??自930新政后，新房市場(chǎng)持續(xù)回溫，百城10月新房成交環(huán)比增46%，同比轉(zhuǎn)正微增2%，絕對(duì)量達(dá)年內(nèi)新高。而聚焦微觀項(xiàng)目層面，20城項(xiàng)目去化率“前高后低”仍處于3成以上，好于9月周均。究竟新政對(duì)哪些項(xiàng)目的提振作用比較明顯，而不同檔次樓盤(pán)的熱銷原因又有哪些呢？

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??新政后20城平均去化率“前高后低”

??熱銷項(xiàng)目中剛需盤(pán)占比近6成

??縱觀20個(gè)典型城市新政后周度平均去化率變動(dòng)情況，基本呈現(xiàn)出“前高后低”走勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，20個(gè)典型城市930新政后平均去化率波動(dòng)上行至第43周（10.21-10.27）高點(diǎn)達(dá)68%，而后穩(wěn)步下行，最近一周第46周（11.11-11.17）僅為32%，仍高于新政前9月周均水平。

??聚焦新政后10月以來(lái)69個(gè)熱銷項(xiàng)目產(chǎn)品檔次情況，我們可以看出，處于城市均價(jià)0.8-1.2倍的剛需項(xiàng)目個(gè)數(shù)高達(dá)39個(gè)，占比高達(dá)57%，中改、高改、豪宅項(xiàng)目不分伯仲，占比均在10個(gè)左右。

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??剛需客群活躍度高，滬深杭漢渝等近遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)去化率明顯提升

??細(xì)化到微觀項(xiàng)目層面，熱銷剛需項(xiàng)目主要集中在核心城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，下表我們羅列了部分剛需盤(pán)新政前后去化率情況對(duì)比，可以看出，得益于新政刺激，上海、深圳、杭州、武漢、重慶等多城市近遠(yuǎn)郊剛需剛改盤(pán)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步提升。

??以上海為例，新政后單價(jià)4-7萬(wàn)元/平的首置首改盤(pán)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，松江洞涇板塊的保利·西郊和煦、寶山共富、共康板塊的大華公園柏翠、奉賢南橋板塊的龍湖奉賢·觀萃項(xiàng)目，10-11月開(kāi)盤(pán)去化率均在7成以上，較新政前提升了10-30個(gè)百分點(diǎn)不等。

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??產(chǎn)品創(chuàng)新（四代宅）+準(zhǔn)現(xiàn)房刺激中高改客群回流至新房市場(chǎng)

??而中改、高改和豪宅項(xiàng)目更多是憑借產(chǎn)品創(chuàng)新吸引客戶回流，尤其是近期較為火熱的“四代宅”項(xiàng)目在南京、武漢、重慶等多地陸續(xù)入市，提升戶型得房率的同時(shí)，為居住者提供了一個(gè)和諧、健康、舒適的居住環(huán)境，相較于二手次新房而言具備不可比擬的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

??以南京為例，江韻瑧悅項(xiàng)目地處供應(yīng)過(guò)剩的江北片區(qū)，于十一國(guó)慶期間啟動(dòng)認(rèn)籌，放風(fēng)價(jià)格即為實(shí)際成交價(jià)格，低價(jià)吸引客戶下定。首開(kāi)優(yōu)先推售一棟洋房產(chǎn)品，半小時(shí)內(nèi)以4倍認(rèn)籌率售罄，后趁熱依次加推高層、小高層產(chǎn)品，熱度延續(xù)到11月，累計(jì)銷售超100套。而之所以能實(shí)現(xiàn)熱銷主要得益于產(chǎn)品迭代，該項(xiàng)目為江北首個(gè)上市的第四代住宅產(chǎn)品，高得房率及露臺(tái)贈(zèng)送產(chǎn)品力遠(yuǎn)超同板塊競(jìng)品，同時(shí)首開(kāi)的143平洋房客廳挑空設(shè)計(jì)，疊加露臺(tái)外挑空間，給客戶創(chuàng)造了全新居住體驗(yàn)。

??武漢如是，同片區(qū)的四代宅項(xiàng)目銷售流速明顯高于非四代宅項(xiàng)目，下表羅列的城投金沙府、沙湖天境、中建壹品漢韻公館等均為四代宅項(xiàng)目，城投金沙府為武昌二環(huán)內(nèi)首個(gè)準(zhǔn)四代宅項(xiàng)目，得房率約90%，面積段橫跨103-142平，定價(jià)合理，主力總價(jià)為215-320萬(wàn)，11月去化率高達(dá)47%，較9月顯著提升。沙湖板塊沙湖天境項(xiàng)目除了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)高得房率98-105%之外，一線臨沙湖，配套成熟，擬引入優(yōu)質(zhì)教育資源，10月末開(kāi)盤(pán)212套也實(shí)現(xiàn)售罄。

??還有部分項(xiàng)目通過(guò)差異化的產(chǎn)品打造策略來(lái)吸引板塊內(nèi)對(duì)應(yīng)客群從而實(shí)現(xiàn)高去化。以重慶觀音橋項(xiàng)目為例，項(xiàng)目主力面積段集中在92-123平方米，總價(jià)段在210-290萬(wàn)元/套區(qū)間，精準(zhǔn)抓住板塊內(nèi)改善客戶，首開(kāi)去化率高90%。

??除了上述產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化產(chǎn)品打造策略之外，青島、重慶、常州等弱二三線城市部分項(xiàng)目憑借較快的施工進(jìn)度以現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，也增強(qiáng)了客戶對(duì)產(chǎn)品的信心。以常州為例，2024年10月以來(lái)成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目中現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目占比高達(dá)6個(gè)，同時(shí)部分項(xiàng)目再通過(guò)贈(zèng)送家裝包、送車位等形式加大促銷力度，也使得銷量走高。

??總體來(lái)看，得益于新政刺激，各城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)中有增，走勢(shì)“前高后低”仍顯著好于新政前9月均值，而從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，城市均價(jià)0.8-1.2倍近遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)提振作用較為顯著，69個(gè)熱銷項(xiàng)目中剛需盤(pán)占比接近6成。而熱銷項(xiàng)目中剛改、中改和高改盤(pán)主要憑借著產(chǎn)品創(chuàng)新——四代宅打造逐步提升居住舒適度和差異化產(chǎn)品打造策略來(lái)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而加快工程進(jìn)度以現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房交付也使得客戶減少了購(gòu)房疑慮，彌合一二手房差異性。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，930新政后各地政策寬松力度有增無(wú)減，一定程度上也將持續(xù)鞏固當(dāng)前來(lái)之不易的回溫成果，年末將至，若開(kāi)發(fā)商能積極自救，在政策利好基礎(chǔ)上加大營(yíng)銷力度，將使得新房成交占比持續(xù)擴(kuò)容。