??導(dǎo)語(yǔ)

??按待售面積計(jì)算，48%的狹義庫(kù)存需要超過(guò)3年的去化時(shí)間。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2022年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫(kù)存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購(gòu)置面積同比下降53%。銷售規(guī)模不再擴(kuò)大、高負(fù)債項(xiàng)目頻頻暴雷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)卷時(shí)代正式到來(lái)。為進(jìn)一步明晰目前各城市所面臨的庫(kù)存壓力，本文對(duì)各城市目前的庫(kù)存壓力進(jìn)行了全面梳理，并根據(jù)各項(xiàng)目去化周期指標(biāo)的長(zhǎng)短，對(duì)各城市“高周轉(zhuǎn)”和“難去化”的庫(kù)存占比進(jìn)行了深入分析。

??01 九城庫(kù)存規(guī)模超千萬(wàn)方
青島人均1.9平方米庫(kù)存壓力最大

??據(jù)CRIC研究，2022年狹義庫(kù)存規(guī)模多有下降，但由于成交下滑，庫(kù)存壓力仍處在較高位置。截止2023年2月，34個(gè)典型城市庫(kù)存總量達(dá)2.27億平方米。分城市來(lái)看，有九個(gè)城市庫(kù)存[1]超過(guò)千萬(wàn)平方米，青島以1929萬(wàn)平方米的規(guī)模居于首位，庫(kù)存規(guī)模最大；其次是武漢，庫(kù)存也達(dá)到1573萬(wàn)平方米。除此之外，寧波、天津、長(zhǎng)春、廣州、成都、佛山、北京等城市庫(kù)存也超千萬(wàn)方。值得注意的是，熱點(diǎn)城市上海、杭州庫(kù)存均不足500萬(wàn)平方米，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。

??結(jié)合各城市常住人口數(shù)據(jù)來(lái)看，青島以人均1.9平方米的庫(kù)存居于首位，成為庫(kù)存壓力最大的城市，造成這一現(xiàn)象的原因是因?yàn)榍鄭u有接近一半的庫(kù)存為僵尸庫(kù)存，去化周期在4年以上；其次是寧波，人均庫(kù)存1.5平方米，與青島類似，寧波60%的庫(kù)存在4年以上，其中去化周期在100個(gè)月以上的庫(kù)存占比更是高達(dá)54%，這些項(xiàng)目多為已經(jīng)暴雷或僵尸盤。此外，其他人均庫(kù)存超過(guò)1平方米的城市還有汕頭、長(zhǎng)春、武漢、佛山等，庫(kù)存壓力也較為突出。一線城市中，北京、上海、深圳人均庫(kù)存面積均在0.5平方米以下，最高的廣州也僅有0.6平方米，庫(kù)存相對(duì)較低。

??02 長(zhǎng)三角城市庫(kù)存壓力相對(duì)較小
杭州單盤庫(kù)存僅0.8萬(wàn)平方米

??從庫(kù)存的項(xiàng)目分布情況來(lái)看，34個(gè)典型城市的2.27億平方米庫(kù)存分布在9000余個(gè)項(xiàng)目中，平均單盤庫(kù)存為2.43萬(wàn)平方米?？紤]到大部分項(xiàng)目單次推案面積在3萬(wàn)平方米左右，平均單盤庫(kù)存面積較低的城市，其整體的去化壓力自然也相對(duì)較小一些。

??分城市來(lái)看，鄭州的庫(kù)存最為集中，861萬(wàn)平方米的庫(kù)存分布在134個(gè)項(xiàng)目，平均單盤庫(kù)存達(dá)6.4萬(wàn)平方米；其次是昆明，單盤庫(kù)存規(guī)模為4.4萬(wàn)平方米；居于第三位的是洛陽(yáng)，單盤平均庫(kù)存為4.4萬(wàn)平方米。相比之下，長(zhǎng)三角城市單盤庫(kù)存面積相對(duì)較小。杭州單盤庫(kù)存面積僅0.8萬(wàn)平方米，其次是溫州、此外，徐州、合肥、長(zhǎng)沙等城市，單盤庫(kù)存面積也相對(duì)較低，均在1.5萬(wàn)平方米以下。

??03 典型城市二成的狹義庫(kù)存可在1年內(nèi)去化完畢
寧波、長(zhǎng)春六成項(xiàng)目消化周期超4年

??為進(jìn)一步明晰各城市分項(xiàng)目的去化壓力情況，克而瑞對(duì)34個(gè)典型城市(涉及9000余個(gè)項(xiàng)目(的相關(guān)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理，可以看到接近一半的庫(kù)存去化顯著承壓，消化周期超過(guò)3年項(xiàng)目的狹義庫(kù)存面積占比達(dá)到48%，只有19%狹義庫(kù)存的消化周期在12個(gè)月以內(nèi)。

