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??政策環(huán)境：持續(xù)寬松

??1．中央層面：統(tǒng)籌發(fā)力、扎實推進樓市去庫存和保交房各項工作

??2024年第二季度，房地產(chǎn)行業(yè)政策主基調(diào)持續(xù)寬松，主要政策目標(biāo)是去庫存、保交房。4月30日，中央政治局會議提出“壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益?！薄敖y(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。6月7日國務(wù)院常務(wù)會議再次提出“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”。中央各部門聯(lián)合發(fā)力積極出臺措施保民生、保穩(wěn)定。

??“去庫存”方面：4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》指出，各地要立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展、市場實際需求以及資源、環(huán)境、人口等約束條件，以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、住建部打出政策組合拳，主要包括：將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%、二套住房最低首付比例下調(diào)至25%；下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持商品房庫存較多的城市政府以需定購收購部分商品房用作保障性住房等。6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會再次提出，設(shè)立保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，將收購存量商品房用作保障性住房主體擴展至縣級以上城市，要求地方堅持以需定購，細致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

??“保交房”方面：5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議指出，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付，要壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進保交房各項工作。同日，國新辦召開國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會明確，保交房工作重點主要包括三個方面：一是打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險；二是進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求；三是推動消化存量商品住房。6月24日，住建部與國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開保交房政策培訓(xùn)視頻會議提出，各地要以高度的責(zé)任感和使命感，以時不我待、只爭朝夕的緊迫感，有力有序有效推進保交房各項工作，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保交房工作，建立國家、省、市三級專班聯(lián)動機制，加強政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，用好保交房信息系統(tǒng)，建立定期調(diào)度和通報機制，要壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，完善機制組成，健全項目推送反饋管理，加大項目修復(fù)力度等。

??2．地方層面：重點城市優(yōu)化或取消限制性調(diào)控政策，三四線城市推進“以舊換新”、存量房收儲等

??2024年第二季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策218條。其中，寬松性政策205條，占比達到94.0%；中性政策、緊縮性政策各8條、5條。從調(diào)控頻次來看，二季度地方出臺房地產(chǎn)政策數(shù)量較一季度增長56.8%，其中，受中央層面“517樓市新政”政策組合拳帶動，5月地方出臺房地產(chǎn)新政達98條，創(chuàng)2023年10月以來新高。

??從調(diào)控內(nèi)容來看，重點城市限制性政策進一步放開，北京、上海、廣州、深圳、天津優(yōu)化住房限購政策，具體內(nèi)容包括優(yōu)化購房套數(shù)限制、擴大人才購房區(qū)域、取消大戶型限購、縮小購房社?；騻€稅繳納年限要求、支持企業(yè)購房用于職工租住等；成都、長沙、西安、杭州全面取消住房限購政策；廣州、重慶取消兩年限售規(guī)定，住房完成網(wǎng)簽并取得不動產(chǎn)權(quán)證即可上市交易。三四線城市大力推進住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購房財稅補貼、支持地方國企收購存量房用作保障性住房等。住房信貸政策方面，多城市跟進執(zhí)行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%并階段性取消首套及二套住房房貸利率下限的住房信貸政策；北京、上海、深圳執(zhí)行差異化住房信貸政策，但首付比例和房貸利率下限也有大幅降低。

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??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??1．供求：主要行業(yè)指標(biāo)跌幅收窄

??2024年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于深度調(diào)整過程中，主要行業(yè)指標(biāo)跌幅有所收窄。季度內(nèi)開發(fā)投資同比持續(xù)下跌，跌幅低位趨穩(wěn)；房屋新開工規(guī)模仍處歷史低位，同比跌幅逐月收窄，房屋竣工規(guī)模明顯收縮；新建商品房銷售面積及金額同比跌幅較上季度末有所收窄；國房景氣指數(shù)從上季度末的92.07回調(diào)至92.11。

