[克而瑞]保證金下調(diào)難轉(zhuǎn)頹勢(shì)，蘇州三輪土拍熱度進(jìn)一步下降

??11月26日，為期三天的蘇州第三輪集中土拍收官，成為三輪土拍第四城。其是否也如無(wú)錫、深圳和南京一樣，熱度較二輪再度下滑？底價(jià)成交、流拍、國(guó)企托底現(xiàn)象是否也會(huì)出現(xiàn)？熱度和盈利空間又會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

??規(guī)則變化：三輪土拍保證金大幅下調(diào)

??意在緩解房企資金壓力

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看，蘇州三輪集中土拍供應(yīng)宅地較首輪明顯減少，涉及26宗宅地，總供應(yīng)建面386萬(wàn)平方米，較首輪總供應(yīng)規(guī)模減少了13%，但較二輪增量顯著，增幅高達(dá)45%，整體來(lái)看，三輪土拍供應(yīng)量還是相對(duì)充裕的。

??截止11月26日，2021年蘇州市區(qū)宅地累計(jì)供應(yīng)量達(dá)610公頃，而2021年度蘇州市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)615.2公頃，從供應(yīng)角度來(lái)看，供地完成度達(dá)99%，基本完成了全年宅地計(jì)劃量。

??值得注意的是，與二輪土拍門(mén)檻明顯收緊不同，蘇州三輪土拍規(guī)則有明顯放松：一方面將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%；另一方面，還將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（除園區(qū)地塊外），在一定程度上緩解了企業(yè)因競(jìng)拍激烈導(dǎo)致出價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)而需提前一個(gè)月支付二期土地款的壓力，緩解房企現(xiàn)金流壓力，提升拿地積極性。

??熱度變化：蘇州三輪土拍熱度依次遞減

??園區(qū)湖東地塊也未觸及中止限價(jià)

??對(duì)比蘇州三輪集中土拍來(lái)看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比，并且三輪土拍中25宗成交土地中僅2宗溢價(jià)率成交，分別位于園區(qū)和姑蘇，其余區(qū)域地塊均底價(jià)成交。

??就溢價(jià)地塊比重來(lái)看，第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊比重僅有8%（僅2宗），并且沒(méi)有一宗觸及中止限價(jià)，這與首輪57%溢價(jià)（半數(shù)地塊突破中止限價(jià)）、二輪16%(1宗突破中止限價(jià))溢價(jià)相比，企業(yè)拿地積極性明顯降低，底價(jià)成交成為三輪土拍的主旋律。

??就流拍率來(lái)看，三輪表現(xiàn)較二輪稍好。除吳江30號(hào)地塊提前終止出讓外，其余地塊全部成功出讓?zhuān)髋穆蕿?%，表現(xiàn)較二輪稍好。究其原因，一方面是由于本輪土拍對(duì)于房企的資金要求有一定程度的降低，保證金、首次付款比例均有下調(diào)；另一方面，本輪土拍中本地國(guó)企托底的比重較大，因此土地流拍現(xiàn)象較二輪有所緩解。

??不過(guò)就溢價(jià)情況來(lái)看，房企拿地的積極性并未被充分調(diào)動(dòng)，品牌房企參拍情況并不佳，僅有中建、天地源、南京安居，其余均是本地國(guó)企平臺(tái)，就連一向火爆的園區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地也未觸及中止限價(jià)，土地市場(chǎng)之冷顯而易見(jiàn)。

??地價(jià)變化：實(shí)際樓板價(jià)明顯下調(diào)

??園區(qū)湖東地塊樓板價(jià)降幅高達(dá)9%

??事實(shí)上，由于二輪土拍遭遇寒冬，為避免土拍遇冷，蘇州三輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價(jià)與之前周邊同類(lèi)地塊的起始樓面價(jià)并未有較大變化，即使與2年前的同類(lèi)地塊樓面價(jià)漲幅也不足10%，部分地塊樓面價(jià)還有微降。

??由于溢價(jià)率較之前有明顯下降，大部分地塊的實(shí)際成交價(jià)格有一定的下調(diào)，園區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)均有地塊涉及，降幅從3%到12%不等，差價(jià)在493~2714元/平方米不等。

