[克而瑞]二輪土拍寒潮持續(xù)蔓延，三輪集中供地門檻適度放松（2021年10月）

??2021年10月，重點(diǎn)城市二輪集中拍地潮延續(xù)，本月共有5個(gè)重點(diǎn)城市完成了二輪集中土拍。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年10月，重點(diǎn)城市二輪集中拍地潮延續(xù)，本月共有5個(gè)重點(diǎn)城市完成了二輪集中土拍。但對(duì)比首輪土拍熱度來(lái)看，這些城市二輪土拍熱度均大幅降溫，土拍寒潮持續(xù)蔓延。受此影響，本月市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下滑，地價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)環(huán)比走低，流拍率高位盤踞。

??市場(chǎng)熱度的下滑也使地方政府在供應(yīng)端有所調(diào)整。從10月份發(fā)布第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來(lái)看，土地出讓門檻已適度放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競(jìng)自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租賃住房指標(biāo)等。

??1 市場(chǎng)走勢(shì)

??多城發(fā)布三輪供地拉動(dòng)供應(yīng)量環(huán)比走高
10月土地成交量漲價(jià)跌

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積達(dá)27049萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲近一成，也僅較去年同期減少2%。供應(yīng)量的上漲一方面是由于此前土地供應(yīng)量持續(xù)縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點(diǎn)城市三輪集中供地潮來(lái)臨。具體而言，本月共有7個(gè)重點(diǎn)城市集中推地，除寧波、鄭州推出地塊為第二輪集中出讓地塊外，上海、深圳、南京、蘇州和合肥則均開(kāi)啟了第三輪集中供地。

??成交方面。雖然本月集中土拍的重點(diǎn)城市個(gè)數(shù)較上月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動(dòng)下，10月成交面積仍較上月進(jìn)一步走高。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積環(huán)比微漲5%至13310萬(wàn)平方米。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一二線城市的成交建面均不敵上月，成交面積分別為635萬(wàn)平方米和2354萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降6%和50%；三四線城市的成交規(guī)模則環(huán)比大幅回升，達(dá)到10321萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42%。

??價(jià)格方面。受三四線城市成交占比顯著提升影響，本月平均地價(jià)較上月走低，成交樓板價(jià)為3040元/平方米。各能級(jí)城市中，除一線城市成交地價(jià)因北上多宗高價(jià)地溢價(jià)出讓而環(huán)比上漲17%至18477元/平方米外，其余能級(jí)城市的成交地價(jià)均不敵上月。但從前10月成交地價(jià)同比變動(dòng)來(lái)看，各能級(jí)城市前10個(gè)月的平均地價(jià)依然是較去年同期上漲的，其中二三線城市的漲幅均在20%以上。

??2 市場(chǎng)熱度

??多城集中土拍遇冷致溢價(jià)率進(jìn)一步走低
流拍率延續(xù)高位運(yùn)行

??市場(chǎng)熱度方面。盡管有京滬杭等風(fēng)向標(biāo)城市集中土拍，但受市場(chǎng)整體低溫影響，這些城市的二輪土拍也并未能逃脫降溫，提前撤牌、延期、底價(jià)成交在這些城市輪番上演。受此影響，本月成交溢價(jià)率較上月進(jìn)一步走低，環(huán)比減少0.9個(gè)百分點(diǎn)，降至3.3%，再創(chuàng)下2020年以來(lái)的最低值。

??各能級(jí)城市溢價(jià)率也全線走低，尤其是二線城市，平均溢價(jià)率僅有1.6%，創(chuàng)下歷史新低。具體來(lái)看，一線城市本月溢價(jià)率僅有3.3%，主要是本月成交主力京滬二輪集中土拍熱度較低所致；在土拍規(guī)則升級(jí)、土地出讓條件提升的影響下，主力成交城市杭州、武漢、長(zhǎng)沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中遭遇“寒潮”，使得二線城市整體市場(chǎng)熱度大降溫；三四線城市表現(xiàn)也不佳，本月平均溢價(jià)率降至4.5%的低位。

??土地流拍方面。在行業(yè)處于調(diào)整周期的現(xiàn)階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現(xiàn)金流相對(duì)充裕的央企或地方國(guó)企。因此，無(wú)論是北京、上海、杭州等重點(diǎn)城市，還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點(diǎn)三線城市，均出現(xiàn)了地塊提前撤牌或延期的現(xiàn)象，如佛山10月原計(jì)劃出讓7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，當(dāng)月涉宅地零成交。在撤牌與流拍頻發(fā)的影響下，10月土地流拍率依然盤踞高位。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，本月土地流拍率與上月持平，延續(xù)27%的高位。

??3 重點(diǎn)地塊

??核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)宅地價(jià)值凸顯
京滬仍有多宗地溢價(jià)成交

??雖然對(duì)比首輪集中土拍熱度而言，北京和上海第二輪集中土拍也未能逃離降溫趨勢(shì)，尤其是北京，第二輪原計(jì)劃出讓的43宗地中僅成功出讓17宗，撤牌、延期地塊比例高達(dá)60%，已然成為第二輪集中土拍城市中流拍率最高的城市。但是，在市場(chǎng)大降溫下，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地仍然備受房企關(guān)注，如北京海淀區(qū)東升鎮(zhèn)宅地、上海閔行新城地塊、西虹橋地塊等，均受到了多家房企的爭(zhēng)奪，最終觸頂成交。

??本月成交地塊中，關(guān)注度最高的當(dāng)屬北京海淀區(qū)東升鎮(zhèn)京昌路兩宗宅地。這兩幅地塊區(qū)位十分優(yōu)越，地處四環(huán)和五環(huán)之間，鄰近清北等知名高校，周邊配套十分完善，吸引了10家以上的房企及聯(lián)合體報(bào)名，最終均進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，由中建以93.7億的總價(jià)及各10%的共有產(chǎn)權(quán)份額收入囊中。

??總結(jié)：2021年10月，在重點(diǎn)城市集中供地潮延續(xù)疊加三四線城市推地量上漲的影響下，本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比進(jìn)一步上升，但仍處于較低水平。此外，從前10月累計(jì)成交量來(lái)看，已和去年同期有兩成以上的降幅，預(yù)計(jì)年度成交規(guī)模將難及2020年。

??另一方面，降溫現(xiàn)象仍在進(jìn)一步延續(xù)，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價(jià)和流拍，土地市場(chǎng)已進(jìn)入冰點(diǎn)，并進(jìn)一步影響著銷售側(cè)的市場(chǎng)預(yù)期，使得房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)預(yù)期”迎來(lái)更多挑戰(zhàn)。不過(guò)，為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，部分城市已適度放松了第三輪拿地門檻，預(yù)計(jì)第三輪供地中企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會(huì)有所改善。