??“全國(guó)客戶都有了購(gòu)買(mǎi)一線城市核心資產(chǎn)的名額，資金即將涌入?！?隨著新政發(fā)布，廣州中心區(qū)各大改善型樓盤(pán)的銷售人員都在忙著向客戶發(fā)送類似短信內(nèi)容。

??1月27日，廣州明確全域取消120平方米住房限購(gòu)，并支持“租一買(mǎi)一、賣一買(mǎi)一”，居民掛牌出租或出售房產(chǎn)可核減家庭住房套數(shù)。

??新政實(shí)施后，位于廣州市天河區(qū)的“網(wǎng)紅盤(pán)”保利天瑞成為成交最火爆樓盤(pán)。據(jù)樓盤(pán)銷售人員透露，新政首日銷售即破億元，有來(lái)自重慶、西安、北京的外地客戶購(gòu)買(mǎi)，約40%客戶受到新政刺激加速成交，“不過(guò)，目前項(xiàng)目在售貨量不多，尚未有漲價(jià)計(jì)劃?！?/p>

??一家TOP10房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，廣州樓市新政發(fā)布后各個(gè)營(yíng)銷案場(chǎng)客流量增長(zhǎng)明顯，尤其針對(duì)核心區(qū)域的改善戶型，客戶量和成交量均有小幅上漲。同時(shí)，線上各個(gè)渠道咨詢?nèi)藬?shù)明顯增多，決策周期縮短明顯，市場(chǎng)信心增強(qiáng)。價(jià)格方面，除迎接新春推出的一口價(jià)單位外，成交價(jià)格基本保持平穩(wěn)。

??同時(shí)，由于新政發(fā)布臨近春節(jié)，對(duì)于大多數(shù)樓盤(pán)而言并未起到立竿見(jiàn)影效果。

??合富研究院報(bào)告認(rèn)為，廣州樓市目前仍處于“假期前的傳統(tǒng)淡季”中，諸多項(xiàng)目在新政前已經(jīng)減少了折扣力度，對(duì)于“新政助銷”的準(zhǔn)備并不充分。根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，新政后僅中心城區(qū)部分加大客戶邀約的項(xiàng)目產(chǎn)生了成交，但成交環(huán)比持平；近郊和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目成交環(huán)比分別下跌了15%和27%。

??走訪一線市場(chǎng)時(shí)，記者在廣州市越秀區(qū)廣州城投·東園公館和漢國(guó)置業(yè)·港匯臺(tái)項(xiàng)目看到，現(xiàn)場(chǎng)主要進(jìn)行著新春的相關(guān)活動(dòng)，人氣和往常并沒(méi)有太大區(qū)別。銷售人員表示，現(xiàn)在客戶已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)咨詢購(gòu)房資格和貸款等問(wèn)題，實(shí)際效果要等春節(jié)后才能顯現(xiàn)。

??“樓市新政對(duì)促進(jìn)之前的意向買(mǎi)家成交有一定作用，但新客戶仍在觀望中，需要時(shí)間消化?！币晃皇袇^(qū)改善型樓盤(pán)的操盤(pán)手直言。

??政策調(diào)整背后，意味著廣州樓市重歸市場(chǎng)化。

??來(lái)自市場(chǎng)層面的壓力

??這次廣州新政實(shí)施背后更多來(lái)自市場(chǎng)層面壓力。2023年大多數(shù)樓盤(pán)成交主要依靠“以價(jià)換量”方式，價(jià)格已跌去兩三成，一些泡沫過(guò)大區(qū)域或郊區(qū)板塊的樓價(jià)則回落到三四年前水平，市場(chǎng)都在期盼新政激活新的購(gòu)買(mǎi)力，尤其是支撐起中心區(qū)樓價(jià)，為春節(jié)后市場(chǎng)復(fù)蘇提供有利條件。

??成交數(shù)據(jù)是一面鏡子。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，廣州120平方米以上一手住宅共成交17332套，占比為26.6%，與2021年相比提高了3.4個(gè)百分點(diǎn)。從廣州執(zhí)行限購(gòu)區(qū)域的情況來(lái)看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計(jì)供應(yīng)10456套，占限購(gòu)區(qū)域的42%，成交量為8409套，占限購(gòu)區(qū)的37%。通過(guò)上述數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中心區(qū)域新房源持續(xù)增加，但成交量增幅卻無(wú)法跟上。

??在這一背景下，此前有關(guān)廣州應(yīng)該解限120平方米以上還是120平方米以下住宅的討論在業(yè)內(nèi)流傳甚廣。最終，政策解限的120平方米住宅，這是基于對(duì)未來(lái)一兩年廣州新房供求關(guān)系和購(gòu)買(mǎi)力水平的考慮。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，作為限購(gòu)區(qū)域中心區(qū)，廣州新房供求呈失衡狀態(tài)，特別是大戶型失衡。這兩年廣州供地開(kāi)始回歸中心區(qū)，一是迎合開(kāi)發(fā)商中心區(qū)拿地訴求；二是迎合中心區(qū)改善型購(gòu)房爆發(fā)，更重要的是，廣州中心區(qū)新盤(pán)高端化、豪宅化、大戶型化直接導(dǎo)致有效購(gòu)買(mǎi)力減少，也導(dǎo)致剛需和剛改客戶被擠出市場(chǎng)。

