(kāi)始進(jìn)入下降通道以來(lái)，環(huán)比已連跌12個(gè)月；二手房同比已連跌27個(gè)月，且跌幅已遠(yuǎn)超一手房。

??在市場(chǎng)底部調(diào)整的過(guò)程中，房?jī)r(jià)同環(huán)比上漲的城市數(shù)量已降至個(gè)位數(shù)。

??具體來(lái)看，70城新房環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)較上月減少5個(gè)至6個(gè)，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量達(dá)到64個(gè)；同比上漲城市數(shù)量減少4個(gè)至7個(gè)，下跌城市數(shù)量達(dá)到了63個(gè)。

??具體城市來(lái)看，上海環(huán)比領(lǐng)漲，4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%。另外，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市還有太原、遵義、天津、西安和平頂山5個(gè)城市。

??從同比來(lái)看，西安領(lǐng)漲全國(guó)，新房?jī)r(jià)格同比上漲4.3%，此外上海新房?jī)r(jià)格同比漲幅也達(dá)到了4.2%。

??西安和上海是新房?jī)r(jià)格仍能保持同環(huán)比齊增的兩個(gè)城市。

??相比之下，二手房?jī)r(jià)格下跌幅度更大，且下跌城市數(shù)量多于新房。

??二手房環(huán)比上漲的城市只有1個(gè)，是昆明，環(huán)比上漲0.2%。而3月也僅有福州1個(gè)城市二手房環(huán)比上漲。

??從同比來(lái)看，70城二手房?jī)r(jià)格同比全線下跌，這已是2024年以來(lái)連續(xù)第4個(gè)月同比上漲城市數(shù)量為“0”。具體城市來(lái)看，徐州以11.9%的同比降幅領(lǐng)跌全國(guó)，另外廈門、南京、武漢和廣州4個(gè)城市同比降幅也都在10%以上。

??目前多地二手房?jī)r(jià)格已“降無(wú)可降”。

??從4月房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然處于深度調(diào)整期，部分城市不排除繼續(xù)下探的趨勢(shì)。

??因此，從這一角度我們也可以看出“史詩(shī)級(jí)救市”政策的必要性。

??無(wú)論是全國(guó)層面下調(diào)首付比例，還是取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，都是希望通過(guò)降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，刺激購(gòu)房需求。政策將對(duì)持幣觀望的購(gòu)房者帶來(lái)正面積極的刺激，尤其是首套最低僅15%的首付比例，對(duì)一些工作年限不長(zhǎng)但收入預(yù)期穩(wěn)定的年輕人來(lái)說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的利好。

??政策出臺(tái)首個(gè)周末市場(chǎng)端已有積極反饋。比如南京，根據(jù)南京市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認(rèn)購(gòu)360套，較今年以來(lái)（1月1日至5月17日）日均水平增長(zhǎng)111.8%。

??另?yè)?jù)克而瑞武漢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新政發(fā)布周（第20周5月13-19日）武漢全市單盤平均來(lái)訪56組，較4月周均增長(zhǎng)12%，單盤平均認(rèn)購(gòu)量2.7套，較4月周均上漲13%。

??整體市場(chǎng)積極性已有所調(diào)動(dòng)，在多重政策利好下，市場(chǎng)信心及預(yù)期有望逐步恢復(fù)，將帶動(dòng)銷量回暖。量在價(jià)先，短期內(nèi)市場(chǎng)仍存在“以價(jià)換量”情況，尤其是去化壓力比較大的城市，房?jī)r(jià)仍存在讓利空間。

??整體來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底恢復(fù)，整體房?jī)r(jià)將筑底企穩(wěn)。

??當(dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，居民預(yù)期仍有待恢復(fù)，加之市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在。在“救市”政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將筑底恢復(fù)，房?jī)r(jià)整體也將逐步企穩(wěn)。

??值得注意的是，各城市市場(chǎng)勢(shì)必將迎來(lái)分化行情，而房?jī)r(jià)漲跌也將迎來(lái)分化走勢(shì)，北京、上海、杭州、成都等第一梯隊(duì)城市房?jī)r(jià)將率先企穩(wěn)，更多基本面較差、去化壓力大的弱二三線城市或因“以價(jià)換量”而面臨房?jī)r(jià)進(jìn)一步下挫的風(fēng)險(xiǎn)。