國泰君安：長效機(jī)制逐步建立 市場化趨勢漸進(jìn)

  年內(nèi)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大勢在必行。國務(wù)院發(fā)布13 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見：1)明確提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；2)此外還提出制定城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃、推進(jìn)戶籍制度、土地管理制度等城鎮(zhèn)化 和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革；3)提出加快制定并出臺(tái)上海自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)方案。

  我們預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大將在年內(nèi)逐步得到落實(shí)，擴(kuò)大城市可能 包含部分一二線熱點(diǎn)城市，方案將以“增量”模式，或“增量+高端存量”模式為主。1)上海“增量”模式：對本地居民二套房和非本地居民首套房征收，稅率0.6%；本地居民合并計(jì)算的人均面積不超過60平，新購住房免征；稅基為交易價(jià)格70%，稅率0.6%；2)重慶“存量”模式：對獨(dú)棟住宅和高檔住房(價(jià)格達(dá)到上兩年均價(jià)2 倍以上)，按價(jià)格高低，征收0.5-1.2%不等，對外地?zé)o工作居民的二套房征收0.5%。

  根據(jù)我們的測算，無論是存量模式還是增量模 式，房產(chǎn)稅帶來的財(cái)政收入短期內(nèi)均無法抗衡土地出讓收入。1)從試點(diǎn)的上海和重慶看，2012 年房產(chǎn)稅收入占地方政府財(cái)政收入的比例為1%、0.1%，土地出讓收入則分別為12%、77%，二者相差懸殊；2)以上海為例，在我們假設(shè)情形 下，2012 年，存量/增量模式征收的住宅房產(chǎn)稅分別為127、15.5 億，均遠(yuǎn)低于上海12 年465 億土地出讓收入。

  房產(chǎn)稅對供求和房價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響，但程度依賴于稅率高低和其他相關(guān)配套措施的情況。房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋；能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房價(jià)下降預(yù)期。具體影響力度依賴于房產(chǎn)稅的高低，以及其他影響供求的因素的狀況。

  隨著長效機(jī)制的逐步進(jìn)入，行業(yè)市場化更存在可能。目前房地產(chǎn)市場景氣度依舊持續(xù)，地產(chǎn)板塊估值受壓制的重要原因是對調(diào)控政策的擔(dān)憂；房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)市場 長效機(jī)制的建立，可減少未來政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行簡單粗暴行政干預(yù)的必要性和干預(yù)程度，提升市場化水平，龍頭及優(yōu)質(zhì)的成長性公司將有更大的作為空間。

  較1 季度的行業(yè)謹(jǐn)慎觀點(diǎn)，我們2 季度觀點(diǎn)謹(jǐn)慎偏樂觀。建議戰(zhàn)略性配置目前2013 年8-10 倍左右PE 的龍頭公司：如金地集團(tuán)、華僑城、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、冠城大勇、中南建設(shè)、首開股份、蘇寧環(huán)球、中天城投等。