時隔5年，三四線新房庫存首次下降

??本報告對全國百城住宅庫存指標(biāo)和去化指標(biāo)進行分析，以更好了解重點城市庫存去化狀況和市場壓力。報告研究表明，受今年3月份各地住房交易市場活躍的影響，庫存規(guī)模和去化周期指標(biāo)呈現(xiàn)積極的表現(xiàn)。而從結(jié)構(gòu)上看，三四線城市自2018年棚改貨幣化褪色后，庫存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。此類信號均充分說明，一季度支持合理住房消費需求的政策是有效的。當(dāng)然鑒于市場復(fù)蘇的復(fù)雜性，要求各地二季度進一步優(yōu)化購房環(huán)境，確保去庫存工作順利開展。

??一、庫存規(guī)模

??1、百城庫存：一季度持續(xù)下行

??截至2023年3月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50893萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少1.2%。環(huán)同比指標(biāo)均顯示了積極向好的一面，其中環(huán)比指標(biāo)連續(xù)三個月下降，而同比指標(biāo)在連續(xù)增長50個月的基礎(chǔ)上，當(dāng)前連續(xù)兩個月下降。今年一季度各地從提振消費的大框架入手，狠抓住房消費需求提振工作。庫存數(shù)據(jù)下行，說明各項政策積極有效。

??2、供求關(guān)系：一季度呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢

??2023年3月份，全國100個城市新建商品住宅呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢。其中供應(yīng)面積為3791萬平方米，成交面積為4079萬平方米。觀察今年一季度數(shù)據(jù)，每個月均呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢，充分說明各地購房需求在積極釋放。從各地實際反饋的情況看，推盤規(guī)?？傮w上少于備案或成交規(guī)模，其也帶動了各地庫存數(shù)據(jù)的消化。

??3、城市分類：時隔52個月三四線庫存首次下降

??2023年3月底，全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3217、25312和22364萬平方米，環(huán)比增速分別為0.7%、-0.4%和-1.0%，同比增速分別為10.0%、-2.8%和-0.7%。

??三四線城市庫存指標(biāo)出現(xiàn)積極信號，即庫存同比增速曲線首次進入負區(qū)間。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年下半年三四線城市棚改貨幣化工作陸續(xù)退出，庫存積壓問題重現(xiàn)。2018年11月庫存首次出現(xiàn)同比正增長，隨后月份該指標(biāo)一直為正。時隔52個月后，今年3月份庫存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。其原因有兩點。1）過去5年，三四線樓市交易相對平靜或降溫，積壓了一些購房需求。今年一季度購房政策到位，尤其是房貸政策，客觀上增強了去庫存的動力。2）過去5年，房企投資拿地布局回歸一二線城市，三四線城市的購地和新開工等工作出現(xiàn)斷檔，影響了當(dāng)前房源或庫存的供應(yīng)。我們認為，時隔5年庫存指標(biāo)出現(xiàn)積極信號，值得珍惜。4月份觀察到部分三四線城市交易依然陷入低谷，充分說明購房政策還要進一步寬松，以促進庫存指標(biāo)繼續(xù)下行。

??4、城市排序：鄭州等重點城市庫存在減少

??本部分對今年3月底全國百城庫存同比增速進行排序，結(jié)果如下。數(shù)據(jù)顯示，包括肇慶、沈陽、長春、青島、蘇州、中山、鄭州、佛山、煙臺和鎮(zhèn)江等城市庫存下滑較為明顯。這里選取兩個城市進行分析。1）鄭州市場。從鄭州今年新房交易市場來看，部分樓盤交易相當(dāng)不錯。鑒于鄭州去年遇到了停工斷貸風(fēng)波的影響，因此當(dāng)前庫存指標(biāo)的下降，也說明保交樓工作下，購房信心持續(xù)恢復(fù)。2）中山市場。從近期粵港澳大灣區(qū)的購房市場來看，購房需求明顯增加，比如說香港購房者也在中山積極購房。這自然會帶動庫存數(shù)據(jù)的下降。我們認為，此類城市庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯下滑，充分說明一季度購房政策是積極有效的。

??二、去化周期

??1、存銷比：持續(xù)下行但未完全走出風(fēng)險區(qū)

??2023年3月，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為17.4個月。通俗理解是，不考慮增加新盤供應(yīng)，目前售樓處的房源足夠賣17個月。我們認為，從近期的月度數(shù)據(jù)看，存銷比指標(biāo)已顯露了下行的趨勢，說明去化速度在加快。但同時從去化周期的絕對值來看，其遠遠大于14個月的合理值，說明尚未完全走出風(fēng)險區(qū)。

??2、城市分類：三線城市壓力依然最大

??2023年3月，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.2、16.4和19.6個月。橫向?qū)Ρ瓤?，一線城市去化周期最好，二線居中，三四線城市最大。而三四線城市中，不同城市的樓市交易行情和去化狀況也有分化。部分城市今年購房需求持續(xù)升溫，最典型的如惠州，其去化速度明顯加快。而泉州等城市，去化狀況的改善相對偏弱。因此，要促進三四線城市存銷比曲線下行，還需分類研究和精準(zhǔn)施策，對明顯偏弱、復(fù)蘇有壓力的城市要落實更為寬松的購房政策。

??3、城市排序：濟南上海等城市表現(xiàn)最好

??本部分對2023年3月全國100個城市新建商品住宅存銷比進行排序，結(jié)果如下。數(shù)據(jù)顯示，包括濟南、上海、南昌、杭州、中山、珠海、合肥、茂名、貴陽和成都等城市的存銷比相對較低，說明庫存的消化狀況是不錯的。以成都為例，其新房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常強勁，即便是4月份很多其他城市交易降溫的情況下，成都新盤交易依然表現(xiàn)不錯，充分說明此類城市購買力非常強勁。

??三、結(jié)論趨勢

??1、市場總結(jié)：信心恢復(fù)帶動庫存指標(biāo)向好發(fā)展

??總結(jié)今年3月份以及一季度的數(shù)據(jù)，可以認為，無論是庫存規(guī)模還是去化周期，都體現(xiàn)了庫存基本面持續(xù)向好的導(dǎo)向。一方面，得益于今年一季度各地積極寬松的購房政策。包括限購政策放松、貸款政策支持、換房政策支持等，都使得購房群體和購買力增加，客觀上促進了庫存指標(biāo)向好發(fā)展。另一方面，也說明各地購房信心在恢復(fù)。去年下半年爛尾樓事件嚴(yán)重挫傷了購房者積極性，導(dǎo)致購房觀望情緒增加。當(dāng)前保交樓工作持續(xù)推進，購置期房的信心明顯增加，這也帶動了庫存相關(guān)指標(biāo)的向好發(fā)展。

??2、趨勢展望：去庫存應(yīng)增強新動力

??今年4月份上中旬的交易數(shù)據(jù)顯示，部分城市新房交易相比3月份明顯回落。這種回落自然暴露出新的問題和風(fēng)險。尤其是一季度確實存在一些滯后需求集中釋放的情況，所以會使得去庫存的狀況相對好。但是后續(xù)購房需求哪里來？購買力哪里來？這些問題是各地要充分研究和論證的。當(dāng)前很多地方政策比較雷同，沒有針對本地的購房市場矛盾出臺細化政策。從后續(xù)去庫存的動力來說，要把有購房意愿、購房能力等群體進行挖掘，落實更實惠、更直接、更容易消化的政策，進而激活合理住房消費需求，促進二季度去庫存工作積極開展。

??附注：

??1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、本報告定義：住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現(xiàn)房。

??3、本報告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。