2023年房地產金融方向研究（20230303）

央行定調“開好局”，2023年房地產金融有9大要點

??3月3日，國務院新聞辦公室舉行了“權威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會。此次央行和外管局相關領導介紹了“堅定信心、守正創(chuàng)新，服務實體經濟高質量發(fā)展”的有關情況。發(fā)布會內容豐富，包括貨幣政策總思路、金融風險防范化解工作、支持經濟高質量發(fā)展的金融服務、結構性貨幣政策工具、房地產金融政策、人民幣匯率政策、人民幣國際化問題、居民家庭儲蓄情況、M2快速增長現象、綠色金融改革、國際金融合作等內容。

??我們基于房地產金融的視角，梳理了相關重要表述，以更好把握2023年房地產金融工作方向和改革要點。我們認為，雖然部分表述在去年也有過，但是鑒于今年的市場環(huán)境和去年有了本質的區(qū)別，所以系統梳理央行等金融部門的“開好局”政策表述，對于我們明確今年樓市復蘇下的房地產金融方向，具有積極的意義。

??1、貨幣政策總基調

??此次發(fā)布會對2023年貨幣政策總方向明確了思路。該方向是指，要精準有力實施好穩(wěn)健的貨幣政策，為經濟高質量發(fā)展營造適宜的貨幣金融環(huán)境?？偨Y起來即六個字：穩(wěn)定、充裕、匹配。第一、從穩(wěn)定角度看，主要是幣值穩(wěn)定，即物價穩(wěn)定和匯率穩(wěn)定兩大目標。第二、從流動性充裕的角度，主要是指流動性要充裕、要合理，同時和二十大開局之年的工作思路做對接。第三、從貨幣信貸投放規(guī)模角度看，要和經濟增速基本匹配。此次發(fā)布會對于貨幣政策的總基調，也引導大家要多關注產業(yè)經濟、通貨膨脹、資產價格、企業(yè)和居民家庭訴求等內容。房地產金融工作也要緊貼這一基本思路。

??2、降準和降息的方向

??關于降準和降息的內容，一直是目前市場各參與者關注的內容。此次發(fā)布會對這兩個內容也做了明確的分析。會議明確，當前具體的政策工具怎么使用，要綜合考慮，相機抉擇?？偟呐袛鄻藴适牵瑖鴥鹊慕洕棉D是肯定的，但是也存在一些不確定性因素，所以下一步我們將加強調研，根據經濟發(fā)展情況的變化和需要，統籌增長和物價，適時適度調整貨幣政策工具。關于該表述，我們認為，降準降息工作要基于經濟發(fā)展趨勢和不確定性因素而定。比如說，若經濟復蘇態(tài)勢 明確，那么政策放松的概率會減少。若通脹壓力有所增大，則收緊的可能性會增加。當然此次發(fā)布會明確了一個重要的思路，即“不大收大放”。就從這個表述看，延續(xù)2022年的總體思路、創(chuàng)造和維持寬松的貨幣環(huán)境是最根本的。即便降準降息的概率減少了，但是短期內也沒有收緊一說。這是我們理解房地產金融工作要注意的。

??3、結構性貨幣政策的重點

??此次發(fā)布會明確，在結構性貨幣政策的重點上，主要是綠色金融、科技創(chuàng)新、基礎設施建設、保交樓方面。同時也明確了2023年將繼續(xù)強調這四個方面的重點。從這里可以看出，保交樓作為結構性貨幣政策的重點領域，去年獲得了較大的資金支持。今年這項工作也會繼續(xù)堅持下去。各地商業(yè)銀行也會享受到各類新的政策支持，如此前《2023年廣東金融支持經濟高質量發(fā)展行動方案》印發(fā)，其中提出，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對并購出險和困難房地產企業(yè)項目的并購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理。我們認為，在房地產企業(yè)銷售數據沒有實質性的轉好或突破性的轉好情況下，保交樓的金融支持工作依然要繼續(xù)。所以此次發(fā)布會提及的“對一些階段性特征比較明顯的工具，要及時退出”的表述，對于保交樓方面的工作沒有影響。各地要繼續(xù)用足用好保交樓的金融支持政策。

??4、房企“高血壓”的問題

??此次會議提及了一個重要的新名詞，即“高血壓”。會議明確，2021年下半年以來，部分房企由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，患上了嚴重的“高血壓”，資產負債表持續(xù)處于高風險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現風險。我們比喻，從“高血壓”變成“中風”。從這里可以看出，對于這一輪房地產市場遇到的風險和問題，很大程度上和部分房企的“高血壓”病癥有關。這也有助于我們理解后續(xù)房地產新發(fā)展模式和工作重點。預計在后續(xù)的金融政策方面，除了考慮短期內容外，中長期的工作勢必會把解決“高血壓”的毛病作為一項重點工作去抓。尤其是圍繞資產負債表風險解除方面，會有持續(xù)性的政策內容。各地房企也要注意平衡短期和中長期的金融政策差異點。