??投資：持續(xù)下跌。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比減少10.1%。其中，住宅投資占總投資比重為75.9%，同比減少10.4%。從地區(qū)來看，東部地區(qū)跌幅相對低于其他區(qū)域，同比減少8.9%，東北地區(qū)跌幅較大，減少20.3%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的60.5%。二季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30447億元，較上季度增加37.9%，同比減少6.5%；季度內(nèi)開發(fā)投資同比持續(xù)下跌，跌幅低位趨穩(wěn)。

??開工：跌幅收窄。上半年，全國房屋新開工面積38023萬平方米，同比減少23.7%；竣工面積26519萬平方米，同比減少21.8%。二季度新開工面積20740萬平方米，較上季度增加20.0%，同比減少19.5%；季度內(nèi)新開工面積累計同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄4.1個百分點。二季度竣工面積11260萬平方米，較上季度減少26.2%，同比減少22.2%。

??銷售：低位運行。上半年全國商品房銷售面積47916萬平方米，同比減少19.0%；商品房銷售金額47133億元，同比減少25.0%。其中，商品住宅銷售面積及金額同比跌幅更大，分別為21.9%和26.9%。分區(qū)域看，各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為下降，東北地區(qū)跌幅相對較小，同比分別減少13.6%和17.8%;中部地區(qū)銷售面積和金額跌幅最大，同比分別減少22.4%和26.7%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為46.6%、61.4%。

??二季度，全國商品房銷售面積25248萬平方米，較上季度增加11.4%，同比減少14.6%；商品房銷售金額25778億元，較上季度增加22.7%，同比減少20.8%。季度內(nèi)兩項指標(biāo)同比跌幅收窄，銷售金額表現(xiàn)更為明顯，較上季度末收窄2.6個百分點。

??庫存：有所減少。二季度末，商品房待售面積73894萬平方米，較上季度末減少939萬平方米。其中，住宅待售面積38287萬平方米，減少1171萬平方米；辦公樓待售面積5211萬平方米，增加7萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14273萬平方米，增加27萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環(huán)比跌勢放緩，同比跌幅持續(xù)擴大

??新房：價格上漲城市縮量，同比跌幅擴大。4—6月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為6座、2座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.58%、-0.71%和-0.67%。4—6月，房價同比上漲的城市數(shù)量分別為5座、3座、2座，同比算數(shù)平均值分別為-3.51%、-4.30%、-4.88%。

??二手房：價格環(huán)比跌勢放緩，同比跌幅持續(xù)擴大。4—6月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為1座、0座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.94%，-1.00%，-0.85%。4—6月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-6.79%，-7.49%，-7.87%。

??3．城市：商品住宅成交量環(huán)比上漲、同比下降，城市消化周期拉長

??二季度，監(jiān)測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積3690.02萬平方米，較上季度增加30.8%，較去年同期減少32.6%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為348.74萬平方米，青島、杭州、天津、西安在200萬—260萬平方米之間，成交前十的城市還有廣州、武漢、上海、佛山、重慶，成交面積在126萬—194萬平方米之間。

??二季度末，重點城市中成都、武漢商品住宅庫存面積較大，超過1600萬平方米，嘉興庫存面積最小，為157萬平方米。與去年同期相比，9座城市庫存增加，上海漲幅居首，增加45%；19座城市庫存減少，青島跌幅居首，減少14%。消化周期上，合肥、杭州低于12個月；26座城市在12—36個月之間；珠海、惠州2座城市消化周期在36個月以上。一線城市中上海消化周期最低為13.3個月，北京、深圳在30個月左右。與去年同期相比，除重慶持平外，29座城市消化周期拉長。

??土地市場方面，二季度重慶土地成交面積領(lǐng)先，為252.51萬平方米，其次杭州、西安、成都在112萬—135萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有長沙、濟南、合肥、武漢、天津、上海，在57萬—100萬平方米之間。杭州、北京成交金額領(lǐng)先于其他城市，在400億元上下，隨后上海、成都分別為235.31億元和183.71億元，廈門超過百億，位于成交金額前十位的還有合肥、西安、長沙、重慶、濟南，在69億元—99億元之間。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績大幅下降 投資嚴(yán)重收縮

