市場報(bào)告 2024-07-09 17:02:17 來源:中房網(wǎng)
- 城市:北京
- 發(fā)布時(shí)間:2024-07-09
- 報(bào)告類型:市場報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行2024年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧
??北京,2024年7月9日——“2024年以來,北京經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢,政策的持續(xù)發(fā)力逐步顯現(xiàn)效果。企業(yè)整體的辦公需求釋放較緩,但租金持續(xù)調(diào)整預(yù)計(jì)將在下半年對市場活躍度的提升產(chǎn)生積極影響;北京零售市場保持穩(wěn)健復(fù)蘇,為頭部項(xiàng)目帶來業(yè)態(tài)調(diào)改契機(jī)。“仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。
??二季度,辦公樓市場需求持續(xù)承壓,主力租戶搬遷加劇了個(gè)別區(qū)域的空置壓力。投資市場方面,房企加快處置核心資產(chǎn),內(nèi)資買家成為市場絕對主力。在零售地產(chǎn)市場,雖然新項(xiàng)目供應(yīng)增加,但旺盛的需求支撐了租金的穩(wěn)步復(fù)蘇。工業(yè)物流市場在二季度迎來三個(gè)新項(xiàng)目入市,市場租金雖延續(xù)下行趨勢,但低價(jià)策略在二季度顯著提升了租賃活躍度。高端酒店市場在2024上半年表現(xiàn)良好,與2023年同期相比呈現(xiàn)積極態(tài)勢。高端住宅市場面臨去化壓力,以價(jià)換量趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。
??甲級辦公樓
??市場持續(xù)承壓下,部分業(yè)主加大續(xù)租優(yōu)惠力度以維持租戶穩(wěn)定。盡管低租金促進(jìn)部分企業(yè)于二季度做出搬遷選擇,但對整體市場需求提振作用有限。除租金外,搬遷成本也逐漸成為影響企業(yè)決策的關(guān)鍵因素。在此影響下,部分企業(yè)更傾向于續(xù)租而非尋找新址。二季度,租賃成交的行業(yè)分布呈現(xiàn)更加多元化的趨勢,源自科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租戶貢獻(xiàn)了租賃成交總量的四分之一。自2023年末開始,中關(guān)村租賃活躍度持續(xù)回升。除傳統(tǒng)的IT軟件業(yè)外,游戲和人工智能企業(yè)在二季度增長趨勢顯著。
??全市甲級辦公樓市場空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。因主力企業(yè)租戶阿里巴巴搬遷至自有園區(qū),阿里中心望京B座已于二季度全部騰空,重新進(jìn)入租賃市場。在此影響下,望京空置率于二季度顯著上漲。盡管中關(guān)村和CBD的部分空置面積得到有效去化,但從全市角度來看,有部分企業(yè)端租戶縮租及到期不續(xù)租,業(yè)主仍面臨一定空置壓力。
??全市平均租金在持續(xù)震蕩下行。二季度,全市甲級辦公樓市場平均租金環(huán)比下滑3.3%,同比下降12.7%。在需求不足的市場環(huán)境下, 業(yè)主在繼續(xù)下調(diào)租金以吸引新租需求的同時(shí),于續(xù)租方面也開始提供租金優(yōu)惠以維持租戶穩(wěn)定性?!靶枨髲?fù)蘇或需更長時(shí)間,全市租金調(diào)整期預(yù)計(jì)將在2024年持續(xù)?!敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示:“盡管2024年將有大量租約到期,或可為市場帶來新的需求機(jī)遇,但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實(shí)的的市場環(huán)境下,大部分業(yè)主在企業(yè)到期時(shí)提供的商務(wù)條款更加靈活,企業(yè)在作出重大搬遷決策時(shí)亦更加謹(jǐn)慎,租約到期后原地續(xù)租比例預(yù)計(jì)會(huì)在2024年明顯升高?!毙枨蟪掷m(xù)承壓下,業(yè)主預(yù)計(jì)將提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶,全市租金將在2024年進(jìn)一步下探。