??值得注意的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2023年限購(gòu)區(qū)域的一手住宅成交之中，120平方米以上成交均價(jià)是72445元/平方米，120平方米以下只有42579元/平方米，顯示120平方米以上成交的以高端物業(yè)為主。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，此次廣州放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)，符合近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢(shì)；同時(shí)，對(duì)于解禁現(xiàn)有限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力有重要的意義，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房制度設(shè)計(jì)，將高端住房需求交還給市場(chǎng)解決。

??發(fā)出購(gòu)房邀請(qǐng)

??除了市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生較大變化，購(gòu)房群體心態(tài)和收入變化也在深遠(yuǎn)影響著廣州樓市。

??婚育年齡延后、生活方式改變、購(gòu)買(mǎi)力有限，導(dǎo)致年輕人購(gòu)房的剛性需求愈發(fā)推遲。對(duì)于中產(chǎn)階層而言，在失業(yè)浪潮、舊房難賣等諸多困擾下，購(gòu)房意愿亦被抑制。

??李宇嘉表示，從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，目前只有高收入人群最具購(gòu)買(mǎi)力。一方面，這幾年盡管各行各業(yè)都面臨壓力，但受影響最大的主要還是中等、中低收入人群，高收入人群受沖擊的程度比較低。此次廣州松綁120平方米以上新房限購(gòu)，目的就是放開(kāi)高收入人群購(gòu)房限制，鼓勵(lì)多買(mǎi)房、買(mǎi)多套房，加速中心區(qū)海量供應(yīng)的高價(jià)新盤(pán)去化。

??此外，從貸款層面來(lái)看，廣州主流銀行尚未出臺(tái)具體細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政核減家庭住房套數(shù)只在于購(gòu)房資格認(rèn)定，對(duì)于繳納稅款和貸款問(wèn)題仍按照名下有房原則，若購(gòu)買(mǎi)第三套房則必須全款購(gòu)買(mǎi)。因此，即便有再多購(gòu)房意愿，一次性付款門(mén)檻已將普通人拒之門(mén)外，最大的受益者主要是富人，尤其是外地富人，會(huì)產(chǎn)生較大刺激效應(yīng)。

??在這種情況下，廣州樓市向全國(guó)發(fā)出了購(gòu)房邀請(qǐng)。保利天瑞銷售人員表示，負(fù)責(zé)人已經(jīng)表示春節(jié)假期可能會(huì)縮短，預(yù)計(jì)假期會(huì)有大量外地客戶前來(lái)看房，擔(dān)心現(xiàn)場(chǎng)接待人手不足。

??有品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人士則表示，由于很多執(zhí)行細(xì)則還沒(méi)有明確，全國(guó)范圍內(nèi)的拓客計(jì)劃無(wú)法立即啟動(dòng)，公司要等到春節(jié)后才會(huì)制訂計(jì)劃。

??波及周邊城市？

??“廣州幾乎全面取消限購(gòu)，或?qū)χ苓叧鞘袠鞘行纬梢欢ǚ至?，比如佛山?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

??一位臨廣板塊樓盤(pán)的操盤(pán)手對(duì)此亦深感擔(dān)憂：“雖然樓價(jià)相較高峰期已經(jīng)打了7折，但最近樓盤(pán)幾乎沒(méi)有客戶到訪，比以往春節(jié)前夕都要差。廣州客戶一直都是半自住半投資心態(tài)，之前樓盤(pán)廣州客戶占了六七成，如今已經(jīng)跌至兩三成。北滘、陳村等板塊與番禺接壤，一直承擔(dān)著番禺的外溢需求，這部分購(gòu)買(mǎi)力回流番禺已在意料之中。此次廣州幾乎全面放開(kāi)限購(gòu)，將有投資心態(tài)的購(gòu)房者也一并吸走了?！?/p>

??事實(shí)上，由于廣州在2023年9月放寬了限購(gòu)區(qū)域，佛山一些備受廣州客戶青睞的板塊受到?jīng)_擊，“廣佛候鳥(niǎo)”紛紛回歸廣州購(gòu)房。受此影響，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年佛山一手住宅成交5.5萬(wàn)套，同比2022年減少17%，是近10年來(lái)最“低谷”年份。

??佛山中原戰(zhàn)略中心報(bào)告分析，此次新政短期內(nèi)對(duì)佛山樓市會(huì)帶來(lái)一定利空作用，外溢到佛山的改善和豪宅客戶很可能會(huì)選擇回到一線城市核心區(qū)購(gòu)買(mǎi)更優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，佛山以其性價(jià)比和更好的居住體驗(yàn)，以及“廣州都市圈”和“廣佛同城化”的深入推進(jìn)，仍有望留住部分客戶，佛山樓市仍將保持長(zhǎng)期向好態(tài)勢(shì)。

??另外，就具體板塊而言，對(duì)臨廣板塊豪宅項(xiàng)目影響較為明顯，尤其是三山新城、平洲、千燈湖、金沙洲等板塊；對(duì)于大良等以地緣客戶為主的板塊影響相對(duì)較小。

??“不過(guò)，佛山和廣州房?jī)r(jià)價(jià)差擺在眼前，有些樓盤(pán)很靠近地鐵，對(duì)資金預(yù)算有限的剛需客戶還是有吸引力。另外如果廣州樓市復(fù)蘇，最終也會(huì)傳遞到佛山市場(chǎng)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。