??報告摘要

??5月17日國家四部委出臺重磅新政，持續(xù)關(guān)注去庫存等相關(guān)工作。這充分說明去庫存工作的重要性。黨中央明確，要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性。去庫存工作也需堅持人民性和政治性，立足供求關(guān)系新變化、城鎮(zhèn)化新趨勢和老百姓高品質(zhì)住房需求等，持續(xù)打贏去庫存攻堅戰(zhàn)。

??對全國百城庫存數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們認(rèn)為，受銷售端持續(xù)偏低位影響，去庫存工作面臨較大壓力。換句話說，去庫存工作也需立足銷售端層面，持續(xù)激活潛在銷售數(shù)據(jù)。當(dāng)然，隨著各地去庫存工作的推進(jìn)，如利好政策出臺和房價積極調(diào)整，去庫存工作顯示了積極信號。另外，從穩(wěn)妥去庫存和高質(zhì)量推進(jìn)工作的角度出發(fā)，本報告對近期反饋的一些市場風(fēng)險做了提示，涉及：退房、高杠桿和持幣觀望等新情況。

??一、庫存規(guī)模

??1、規(guī)模指標(biāo)：去庫存動力在增加

??2024年4月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50020萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長-1.5%。去年9月份以來全國百城庫存規(guī)?？傮w呈現(xiàn)小幅下滑態(tài)勢，說明包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列政策出臺對去庫存有積極作用。尤其是二季度以來各地全面取消或放松限購，客觀上使得購房人數(shù)進(jìn)一步增加，有助于庫存的去化。但也需要看到，庫存去化依然有壓力和阻力，尤其體現(xiàn)在庫存消化的節(jié)奏比較慢。數(shù)據(jù)上看，今年4月份庫存規(guī)模相比去年9月份僅減少2%，庫存去化工作仍需加緊。

??5月17日央行等四部門出臺新政，涉及降低首付、降低房貸利率、下調(diào)公積金利率和推進(jìn)“以購代建”模式等。比如此次政策明確，降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。各地售樓處的反饋情況是，去庫存的動力已經(jīng)在增加。

??2、城市分類：強(qiáng)二線城市緊迫感最強(qiáng)

??4月份，全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3590、24242和22188萬平方米，環(huán)比增速分別為0.1%、0.3%和0.1%，同比增速分別為12.7%、-3.6%和-1.2%。若對比去年9月份庫存數(shù)據(jù)，當(dāng)前三類城市庫存規(guī)模增速為5.0%、-4.4%和-1.2%。總體上看，二線城市由于政策寬松力度最大，表現(xiàn)較好。

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