??投資
??為應(yīng)對市場周期性調(diào)整,部分房企加快處置核心資產(chǎn)。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)在6月7日發(fā)布的公告,將其在頤堤港二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目中所持有的64.79%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國人壽及太古地產(chǎn),交易總價(jià)約40億元。位于望京的頤堤港二期目前正在建設(shè)中,預(yù)計(jì)將于2025年及2026年分階段入市,項(xiàng)目包括商場、辦公樓及酒店等多種業(yè)態(tài)。
??二季度大宗交易以小金額成交為主,活躍于市場中的投資人以內(nèi)資買家為絕對主力。位于西四環(huán)的美泉宮飯店以約7億元人民幣的價(jià)格通過拍賣成交,建筑面積約3. 95萬平方米。當(dāng)前,運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)成為投資者的關(guān)注重點(diǎn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示:“目前北京投資市場相對較為平靜,但我們看到資產(chǎn)處置有所增多,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上架將為買家創(chuàng)造低位收購的機(jī)會(huì)?!?/p>
??零售地產(chǎn)
??備注:優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場的新增供應(yīng)。
??餐飲與時(shí)尚業(yè)態(tài)引領(lǐng)租賃需求攀升,為頭部項(xiàng)目帶來業(yè)態(tài)調(diào)改契機(jī)。市場需求延續(xù)活躍態(tài)勢,新租主力集中在餐飲、女裝和生活方式業(yè)態(tài)。其中,價(jià)格實(shí)惠并能產(chǎn)生高頻消費(fèi)的零售品牌積極在全市擴(kuò)張,為頭部商場的業(yè)態(tài)調(diào)整注入新動(dòng)能。不僅如此,旺盛的需求同樣惠及郊區(qū)市場中近期開業(yè)的新項(xiàng)目,幫助其順利去化前期空置面積。第二季度郊區(qū)市場凈吸納量達(dá)24.93萬平方米,而2024上半年郊區(qū)市場的凈吸納量已接近2023全年水平。
??需求穩(wěn)健復(fù)蘇下,供應(yīng)波峰僅對市場造成短期影響,供需格局保持平衡。二季度北京零售地產(chǎn)市場共有三個(gè)新項(xiàng)目開業(yè),總面積達(dá)38.5萬平方米,創(chuàng)下近年單季度供應(yīng)量新高。體量較大的新項(xiàng)目未實(shí)現(xiàn)滿租開業(yè),導(dǎo)致郊區(qū)空置率短期承壓,上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至7.8%。然而,從過去幾個(gè)季度中新項(xiàng)目快速去化的步伐來看,短暫的整體空置率上升不會(huì)對市場情緒帶來持續(xù)影響,供需格局將回歸均衡。
??租金連續(xù)四個(gè)季度上漲,但較疫情前仍有缺口,處于低位復(fù)蘇階段。頭部項(xiàng)目的業(yè)態(tài)調(diào)改增強(qiáng)了市場吸引力,推動(dòng)租金溫和上漲。另外,過去幾個(gè)季度低價(jià)入市的新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期后開始上調(diào)租金。在這些因素的共同作用下,截至二季度,市區(qū)租金環(huán)比上漲0.9%,郊區(qū)租金環(huán)比上調(diào)1.8%。但是,即便全市租金已連漲四個(gè)季度,相較于疫情前的租金水平,仍有15%左右的的缺口,處于低位復(fù)蘇階段?!皶r(shí)尚和餐飲等多個(gè)領(lǐng)域的頭部品牌宣布了2024年擴(kuò)張計(jì)劃,提升了市場對租賃需求的信心,這部分旺盛需求將助力去化郊區(qū)市場93萬平方米的未來供應(yīng)。因此,到2024年底,郊區(qū)空置率預(yù)計(jì)僅同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn),保持在健康合理區(qū)間?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。