??聯(lián)系具體城市表現(xiàn)來(lái)看，一線城市由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較早、尾盤項(xiàng)目較多，就消化周期超3年的庫(kù)存占比來(lái)看，北京、深圳均高于典型城市平均，典型如深圳，更是有近三成狹義庫(kù)存的消化周期在100個(gè)月以上，在深圳特殊的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境下，公寓項(xiàng)目成為了住宅供給的主力之一，但是除了高端公寓外，大部分公寓的去化情況一直以來(lái)都是相對(duì)交叉的，再加之深圳多山少平原的地形特點(diǎn)，催生了較多戶型設(shè)計(jì)較差或地段不佳的項(xiàng)目，因此深圳滯銷盤的庫(kù)存占比，也是一線城市中占比最高的。北京情況也較為類似，遠(yuǎn)郊、別墅類項(xiàng)目去化緩慢，消化周期在四年以上的項(xiàng)目達(dá)到87個(gè)，合計(jì)狹義庫(kù)存占比超過(guò)四成。相對(duì)而言，2022年走出獨(dú)立行情的上海表現(xiàn)最好，多達(dá)112個(gè)項(xiàng)目消化周期在12個(gè)月以內(nèi)，合計(jì)狹義庫(kù)存占比接近三成，典型如象嶼招商蟠龍府、虹橋公館三期等項(xiàng)目消化周期均在3個(gè)月左右或更低。

??二三線城市方面，合肥表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，大多數(shù)項(xiàng)目全盤可在2年內(nèi)去化完畢，三分之二的項(xiàng)目消化周期在1年以內(nèi)，按庫(kù)存面積計(jì)算達(dá)到了56%，僅少數(shù)市區(qū)邊緣的項(xiàng)目消化周期較高。三四線城市中蘇州代管的太倉(cāng)、昆山表現(xiàn)優(yōu)異，按庫(kù)存面積計(jì)，分別有45%和39%的狹義庫(kù)存可在1年內(nèi)去化完畢。

??相較而言，寧波、南寧、長(zhǎng)春等市則有較多項(xiàng)目面臨去化困難，均有一半或更多的狹義庫(kù)存消化周期達(dá)到4年以上。以南寧為例，在2019-2020年間城市供地建面激增至2500萬(wàn)平方米以上，而2021年后南寧商品房交易規(guī)模又迅速下行至1000萬(wàn)平方米以下，供應(yīng)增加需求下降之下，使得南寧郊區(qū)出現(xiàn)了大量滯銷項(xiàng)目，按庫(kù)存面積計(jì)，有48%的狹義庫(kù)存需要4年以上的時(shí)間才能去化完畢。寧波、長(zhǎng)春則是有大量交易不活躍的“僵尸尾盤”，消化周期在100個(gè)月以上的項(xiàng)目均超過(guò)200個(gè)，平均單個(gè)項(xiàng)目庫(kù)存多在2萬(wàn)平方米左右。

??04 預(yù)期修復(fù)仍需由點(diǎn)至面、過(guò)程緩慢
個(gè)體項(xiàng)目仍應(yīng)緊抓窗口期加速出貨

??考慮到各城市以及各城市內(nèi)部的庫(kù)存壓力存在較大差異，購(gòu)房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的較長(zhǎng)過(guò)程，就庫(kù)存壓力的緩解情況而言，也需要經(jīng)歷分批次、由點(diǎn)至面的過(guò)程，目前上海、杭州等城市地市、樓市量?jī)r(jià)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，下一步帶動(dòng)南京、西安、長(zhǎng)沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動(dòng)長(zhǎng)春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫(kù)存壓力修復(fù)。但是對(duì)于個(gè)體樓盤而言，除非極少數(shù)去化無(wú)憂的項(xiàng)目，鑒于目前大多數(shù)城市高度“內(nèi)卷”的去化情況，盲目樂(lè)觀捂盤惜售仍不可取，還是建議抓準(zhǔn)每次的市場(chǎng)窗口期機(jī)會(huì)，加速出貨為先。

??整體而言，市場(chǎng)仍然需要溫和的政策面持續(xù)保駕護(hù)航，行業(yè)輿論環(huán)境也需要正確客觀的聲音，特別是對(duì)于狹義、廣義消化周期均處于高位的城市而言，為了修復(fù)市場(chǎng)信心、激活市場(chǎng)熱度，仍然需要保證優(yōu)質(zhì)板塊的土地供給和新房供應(yīng)，庫(kù)存指標(biāo)不可避免地出現(xiàn)繼續(xù)上升，即便是相對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊也不免會(huì)出現(xiàn)“指標(biāo)性的陣痛”，遠(yuǎn)郊配套缺失板塊、供求錯(cuò)配的小面積段更加需要較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整和消化。