??本期關(guān)注：

??鄭州修訂政府投資項目代建制管理辦法

??明確了代建制的適用范圍，規(guī)定總投資3000萬元以上的建設(shè)項目必須實行代建制，總投資3000萬元以下的建設(shè)項目也可以實行代建制。代建制分為直接代建和委托代建兩種模式，以及全過程代建和建設(shè)實施代建兩種方式。同時，該辦法還規(guī)定了代建項目的選定程序、資金管理、獎懲制度等。

??三季度城投拿地占比60% 

??2024年三季度城投拿地占比攀升至60%，分別較一季度、二季度增長17個百分點和9個百分點，若與近三年同期相比，占比高出近15-20個百分點左右。

??代建企業(yè)合伙人計劃初見成效

??從公布數(shù)據(jù)情況來看，合伙人計劃對獲取項目信息有明顯作用：綠管、旭輝、金科等企業(yè)新增信息量均超過千條，代建項目的信息渠道得到明顯擴張；出于對獲取項目的謹慎要求，項目需要經(jīng)過層層篩選，最終推進和實際落地的數(shù)量有限，在項目推進方面旭輝建管表現(xiàn)相對突出，引進合伙人219人、推進項目數(shù)191個、新簽約項目數(shù)16個。

??代建企業(yè)加大資源整合力度

??由于今年增量競爭更為激烈、難度增加，代建企業(yè)集中力量加大資源整合力度：北京城建集團、璀璨管理、藍城集團等多家企業(yè)在第三季度持續(xù)通過與不同合作方簽署合作協(xié)議的方式，拓寬上下游資源，為未來獲取項目進行打下基礎(chǔ)。

??三季度中標項目同比增長50%

??2024年前三季度，代建中標項目366個，同比增長28%，其中三季度代建中標項目126個，同比增加50%，且與二季度相比基本持平。分季度來看，今年每個季度的中標代建項目數(shù)量相對穩(wěn)定，且同比都有明顯的增長。

??1

??行業(yè)政策

??政府代建制細則加快落地

??保障房代建短期承壓

??1、省市級代建法規(guī)持續(xù)出臺，聚焦制度規(guī)范的修訂及細則落地

??2024年三季度，共有9個省市（含區(qū)縣）出臺了政府投資項目代建制度規(guī)范，以及代建招標規(guī)范的細化的通知。一方面是地方政府投資項目代建管理制度陸續(xù)完善，另一方面在政策重點在于代建招標規(guī)范的細化和市場化代建推動。

??前三季度共計有22個（含區(qū)縣）出臺了政府代建制的相關(guān)政策，三季度相較于一二季度，政策出臺的節(jié)奏有所加快。

??其中，核心二線城市鄭州在《河南省省級政府投資項目代建管理辦法》（一季度）出臺后，對2022年印發(fā)《鄭州市政府投資項目代建制管理辦法》進行了修訂，體現(xiàn)在：

??第一、擴大代建范圍。將無基建機構(gòu)的機關(guān)、事業(yè)單位和人民團體的辦公及技術(shù)用房項目納入代建制。第二、明確投資標準。規(guī)定3000萬元以上的項目必須實行代建制，3000萬元以下且符合特定條件的項目可申請代建。第三、引入直接代建模式：由市重點項目建設(shè)推進中心直接作為代建單位，或委托專業(yè)單位進行代建。第四、嚴格選定程序：市發(fā)展改革部門初選代建項目，經(jīng)政府批準后實施。第五、獎勵標準：對于獲得國家級或省級優(yōu)質(zhì)工程獎項的項目，可給予不超過項目建設(shè)管理費2倍的獎勵，最高500萬元，且不影響項目總概算。

??此外，繼二季度末湖南省發(fā)改委向社會公開征求《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》后，7月份，湖南省針對政府投資項目代建單位標準招標文件（2024年版）（試行）》做出修訂，集中在擴大專家抽取范圍、優(yōu)化綜合評標辦法、完善了文件部分內(nèi)容等方面。