??業(yè)績：大幅下降。上半年，百強房企銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%。TOP100房企銷售操盤金額門檻同比下降41.4%至33.2億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為443.5億元、185.7億元、118.4億元、79.9億元，同比分別下降50.2%、49.6%、45.3%、40.1%。上半年累計操盤金額超1000億的房企有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、萬科地產(chǎn)、華潤置地。

??投資：嚴(yán)重收縮。上半年，新增土儲貨值、總價和建面百強房企的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬平方米，同比分別下降34%、40%和19%。新增貨值百強門檻為26.1億元，同比下降37%；10強房企新增貨值占百強總貨值的53%，11-20強占總貨值的16%。上半年僅有三成銷售百強房企拿地，拿地金額超過200億元的企業(yè)僅有5家，超過100億元的企業(yè)12家，比去年同期分別減少4家、3家。

??融資：仍處低位。上半年，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計融資總量為2131億元，同比下降37%。整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點。境外債券融資成本為4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，上半年僅監(jiān)測到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行的兩筆境外債券；境內(nèi)債券融資成本3.16%，較2023年全年下降0.32個百分點。

??到位資金：跌幅收窄。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53538億元，同比減少22.6%。其中，國內(nèi)貸款8207億元，下降6.6%；利用外資13億元，下降51.7%；自籌資金18862億元，下降9.1%；定金及預(yù)收款15999億元，下降34.1%；個人按揭貸款7749億元，下降37.7%。二季度，企業(yè)到位資金27849億元，較上季度增加8.4%，同比減少18.3%；季度內(nèi)累計同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄3.4個百分點。

??[1]注：具體城市范圍詳見二季度主要數(shù)據(jù)重點城市交易數(shù)據(jù)部分。

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??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1、史上最寬松政策下開發(fā)投資依然在收縮

??雖然政策環(huán)境不斷改善，但開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模仍不斷下降，下跌持續(xù)時間超過兩年。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前6月新增土儲貨值、拿地總價和可建面積百強的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬平方米，同比分別下降34%、40%和19%，拿地金額總量的同比降幅創(chuàng)下2023年以來新高。開發(fā)商的投資信心并沒有因為政策的大幅回暖而提升，反而表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。如果說市場調(diào)整也是“生病”的話，其進程也符合“病來如山倒，病去如抽絲”。市場恢復(fù)是一個緩慢的過程，而經(jīng)歷大調(diào)整之后，即便有恢復(fù)，市場也將不再是原來那個市場。

??2、政府收儲存量商品房難以成為“去庫存”核心渠道

??517新政中，央行提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用以支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。從政策邏輯上，這項政策對于消化庫存商品房、充實保障房規(guī)模、集約利用土地資源，減少浪費，加快建設(shè)住房保障體系等有積極作用。從落地角度看，3000億再貸款能夠調(diào)動地方國企收購的規(guī)模并不大，對龐大的存量庫存商品房無疑是杯水車薪。另外，究竟有多少城市需要政府收儲商品房作為保障房？有多少城市有能力收儲保障房？從目前掌握的情況看，多數(shù)三四線城市需求和動力都不大，一線和熱二線有一定的動力，但總規(guī)模也同樣有限。不應(yīng)寄希望于政府收儲這個渠道來解決“去庫存”的問題，兩者體量不匹配。降低不切實際的期望，同時真正解決市場需求不暢的問題，提升消費者信心，用市場的辦法去庫存才是正道。