??工業(yè)物流地產(chǎn)
??受租金持續(xù)下行影響,二季度北京物流市場成交量有所增長。二季度市場問詢及帶看量明顯回升。經(jīng)過先前的多輪租金談判,當(dāng)前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進(jìn)進(jìn)度并盡快簽約。以成本為導(dǎo)向的搬遷升級仍然是租賃需求的主要來源。其中,平谷子市場憑借其價(jià)格優(yōu)勢于二季度錄得新租成交超過10,000平方米。在供應(yīng)方面,二季度北京物流市場共迎來三個(gè)新增項(xiàng)目,其中兩個(gè)位于平谷,總建筑面積約為27.7萬平方米。平谷地區(qū)近十年間首次迎來大規(guī)模供應(yīng)放量,總體量于二季度達(dá)到43萬,躋身北京第三大核心子市場,進(jìn)入快速發(fā)展階段。因新增供應(yīng)影響,市場空置率上升5.3個(gè)百分點(diǎn)至15.8%。
??北京工業(yè)物流市場租金持續(xù)處于下行通道,環(huán)比下降1.1%,同比下降2.4%。鑒于當(dāng)前市場需求較為疲弱,即使針對小面積需求,業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣。其中,平谷子市場租金下調(diào)幅度達(dá)各子市場中最高水平。由于平谷新項(xiàng)目租金顯著低于市場預(yù)期,為和新項(xiàng)目競爭,存量項(xiàng)目已在二季度對租金做出較大調(diào)整。
??“2024年新增供應(yīng)壓力將延續(xù),進(jìn)一步擾動(dòng)業(yè)主情緒?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示:“未來隨著平谷子市場的低價(jià)項(xiàng)目逐步入市,市場競爭加劇將迫使業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金。預(yù)計(jì)2024年北京工業(yè)物流市場租金將下跌4.0%?!钡妥饨瓠h(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇,并進(jìn)一步刺激沒有強(qiáng)搬遷動(dòng)機(jī)的租戶進(jìn)入市場尋找機(jī)會(huì)。特別是平谷子市場將有望以低租金吸引之前遷往津冀地區(qū)的租戶回流至北京。
??酒店
??備注:北京酒店指高端及以上酒店,平均房價(jià)包含服務(wù)費(fèi)
??北京2024上半年高端酒店市場表現(xiàn)良好,與2023年同期相比呈現(xiàn)積極態(tài)勢。截至2024年5月,北京高端酒店市場的入住率達(dá)到66.3%,平均每日房價(jià)為1,073元,每間可出租客房收入為712元,同比增長7.0%。高端酒店市場相較于2023年同期的積極表現(xiàn)可歸因于多個(gè)因素:有利的免簽政策刺激了國際需求,同時(shí),大型會(huì)議和展覽的數(shù)量也同比增長了17.6%。
??然而,高端酒店市場仍然面臨企業(yè)預(yù)算削減和消費(fèi)降級現(xiàn)象帶來的挑戰(zhàn)。值得注意的是,2024年上半年北京奢華酒店業(yè)績超過了疫情前同期水平,而北京高端酒店則恢復(fù)到了同期水平的89.3%。其原因可能是疫情期間不同收入群體呈K型增長,疫情后消費(fèi)結(jié)構(gòu)分化,導(dǎo)致奢華酒店需求量價(jià)齊升,而高端酒店客源受到一定消費(fèi)降級影響。
??北京市場新增供給保持較低的水平,2024年新增2家高端及以上酒店供給。北京中關(guān)村東升科技園萬麗酒店在2024年5月開業(yè),北京前門文華東方酒店預(yù)計(jì)將于9月開業(yè),這將是文華東方品牌在北京落地的第二家酒店。中國酒店市場中存量時(shí)代的特點(diǎn)逐漸突出,在北京,新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯。存量資產(chǎn)的品牌煥新,升級改造及用途更新是酒店業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的問題,因此,針對酒店資產(chǎn)管理、提質(zhì)增效的訴求逐漸增加。
