[中投顧問]云南旅游地產開發(fā)需重質量

  5至6月期間，云南省旅游地產連續(xù)發(fā)生幾件大事：云南城投集團正式推出“夢云南分時度假平臺”；中信集團攜手綠城房地產集團與滇中產業(yè)新區(qū)合作，意向投資約200億元建設中信嘉麗澤旅游文化區(qū)；雅居樂地產控股有限公司又以巨額投資簽約入駐昆明市五華區(qū)西翥生態(tài)旅游實驗區(qū)，計劃打造一萬畝體量的多功能旅游小鎮(zhèn)。

  此前，云南省房地產協(xié)會公開數據顯示，截至2013年，云南旅游地產的投資規(guī)模已超過2萬億元。云南旅游地產已成為繼海南之后最被看好的一塊“蛋糕”。目前，各大房企基本上已進駐云南，當地旅游地產的投資十分狂熱，甚至一些超大型旅游項目屢撞政策紅線。

  中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉表示，從中長期趨勢來看，云南著力進行旅游的二次創(chuàng)業(yè)，而且當地旅游資源豐富，風景迤邐，為旅游地產發(fā)展創(chuàng)造了較好條件。正如美國人逐步往佛羅里達州遷移，因為其處于濱海地區(qū)，氣候很好，影視娛樂業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集，云南也有可能成為“中國的佛羅里達”。在發(fā)力云南旅游地產的過程中需要妥善把握以下四個方面。

  其一，深度研究政策，抓住拿地契機。雖然旅游地產作為拉動地方GDP的動力之一，地方政府頻繁出臺優(yōu)惠措施，而且實際上，部分旅游地產項目本身 就是地方政府的招商引資項目。但是從全國土地供應量來看，處于趨緊狀態(tài)，這意味著今后開發(fā)商拿地將日益艱難?，F階段許多地方政府已經意識到不能僅僅出讓土 地，需要建立長效發(fā)展機制，符合地方經濟政策方向的優(yōu)質項目將更易獲得拿地機會。

  其二，注重項目策劃和創(chuàng)意，以品牌效應為先導。項目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創(chuàng)意、規(guī)劃中很好地確定，最終通 過新穎的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然協(xié)調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。品牌效應大小，在很大程度上決定著旅游地產的 成敗。

  其三，合理配比旅游地產業(yè)態(tài)及物業(yè)。旅游地產是旅游和地產的綜合產物，一般而言，純旅游項目投資收益期長、利潤率低、可持續(xù)回報時間長；房地產 項目投資收益期短、短期高額回報、融資能力強，需要根據不同類型的旅游地產進行業(yè)態(tài)和物業(yè)進行區(qū)別化配比。若旅游項目比重過大，將影響項目整體盈利能力， 而若地產項目比重過大，將影響項目的可持續(xù)發(fā)展，背上“掛羊頭、賣狗肉”的丑名。

  其四，重視售后管理，加強區(qū)塊聯動。目前許多開發(fā)商只重視售前宣傳，忽視售后管理，致使房屋及設備設施質量下降，房產貶值，尤其是海邊或梅雨氣 候地帶的旅游房產。人們投資旅游地產的最大顧慮是房屋質量差，其次是投資回報率達不到預期、產權證辦理困難的欠缺和物業(yè)管理差。由于旅游地產投資回報期較 長，售后管理不容忽視，否則難以實現周邊地價升值。而區(qū)塊聯動有利于旅游地產項目產生協(xié)同效應，有利于人群集聚。

  中投顧問發(fā)布的《2014-2018年中國旅游業(yè)市場投資分析及前景預測報告》中指出， 在房地產市場受到政府的嚴格調控之后，產業(yè)地產成為房地產公司的“救命稻草”，而旅游地產無疑成為房地產公司進軍的熱點。目前全國已面市的旅游地產項目共 有2259個，投資額超過萬億，全國共有1629個企業(yè)涉及旅游地產開發(fā)領域，其中房地產企業(yè)約占80%?！?作者系中投顧問產業(yè)與政策研究中心 房地產行業(yè)研究員)