??3、市場持續(xù)下跌，購房需求彈性變大

??住房銷售規(guī)模在2021年觸頂后，已經(jīng)連續(xù)兩年下降，繼2023年跌破10億平，2024年預(yù)計繼續(xù)下跌2-3成。市場下跌形成慣性，短期內(nèi)難以觸底，同時理性又告訴我們，市場終歸是有底，在我國存量住宅市場300多億平方米的基礎(chǔ)上，每年的拆舊更新量就可以達到7億平方米左右。市場似乎存在某種焦灼的氣氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市場底部就在不遠處，但究竟何時才能真正觸底反彈？沒有人說的清。市場消極情緒與銷售的回落又是相互加持的，在這樣的情況下，曾經(jīng)是樓市基石的剛需購房者，其需求也不那么剛性了。這表現(xiàn)為在政府拿出最大政策誠意后，如首付比例降到歷史最低，利率降到歷史最低，消費者依然在觀望，“買漲不買跌”的市場規(guī)律在這一時期表現(xiàn)尤為典型。

??4、開發(fā)企業(yè)業(yè)績普遍虧損

??上半年房企業(yè)績普遍承壓，超過六成房企預(yù)計出現(xiàn)虧損，龍頭企業(yè)虧損額更為“領(lǐng)先”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強房企上半年累計業(yè)績18518.3億元，同比降低39.5%，盈利能力持續(xù)走弱。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，銷售下降、存貨減值、成本上升、債務(wù)壓力是房企面臨的主要困境。中長期來看，房地產(chǎn)大開發(fā)時代結(jié)束，住宅增量市場規(guī)?？s小，政府職能也在轉(zhuǎn)型，不少地方將“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。市場側(cè)重點從增量建設(shè)向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)變，背后的投資和發(fā)展邏輯也隨之改變。企業(yè)不能只是維持保命狀態(tài)，還是要積極轉(zhuǎn)型升級，要么徹底離場，要么在行業(yè)內(nèi)找到新的藍海。

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??2024年三季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1．繼續(xù)深化支持政策。三季度行業(yè)政策重點圍繞“去庫存”和“穩(wěn)市場”。同步推進收儲模式與以舊換新政策，收儲模式實施城市將進一步擴圍，金融和稅費優(yōu)惠政策支持力度加大，進一步細化收購流程、定價機制、各方職責(zé)等配套政策。處置閑置土地、盤活存量土地的具體政策措施也將加速出臺。金融政策方面，繼續(xù)改善企業(yè)融資環(huán)境，滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動性支持力度。地方層面，一線城市購房限制性政策仍有優(yōu)化空間，部分城市還可以在增加財稅支持力度、降低購房貸款利率、降低購房門檻等方面發(fā)力。當(dāng)前多數(shù)城市政策已經(jīng)處于較全面的寬松狀態(tài)。

??2．市場下行趨勢不改。二季度行業(yè)主要指標(biāo)同比跌幅有所收窄，呈現(xiàn)出積極變化，三季度這一趨勢有望延續(xù)，但整體跌勢收縮幅度不會太大，仍處于較大跌幅區(qū)間。銷售市場城市間分化進一步加劇，寬松的購房政策支持下一、二線高能級城市有望量價回升，三、四線城市需求不足、去庫存壓力加大，房價也將進一步下滑。在去庫存的大背景下，土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化節(jié)奏放緩導(dǎo)致成交規(guī)模持續(xù)下滑，部分重點城市可能增加優(yōu)質(zhì)地塊入市，市場交易活躍度會有所提升。

??3．企業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快。三季度開發(fā)企業(yè)依然面臨銷售疲軟、融資受限的環(huán)境，仍保持謹(jǐn)慎的投資策略，“以銷定投”高度聚焦核心城市。在經(jīng)營壓力下，頭部房企將持續(xù)注重打造好產(chǎn)品，同時優(yōu)化運營模式和能力，保持行業(yè)領(lǐng)先地位。也有更多企業(yè)重新考慮發(fā)展戰(zhàn)略，選擇“去重留輕”轉(zhuǎn)型路徑，重組、剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，提升持續(xù)經(jīng)營能力。部分房企將把握地方收儲機會積極去庫存，同時抓住城市更新項目帶來的投資機會。