??5、金融政策支持租購兩需求

??此次發(fā)布會明確，我國城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。從該表述基本上能看出后續(xù)房地產金融業(yè)務的發(fā)展方向。第一、購房方面的需求尤其是改善性住房需求的潛力很大，這就意味著后續(xù)金融部門依然要把此類工作作為重點去推。相對來說，近期關于購房方面的金融支持，側重在剛需或首套方面。后續(xù)改善型住房需求的金融支持也會是重點內容。第二、租購并舉的發(fā)展模式有很大的發(fā)展空間，這也意味著后續(xù)租賃方面的金融服務會強化。這一點和此前央行發(fā)布的《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》的內容是統一的?；蛘哒f，后續(xù)信貸政策和資本市場兩個領域的支持會明顯加速。

??6、完善房地產金融基礎性制度

??此次發(fā)布會明確，認真總結和吸取中國房地產市場發(fā)展過程中的經驗和教訓。同時也明確，完善房地產金融基礎性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認為，該表述非常重要，因為提及了“吸取教訓”一詞，其對于我們理解后續(xù)房地產金融制度和工具有很多想象空間。第一、教訓之一或在于部分政策收緊過嚴，導致市場各參與主體調整不及時，導致了樓市出現過快的降溫或大面積的降溫。第二、教訓之二或在于，一些金融機構往往不具備“雪中送炭”的主動性和責任感，進而會加劇民營房企等方面的危機出現。第三、教訓之三或在于，在如何處理好房企資金流動性、杠桿和債務問題方面，經驗不成熟。市場化和法治化的模式還很淺薄。教訓之四或在于，銀行在金融產品創(chuàng)新方面缺乏好的服務，進而在應對延期還貸和提前還貸等市場需求方面，缺乏應對措施。類似教訓點也會對后續(xù)金融工作產生影響。不排除今年下半年類似金融基礎性制度會加快出臺，兼顧短期和中長期的需求。

??7、房地產股票的投資問題

??此次發(fā)布會提及了股票的投資問題。發(fā)布會明確，隨著中國經濟增長動能的恢復和金融市場進一步開放，人民幣資產投資屬性和避險屬性凸顯。當前，國內股票市場估值比較低，中美利差處于穩(wěn)定和收斂狀態(tài)，所以人民幣資產將會展現出良好的投資價值。此處對后續(xù)中國股票的成長機會做了闡述。實際上，在股票領域，地產股價值低估的現象非常明顯。尤其是在經歷了2021-2022年房地產市場降溫的大背景下，以及結合房企債務問題等內容，地產股明顯被低估了。而今年1-2月份各房企的銷售數據其實也已經有了改善的跡象，這也客觀上會使得市場預期進一步向好，地產股有明確的反彈空間。

??8、居民家庭儲蓄和買房的問題

??此次發(fā)布會對居民家庭的儲蓄問題做了積極的回應。發(fā)布會認為，住戶存款增加比較多，這是去年以來一個引人注目的金融指標變化。其原因之一是，居民風險偏好降低，投資增長放緩，相應推動了存款。我們認為，當前從居民家庭的儲蓄和投資意愿看，其實略有改變，至少預期和行為都朝著好的方向演變。尤其是當前住房消費政策持續(xù)發(fā)力，各地對于合理住房消費方面的鼓勵政策也比較多，這就客觀上會帶動此類市場的積極變化。從這個角度看，后續(xù)儲蓄資金進入到購房領域的動作確實會增加。購房者對房地產的信心在增加、房地產市場交易趨于活躍、房價逐漸止跌且持續(xù)平穩(wěn)，預計相關的住房消費會增加。其也客觀上會改變居民家庭的儲蓄規(guī)模和結構。

??9、房地產金融體系穩(wěn)定的問題

??此次發(fā)布會提及了《金融穩(wěn)定法》即將出臺的內容。發(fā)布會明確，將壓實各方防范和處置金融風險的責任。金融穩(wěn)定法已經通過了全國人大的第一次審議，將推動金融穩(wěn)定法的出臺，依法將各類金融活動全部納入監(jiān)管，保護最廣大的老百姓、中小投資者、被保險人的利益。這一點對于房地產領域有較大的啟發(fā)。從這兩年房地產金融穩(wěn)定的概念看，其實出現了很多事件和新問題，包括房企債務問題對銀行貸款和信托等帶來了沖擊、停工斷貸事件對個人按揭貸款帶來了沖擊、延期還貸和提前還貸對金融信貸秩序造成了沖擊、經營貸等違規(guī)資金依然會流入購房領域、租金貸等對租客權益造成較大的傷害、百歲貸和連心貸等產品創(chuàng)新引發(fā)了公眾的質疑、樓市下行下金融機構出現了過度避險的情緒等。此類問題都對金融系統尤其是銀行系統產生了不穩(wěn)定的因素，或者說房地產的風險問題開始傳染到金融市場中。我們認為，金融穩(wěn)定法的出臺，必然有一部分會涉及到房地產金融的內容。因此，相關房地產從業(yè)人員更要熟悉此類法律的相關內容，積極和目前的業(yè)務進行結合，以更健康和安全的模式推進房地產業(yè)務。