[克而瑞]行業(yè)透視 |? 萬科、招商資產(chǎn)減值計(jì)提超30億

??我們認(rèn)為“輕”存貨是目前很多房企的重任。

??資產(chǎn)減值是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值。近年來，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計(jì)提現(xiàn)象普遍，這也在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因，影響不容忽視。

??目前來看，市場下行壓力延續(xù)，房企資產(chǎn)減值虧損的“陣痛”或仍不可避免。但從長期來看，資產(chǎn)“瘦身”也是行業(yè)回歸理性、穩(wěn)健發(fā)展的利好信號。以下本文將具體分析行業(yè)資產(chǎn)減值現(xiàn)況、成因以及房企主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

??大額資產(chǎn)減值頻現(xiàn)

??萬科、招商蛇口計(jì)提均超30億元

??從2021年財(cái)報(bào)披露來看，多家房企大額計(jì)提資產(chǎn)減值，且計(jì)提規(guī)模增幅顯著，導(dǎo)致凈利潤受到不同程度沖擊，頭部房企也不例外。2021年末，萬科對資產(chǎn)進(jìn)行全面減值測試，就部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值，較2020年末增加15.5億元，合計(jì)減少權(quán)益凈利潤約25.5億元。招商蛇口計(jì)提資產(chǎn)減值也達(dá)到33.9億元，較2020年末增加31.9%。

??風(fēng)險(xiǎn)房企也是資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū),這些企業(yè)為應(yīng)對流動(dòng)性困境，紛紛通過降價(jià)銷售、低價(jià)出讓資產(chǎn)回流資金，從而面臨更大的挑戰(zhàn)。2021年，華夏幸福計(jì)提資產(chǎn)減值達(dá)131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城、藍(lán)光分別計(jì)提資產(chǎn)減值69.29億元、65.76億元，均處于行業(yè)高位區(qū)。

??整體來看，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，在市場下行壓力下，驅(qū)動(dòng)了更多房企計(jì)提資產(chǎn)減值。尤其是2021年下半年，行業(yè)深陷流動(dòng)性困境，企業(yè)違約、暴雷事件頻發(fā)，購房信心嚴(yán)重受挫，市場需求進(jìn)入寒冬期，銷售價(jià)格預(yù)期、資產(chǎn)評估更加謹(jǐn)慎，因此也導(dǎo)致大額計(jì)提資產(chǎn)減值現(xiàn)象普遍。

??市場不確定性大

??存貨或加劇資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)

??從資產(chǎn)減值計(jì)提構(gòu)成來看，存貨跌價(jià)損失占最重頭，長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)以及其他減值損失占比一般較小。目前市場下行壓力延續(xù)，存貨資產(chǎn)不確性也增加。尤其是持有大量存貨的企業(yè)，不僅資金被占用，增加企業(yè)流動(dòng)性壓力，同時(shí)面臨的資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)也較高，對企業(yè)業(yè)績波動(dòng)和估值都會產(chǎn)生連帶影響。

??從目前行業(yè)存貨現(xiàn)況來看，受政策監(jiān)管、資金限制，房企普遍收緊投資、加速去化，整體存貨量增速持續(xù)放緩，頭部房企碧桂園、萬科、中海等存貨總量仍領(lǐng)頭，此外華僑城、建發(fā)國際、華發(fā)等國企存貨量也位列高位區(qū)。但由于各個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略慣性、庫存結(jié)構(gòu)、去化效率不同，未來面臨風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。

??除了行情影響外，存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)還較大程度取決于房企的存貨周轉(zhuǎn)效率以及現(xiàn)房庫存積壓情況。結(jié)合企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)房庫存占比（已竣工存貨/存貨總量）來看，存貨周轉(zhuǎn)率低、現(xiàn)房庫存占比高的房企，存貨資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)更高。如合生創(chuàng)展，盡管近幾年積極進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，加快去化，但“慢周轉(zhuǎn)”特征仍顯著，2021年存貨周轉(zhuǎn)周期只有0.15，且現(xiàn)房庫存占比高達(dá)34.1%。在市場下行背景下，房價(jià)預(yù)期不容樂觀，且去化壓力大，庫存若進(jìn)一步擠壓，不可避免會帶來更大的資產(chǎn)減值壓力。

??行業(yè)底部漸顯

??資產(chǎn)減值計(jì)提或隨之收縮

??目前，市場仍處于探底階段，在謹(jǐn)慎性原則下,合理計(jì)提資產(chǎn)減值有其必要性，也有房企為保障未來財(cái)報(bào)業(yè)績的穩(wěn)定性，實(shí)行一次性計(jì)提。

??中短期來看，除了計(jì)提，加強(qiáng)存貨管理、減輕存貨壓力尤為重要，也是企業(yè)止損和控風(fēng)險(xiǎn)的有力抓手。目前債務(wù)、現(xiàn)金流是房企的最軟肋，這也就要求房企在投資方面更加謹(jǐn)慎，若將部分重心轉(zhuǎn)至存貨上，通過盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、加快出清現(xiàn)房庫存，減少資金占用，不失為上策。

??同時(shí)，在集中供地政策下，各大城市已相繼落實(shí)控地價(jià)、限房價(jià)競拍規(guī)則，這也意味項(xiàng)目未來的溢價(jià)、升值空間極為有限，儲備成本在走高，“囤貨”可能會導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失增加。因此，堅(jiān)持提高周轉(zhuǎn)效率，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工交付周期，不僅能加快現(xiàn)金回流、提高資金利用效率，也是止損的關(guān)鍵舉措。

??中長期來看，房地產(chǎn)發(fā)展以“穩(wěn)”為主基調(diào)，經(jīng)歷銷、投、融、營全方位政策相繼落地、執(zhí)行，調(diào)控力度也已基本觸頂，市場底部逐步顯露，企穩(wěn)、鞏固是發(fā)展趨勢。在此趨勢下，資產(chǎn)減值計(jì)提也會收縮，根據(jù)市場恢復(fù)情況，部分房企存貨跌價(jià)損失或能轉(zhuǎn)回，形成收益。

??總結(jié)：在市場降溫、預(yù)期走低的背景下，房企計(jì)提資產(chǎn)減值進(jìn)入高峰期。2021年大額計(jì)提頻現(xiàn)，萬科、招商蛇口、綠地、新城等房企計(jì)提資產(chǎn)減值大幅增加，均達(dá)數(shù)十億元，給企業(yè)盈利帶來不同程度的沖擊。

??由于存貨跌價(jià)損失是房企計(jì)提資產(chǎn)減值的重頭，尤其對于存貨周轉(zhuǎn)率低、現(xiàn)房庫存占比高的房企來說，存貨資產(chǎn)減值壓力更大。因此，我們認(rèn)為“輕”存貨是目前很多房企的重任。此外，風(fēng)險(xiǎn)房企作為資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)，也警示行業(yè)安全性經(jīng)營，保證經(jīng)營、財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性是避免更大資產(chǎn)減值損失的保障。