??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示:“預(yù)計(jì)多國免簽政策的放寬以及即將到來的暑期旅游高峰,將共同推動(dòng)北京高端酒店市場需求進(jìn)一步攀升。此外,諸如Sibos 年會(huì)(Swift 國際銀行業(yè)運(yùn)營大會(huì),Swift International Banker’s Operation Seminar)等高能級國際會(huì)議、展覽和大型演唱會(huì)等活動(dòng)也將為北京酒店業(yè)帶來發(fā)展機(jī)會(huì)。對于北京酒店市場持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢,盡管面臨諸多因素與挑戰(zhàn),但只要酒店業(yè)能夠緊密關(guān)注并滿足不斷變化的客戶需求,采取精準(zhǔn)有效的戰(zhàn)略措施,就有望保持穩(wěn)健增長,實(shí)現(xiàn)更大的成功?!?/p>
??高端住宅
??北京高端住宅市場持續(xù)低位運(yùn)行。新增供應(yīng)下降和購房者觀望情緒濃重等因素持續(xù)抑制購房需求。第二季度,北京高端住宅市場共成交643套,同比下降68.6%。市場去化承壓,以價(jià)換量趨勢加速。隨著年中沖刺節(jié)點(diǎn)的到來,開發(fā)商加大折扣力度,帶動(dòng)高端住宅新房價(jià)格環(huán)比下降1.5%。二手市場業(yè)主心態(tài)分化,部分業(yè)主擴(kuò)大議價(jià)空間以加速成交,另有部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。高端租賃房源供應(yīng)明顯增長使租金承壓,二季度租金環(huán)比下降1.8%。
??寬松政策持續(xù)加碼,市場仍待修復(fù)。北京于4月末宣布放松五環(huán)外限購政策,允許符合條件的人群在五環(huán)外多購買一套住房,新政短期內(nèi)提振了市場活躍度。“當(dāng)前,北京限購政策仍較為嚴(yán)格,具備優(yōu)化空間,預(yù)計(jì)下半年政策放寬將延續(xù)漸進(jìn)適度節(jié)奏,以提振市場信心?!泵钻柋硎荆骸俺山辉鲩L動(dòng)能仍待加強(qiáng),以價(jià)換量趨勢或持續(xù),短期內(nèi)新房價(jià)格調(diào)整壓力仍在。近期土地市場降溫或?qū)е赂叨俗≌?yīng)放量收縮,帶動(dòng)部分需求轉(zhuǎn)至二手市場,二手價(jià)格跌幅有望收窄。”
- 10:31
關(guān)于《關(guān)于優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》的政策解讀
- 10:06
- 10:02
- 09:58
- 09:45
- 09:36
- 09:25
- 08:53
- 08:44
- 08:39
重大重組調(diào)整!格力地產(chǎn)退出房地產(chǎn)開發(fā),轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1新房周報(bào) | 南京等27城政策微調(diào),供求顯著回落(7.1-7.7)
- 22024年6月全國大中城市租金均價(jià)報(bào)告
- 32024年6月百城房價(jià)指數(shù)報(bào)告
- 4重點(diǎn)城市二手房市場報(bào)告 (2024年6月 )
- 5當(dāng)前行業(yè)面臨的主要問題
- 6并購月報(bào) | 遠(yuǎn)洋40億轉(zhuǎn)讓北京頤堤港二期項(xiàng)目,碧桂園考慮出售長鑫存儲(chǔ) (2024年6月)
- 7行業(yè)透視|預(yù)計(jì)7月供應(yīng)環(huán)降3成,結(jié)構(gòu)優(yōu)化+政策效應(yīng)將促成交持穩(wěn)
- 82024H1房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望(新房篇)
- 9全國城市更新月報(bào)(2024年6月)
- 10中國房地產(chǎn)市場研究-周報(bào)(2024年26周)