??物業(yè)費(fèi)，向來是一個(gè)敏感話題。

??近日，廣州市發(fā)改委、住建局、市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)文進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，明確物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)保持不變，每平米最高不超過2.8元/月，總建面不超過5萬平方米可上浮不超過20%。

??至此，關(guān)于物業(yè)費(fèi)定價(jià)的問題再次引發(fā)市場(chǎng)熱議。

??目前，物業(yè)費(fèi)有兩種定價(jià)方式，一類是政府指導(dǎo)價(jià)，一類是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。我們梳理了重點(diǎn)18城發(fā)現(xiàn)，除了北京和上海實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)以外，多數(shù)是由政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行規(guī)范限制，重點(diǎn)城市多建立分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)上浮多在10%-20%區(qū)間。

??對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，政府指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)于設(shè)置了“天花板”，近年來人力成本持續(xù)上升，長(zhǎng)期的質(zhì)價(jià)不符導(dǎo)致部分物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，因而更加難以提高服務(wù)水平。

??按照廣州發(fā)布的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新規(guī)，物業(yè)服務(wù)劃分為：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)，一級(jí)為最高等級(jí)，每平米最高不超過2.8元/月。

??物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

??業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、非住宅、業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

??根據(jù)新政，有3種情形可能超出2.8元/平方米/月的住宅前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)。

??第一，總建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的普通住宅，其一級(jí)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可在2.8元/平方米/月基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上上浮幅度不超過20%的幅度內(nèi)依法確定具體收費(fèi)。

??第二，前期物業(yè)服務(wù)要求明顯超出一級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)成本測(cè)算，并報(bào)有管理權(quán)限的價(jià)格主管部門核定。

??第三，普通住宅交付、業(yè)主大會(huì)成立之后，由業(yè)主共同決定具體的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

??政府指導(dǎo)價(jià)提升有利于引導(dǎo)市場(chǎng)更為理性發(fā)展。從長(zhǎng)期來看，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的逐漸認(rèn)可加之消費(fèi)水平的提高，均會(huì)提升其對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)提價(jià)的接受度，物業(yè)服務(wù)費(fèi)上行是必然趨勢(shì)。

??事實(shí)上，目前廣州物業(yè)指導(dǎo)價(jià)仍然維持在2010年標(biāo)準(zhǔn)，在物價(jià)水平逐年升高且用工成本增加的情況下，很容易壓縮企業(yè)利潤(rùn)空間。企業(yè)為了降低成本，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而陷入消費(fèi)者不愿意為服務(wù)買單的惡性循環(huán)中。因此，政府定價(jià)之外的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)尤為必要。

??此外，廣州物業(yè)新規(guī)一個(gè)重要變動(dòng)是，停車位物管費(fèi)下降，最高不超過120元/月。

??目前來看，重點(diǎn)18個(gè)城市中僅有8城明確公示停車位管理費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。

??其中，重慶政府指導(dǎo)價(jià)最高可達(dá)到130元/月，而長(zhǎng)沙、鄭州政府指導(dǎo)價(jià)明顯偏低，大都處于30-40元/月的區(qū)間范圍。隨著人工成本的不斷上漲，過低的指導(dǎo)價(jià)或?qū)⑹沟闷髽I(yè)基本運(yùn)作面臨困境。

??廣州2.8元/平方米/月的最高指導(dǎo)價(jià)到底是什么水平？除了廣州之外，其他城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何？克而瑞物管通過重點(diǎn)18個(gè)樣本城市的研究發(fā)現(xiàn)兩點(diǎn)共性：

??第一，和廣州一樣，多數(shù)城市針對(duì)不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別建立四級(jí)到七級(jí)的物業(yè)費(fèi)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。比如西安、杭州、重慶、成都建立4級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，大連、深圳、武漢、南京、青島、長(zhǎng)沙、鄭州建立5級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，無錫則建立了7級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

??橫向?qū)Ρ炔煌鞘兄g物業(yè)費(fèi)最高指導(dǎo)價(jià)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)，一線城市廣州和深圳，在用工成本高的情況下，物業(yè)費(fèi)最高指導(dǎo)價(jià)反而低于一些二線城市。

??實(shí)際上，廣州和深圳物業(yè)費(fèi)最高指導(dǎo)價(jià)頗為克制。比如深圳，在2019年深圳發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》，計(jì)劃調(diào)整高層物業(yè)費(fèi)最高5.63元/平方米/月，多層最高2.2元/平方米/月，后續(xù)未形成規(guī)范性文件，目前仍實(shí)行2007年收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

??再來看二線城市，以西安為例，2020年11月西安發(fā)布新規(guī)，進(jìn)行物業(yè)費(fèi)“一費(fèi)制”調(diào)整，調(diào)整后物業(yè)費(fèi)高層平均漲幅7.2%，多層平均漲幅18.5%。相較而言，二線城市留給了企業(yè)更多利潤(rùn)空間。

??第二，在滿足一定條件的情況下，有六成城市可將實(shí)際價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮調(diào)整，上浮多在10%-20%區(qū)間。

??具體城市來看，杭州可上浮比例最高，可達(dá)25%，鄭州最高的上浮僅為10%，相對(duì)較低。此外，杭州、成都、天津還限定了下浮幅度，來保證價(jià)格的穩(wěn)定性，降低惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。

??總體來看，重點(diǎn)城市大多對(duì)不同項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行價(jià)格分類管理，主要有三種區(qū)分方式。 

??第一種，針對(duì)不同規(guī)模的住宅，進(jìn)行分類管理，規(guī)模越小，浮動(dòng)上限越高。如廣州，僅五萬平米以下的住宅小區(qū)享受20%的浮動(dòng)；重慶，4萬平米以下的項(xiàng)目享受最高浮動(dòng)15%；武漢則為3萬平米以下。

??第二種，按照建筑形態(tài)的差異來區(qū)分。以西安為例，多層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮20%；高層則為10%；而武漢針對(duì)超高層項(xiàng)目（超過100米），也將標(biāo)準(zhǔn)放寬至15%。

??第三種，針對(duì)優(yōu)秀企業(yè)、標(biāo)桿項(xiàng)目提供更多的“上浮權(quán)益”。武漢針對(duì)投標(biāo)人獲得“紅色物業(yè)五星級(jí)企業(yè)”或在管項(xiàng)目近三年獲得過全市年度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評(píng)議“十優(yōu)滿意小區(qū)”等榮譽(yù)的，每項(xiàng)最高可上浮1%?？衫奂樱黜?xiàng)累加最高不超過5%。通過更精細(xì)化的管理，來推動(dòng)企業(yè)發(fā)展、以及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的空間。

??值得注意的是，上價(jià)格浮動(dòng)限制主要針對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)。 

??廣州物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)也揭開了當(dāng)前物管行業(yè)普遍面臨的共性問題。

??對(duì)于企業(yè)而言，長(zhǎng)期以來，普通住宅物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直被限定在政府指導(dǎo)價(jià)內(nèi)，往往會(huì)壓縮其利潤(rùn)空間，長(zhǎng)期的質(zhì)價(jià)不符導(dǎo)致部分物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，因而更加難以提高服務(wù)水平。

??目前，物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化空間不斷加大，各地政府相繼推出以“政府指導(dǎo)價(jià)為輔，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)為主”的政策法規(guī)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主定價(jià)提供了更大空間。