??熱點(diǎn)聚焦

??4月21日，上海完成2023年第一批次集中供地，掛牌的19宗涉宅地塊全部成交，成交總金額約518.83億元，成交總建面約198.9萬平方米，平均成交樓面價(jià)約26085元/平方米，平均溢價(jià)率約7.3%。其中，15宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)、4宗地塊底價(jià)成交。

??中房評(píng)析 

??首輪供地“量少質(zhì)優(yōu)”引爭(zhēng)搶，報(bào)價(jià)封頂率、成交溢價(jià)率等多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新高

??從地塊供應(yīng)來看，上海市2023年第一批次集中供地出讓的19宗涉宅地塊分布較為廣泛，涉及嘉定、寶山、靜安、青浦、閔行、徐匯、普陀、浦東新區(qū)、奉賢、松江、金山等11個(gè)行政區(qū)。多數(shù)地塊近地鐵、周邊配套成熟、地塊體量較小或周邊在售及待售新房項(xiàng)目較少等，地塊整體質(zhì)量相對(duì)較高。利潤(rùn)空間方面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，19宗出讓地塊中，超半數(shù)地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲。對(duì)比純住宅成交樓面價(jià)與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來看，平均地房比為0.54，且房地差均在2.5萬元以上，盈利空間比較充裕。

??從成交結(jié)果來看，上海市2023年第一批次集中供地雖然在供應(yīng)、成交規(guī)模上不及2022年前三批次集中供地，但市場(chǎng)熱度明顯提升。一方面，報(bào)名參與競(jìng)拍房企數(shù)量創(chuàng)2021年集中供地以來新高，地塊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市2023年第一批次集中供地參與競(jìng)拍房企超過50家（不包含城投）。19宗供應(yīng)地塊中，報(bào)名參加競(jìng)拍房企達(dá)到10家以上的地塊有11宗，報(bào)名房企達(dá)到20家以上的有4宗，報(bào)名房企達(dá)到30家以上的地塊有2宗。另一方面，報(bào)價(jià)封頂率、平均成交溢價(jià)率均創(chuàng)2021年集中供地以來新高。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海市2023年第一批次集中供地有15宗地塊封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，封頂率約79%，超過2021年第一批次集中供地的71%；19宗地塊平均成交溢價(jià)率為7.3%，同樣為上海市2021年集中供地以來新高。

??央國(guó)企仍是拿地主力，萬科、中海、華潤(rùn)時(shí)隔三年重返上海土拍市場(chǎng)

??從拿地房企來看，上海市2023年第一批次集中供地延續(xù)了以央國(guó)企為拿地主力的特征。19宗地塊中，16宗為央國(guó)企競(jìng)得，占比超過八成；央國(guó)企拿地金額合計(jì)約476.13億元，占總成交金額比重超九成；與此同時(shí)，民營(yíng)房企參拍積極性有所提升。據(jù)鳳凰網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，參與競(jìng)拍的民營(yíng)房企和混合所有制企業(yè)超20家。但由于資金壓力等因素限制，大部分民營(yíng)房企僅報(bào)名少數(shù)幾宗地塊的競(jìng)拍，在“隨機(jī)值”規(guī)則下，中標(biāo)的概率也相對(duì)較低。最終，僅有新天和、龍湖聯(lián)合建華建材、安徽新華競(jìng)得3宗地塊，總成交金額約42.7億元。

??此外，萬科、中海、華潤(rùn)因“圍標(biāo)事件”歷經(jīng)三年禁閉令后歸來同樣引人關(guān)注。其中，萬科獨(dú)資或以聯(lián)合體的形式報(bào)名了7宗地塊競(jìng)拍，華潤(rùn)獨(dú)自報(bào)名了12宗，中海獨(dú)自報(bào)名了8宗。最終，萬科以底價(jià)拿下松江廣富林地塊，同時(shí)聯(lián)合中國(guó)鐵建以8.98%的溢價(jià)率拿下閔行梅隴地塊，華潤(rùn)以總價(jià)30.15億元、溢價(jià)率8.95%拿下西虹橋小淶港宅地，中海則遺憾“顆粒無收”。

??整體來看，受供地質(zhì)量改善、盈利空間放寬及近期房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖等多因素影響，上海市2023年第一批次集中供地呈現(xiàn)出較高的市場(chǎng)熱度。反觀4月21日無錫市2023年第一批次集中供地，6宗地塊均以底價(jià)成交，成交金額合計(jì)約60.1億元，土拍表現(xiàn)城市差異較大。此外，進(jìn)入4月份以來，全國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)降溫?；诖?，在“穩(wěn)支柱、促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)”工作主線下，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⒓涌鞆?fù)蘇并逐漸提升土地市場(chǎng)參與度，但對(duì)于大多數(shù)民營(yíng)房企而言，仍需要將抓促銷、降負(fù)債、保交樓放在首位，拿地仍需保持審慎，建議通過“以銷定投、聚焦核心城市”或堅(jiān)持“深耕”為主。