??綜合而言，我們認為政府投資項目存在項目管理部門協(xié)同不足、工程變更隨意性大、項目管理不規(guī)范等問題。為健全嚴格、科學(xué)的政府投資建設(shè)項目管理制度，明確項目法人和相關(guān)責(zé)任主體的責(zé)、權(quán)、利，進一步規(guī)范政府投資建設(shè)項目的監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量，控制工程造價，提高政府投資效益，出臺《管理辦法》確有必要，預(yù)計未來會有更多的省市完善更新其代建政府投資制度。

??2、保交樓工作重心不變，保障房代建受“政府收儲”階段性承壓（略）

??2

??土地成交

??三季度城投拿地占60%

??較二季度增長9個百分點（略）

??3

??企業(yè)洞察

??合伙人計劃初見成效

??企業(yè)間資源整合加強

??1、三季度代建合伙人持續(xù)推進，項目落地推進效果顯著（略）

??2、企業(yè)加大資源整合力度，從單項目拓展升級到集團戰(zhàn)略合作

??由于今年增量競爭更為激烈、難度增加，代建企業(yè)集中力量加大資源整合力度：北京城建集團、璀璨管理、藍城集團等多家企業(yè)在第三季度持續(xù)通過與不同合作方簽署合作協(xié)議的方式，拓寬上下游資源，為未來獲取項目進行打下基礎(chǔ)。

??與潛在合作方合作主要包含于政府/城投和資方的合作，此類合作對于獲取項目的作用最大，也是企業(yè)簽署合作協(xié)議的最主要類型：三季度有北京城建、藍城集團、騰云筑科、旭輝建管等與潛在合作方簽署合作協(xié)議。其中旭輝建管9月底與邯鄲城投簽署協(xié)議前，已合作三宗優(yōu)質(zhì)項目，成功復(fù)委體現(xiàn)了委托方對旭輝建管的高度認可，未來繼續(xù)加大合作力度的可能性也較大。

??其次是與供應(yīng)商的合作，例如藍樂集團與浙建集團、第一地產(chǎn)網(wǎng)達成合作協(xié)議，潤地管理與中建西北院簽訂合作協(xié)議，此類合作主要是為了加強上下游資源整合，更好地實現(xiàn)成本控制。

??最后代建企業(yè)之間的合作：7月，藍城集團執(zhí)行總裁王科帶隊赴廈門考察，與璀璨管理集團商談業(yè)務(wù)合作事宜，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。代建企業(yè)之間合作，主要目的在于對業(yè)務(wù)模式、管理經(jīng)驗的分享和學(xué)習(xí)，提升自身軟實力。

??4

??重點項目

??華潤置地交付龍華醫(yī)院

??金地管理虎牙總部項目封頂

??1、華潤置地“6+2”代建賽道全面發(fā)展，深圳市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院移交

??2024年8月8日，潤地管理官微發(fā)布，由華潤置地全過程代建的深圳市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院順利移交，龍華醫(yī)院位于龍華區(qū)觀湖街道，占地面積5.62萬平方米，建筑面積35.7萬平方米，是集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健為一體的現(xiàn)代化大型綜合醫(yī)院、龍華區(qū)最大規(guī)模的區(qū)投公立醫(yī)院、深圳市龍華區(qū)十大民生重點工程，亦是深圳市重點部署計劃打造的國家級區(qū)域醫(yī)療中心。

??2017年，龍華區(qū)中心醫(yī)院正式啟動改擴建，以改善就醫(yī)環(huán)境，滿足患者和醫(yī)護人員對就醫(yī)環(huán)境的新需求。華潤置地作為深圳市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院的全過程代建方，以“快、好、省、規(guī)”的代建管理能力，引領(lǐng)項目建設(shè)邁向高標準、高質(zhì)量、高效率。

??至今華潤置地已累計代建24座醫(yī)養(yǎng)項目，管理面積超265萬平方米，覆蓋約700萬市民就醫(yī)需求，相繼落成華中科技大學(xué)協(xié)和深圳醫(yī)院、龍華區(qū)中心醫(yī)院外科樓、寶安純中醫(yī)治療醫(yī)院、新風(fēng)和睦家醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施。體現(xiàn)出華潤置地“6+2”全產(chǎn)品線中持續(xù)深耕醫(yī)院代建賽道，提升綜合建設(shè)能力。