??就以本次起拍樓面價(jià)最高的園區(qū)湖東04號(hào)地塊為例，該地為26宗地塊中唯一一宗設(shè)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的地塊，該地位置優(yōu)越，三軌環(huán)繞，并且周邊土地?cái)喙┮丫?，新房十分稀缺。盡管該地如此優(yōu)越，但起拍樓面價(jià)并未上漲，與周邊同類(lèi)地塊的起始樓面價(jià)基本持平、甚至有所下降，僅有26330元/平方米，最終該地經(jīng)過(guò)12輪報(bào)價(jià)，最終被南京安居競(jìng)得，成交總價(jià)27.9億元，成交樓面價(jià)為27514元/平方米，溢價(jià)率為4.5%，而之前周邊地塊的成交樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，樓板價(jià)的實(shí)際降幅高達(dá)2714元/平方米，稀缺地塊的地價(jià)也在真實(shí)下降。

??盈利變化：地房比降至0.55

??相城區(qū)、新區(qū)盈利空間尤為充沛

??再對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看，11宗純宅地平均地房比為0.55，較二輪下降了2個(gè)百分點(diǎn)，平均房地差超12500元/平方米，整體上看盈利空間還是比較可觀的。

??同樣以剛剛提到的園區(qū)地塊為例，該板塊一直是房企必爭(zhēng)的熱門(mén)板塊，本輪土拍該地卻被南京安居以4.5%的溢價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)為27514元/平方米，而該地周邊在售現(xiàn)房較少，2公里處錦麟鉑悅府一盤(pán)在售均價(jià)，平均銷(xiāo)售均價(jià)約40628元/平方米，地房比為68%，房地差超13000元/平方米，再加上地塊十分稀缺，并且新房與二手房有明顯的倒掛，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利不成問(wèn)題。至于其余10個(gè)地塊，地房比多在60%以下，房地差均超萬(wàn)元，盈利空間則相對(duì)充沛，尤其是相城區(qū)、新區(qū)地塊，地房比多在50%以下，盈利空間更是巨大。

??房企拿地：品牌房企幾乎銷(xiāo)聲匿跡

??地方國(guó)企的支撐性較二輪進(jìn)一步提升

??與首輪土拍房企積極報(bào)名、半數(shù)地塊觸及中止限價(jià)不同，三輪集中土拍大部分地塊僅有一家房企報(bào)名參拍，25宗成交地塊中有23宗以底價(jià)成交，即使是以往的高熱區(qū)域——園區(qū)，也未觸及最高限價(jià)，溢價(jià)率僅有4.5%，房企拿地積極性明顯下降。

??另外，從參拍房企來(lái)看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中萬(wàn)科、華僑城、中梁、金茂、龍湖、中海、建發(fā)、仁恒等龍頭房企頻頻出手，首輪28宗土地大部分被大型國(guó)企、央企包攬，少量地塊被蘇高新、吳江投資等本地國(guó)企平臺(tái)拿下。

??二輪集中土拍中中海、綠城、中鐵建、保利等規(guī)模品牌房企均積極參拍、并有所斬獲，但與首輪相比，品牌房企報(bào)名數(shù)量明顯減少，最終拿地比重明顯下降，本地國(guó)企平臺(tái)的拿地?cái)?shù)量明顯增加。

??三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除中建之外，其余的大都銷(xiāo)聲匿跡，參拍的大都是蘇州本地國(guó)企投資平臺(tái)，比重接近八成，較二輪有明顯提升。典型如高新區(qū)，掛牌的7宗土地5宗被蘇州高新區(qū)拿下，托底的意味十分明顯。

??總的來(lái)看，盡管蘇州三輪土拍規(guī)則有了一定程度的放松，但在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企的現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動(dòng)，“躺平”的情緒仍在延續(xù)。蘇州第三輪集中拍地的“冷”也在意料之中，唯一出乎意料的是，一向是房企必爭(zhēng)之地的園區(qū)也未觸及中止限價(jià)，以“冷淡”首場(chǎng)，又為蘇州三輪土拍增加了一分涼意。

??結(jié)合昨日的南京、深圳土拍結(jié)果一起來(lái)看，盡管三城三輪土拍相繼放松，但對(duì)現(xiàn)金流壓力巨大的房企來(lái)說(shuō)，土拍規(guī)則的放松并未對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)起到根本的扭轉(zhuǎn)作用，除了深圳部分起拍價(jià)、配建要求較低的地塊觸發(fā)搖號(hào)外，其余地塊還是以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主，三輪土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。