??此外，三季度華潤置地代建中標西安市臨潼區(qū)中醫(yī)醫(yī)院整體遷建項目、三九銀湖科創(chuàng)中心項目、海棠河水系綜合治理項目，交付了西安浐灞國際港住宅項目和萬綠湖工廠項目，在各種類型項目的代建細分賽道上全面發(fā)展。

??2、金地管理代建佛山虎牙全球研發(fā)總部項目主體結(jié)構(gòu)封頂

??9月19日，金地管理官微發(fā)布，由金地管理代建的虎牙全球研發(fā)總部項目成功舉辦封頂儀式，主體結(jié)構(gòu)的正式封頂后，項目將全面進入精裝修、幕墻、機電等施工的關(guān)鍵時期。

??虎牙全球研發(fā)總部項目位于佛山三龍灣南海片區(qū)，總建筑面積約18.3萬平方米，涵蓋130余米高的研發(fā)總部塔樓與90余米高的辦公塔樓，通過空中連廊相互扣合，融入天空直播間、天空花園、天幕廣場等多元功能區(qū)，致力于打造集高端商務(wù)辦公、主題商業(yè)配套、人才服務(wù)與品質(zhì)公寓等多個功能于一體的多元化科創(chuàng)總部社區(qū)。

??該項目在2022年1月份成功簽約，是金地管理首個銷售型商辦全過程管理項目，代表金地管理在公共事業(yè)、科技、金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了商辦業(yè)務(wù)布局，鞏固了“商辦代建領(lǐng)跑者”的行業(yè)地位。

??2022年11月10日，項目樁基工程全部完工，在虎牙項目建設(shè)施工中，金地管理已經(jīng)開始應(yīng)用工程信息化管理平臺（委托方駕駛艙），實現(xiàn)了場外到場內(nèi)、原材到工程構(gòu)件的管控。

??2023年4月25日，金地管理組織召開虎牙全球研發(fā)總部項目管理沙龍交流會，會議通過設(shè)計施工銜接配合經(jīng)驗分享、工程策劃交圈落地研討、深信服及廣州新華項目工程管理經(jīng)驗分享、多單位交叉施工管理探討等分享交流活動深入復(fù)盤管理得失，為虎牙項目后續(xù)工程管理指明了方向并奠定了堅實基礎(chǔ)。

??虎牙項目作為金地管理持續(xù)開拓新業(yè)態(tài)、拓展新服務(wù)的代表性項目，在工程建設(shè)過程中采用BIM設(shè)計施工一體化方式，大幅度提高問題解決效率、提升項目品質(zhì)；在設(shè)計管理上，對獨棟企業(yè)公館、風(fēng)情商業(yè)街等高溢價產(chǎn)品進行優(yōu)化，產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計階段提升貨值1000余萬元；在成本管理方面，金地管理通過招標系統(tǒng)與成本管理平臺，確保陽光、高效招采，從目標成本到結(jié)算，實現(xiàn)成本數(shù)據(jù)動態(tài)管理。

??金地管理近年來先后代建了廣州金融城新華保險大廈、深圳前海金融總部大廈、深圳灣超級總部C塔、佛山虎牙全球研發(fā)總部項目和上海天安金融中心等商辦代表作，在商辦代建領(lǐng)域持續(xù)領(lǐng)跑，對未來在市場中持續(xù)獲取商辦項目具有極大的優(yōu)勢。

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??招投標

??三季度中標項目同比增50%

??超過半數(shù)位于長三角

??1、2024年三季度中標項目同比增長50%，前三季度中標量維持高位

??2024年前三季度，代建中標項目366個，同比增長28%，其中三季度代建中標項目126個，同比增加50%，且與二季度相比基本持平。分季度來看，今年每個季度的中標代建項目數(shù)量相對穩(wěn)定，且同比都有明顯的增長。

??2、項目招標方仍以國資為主，綠城管理中標多、華潤置地中標類型廣（略）

??3、一二線城市項目占比提升，超半數(shù)位于長三角區(qū)域（略）