[易居研究院]2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究報(bào)告

2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比偏離度小幅上升，近半數(shù)城市房?jī)r(jià)相對(duì)收入水平存在高估和透支

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月31日發(fā)布《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2020年?yáng)|莞、深圳、南通、寧波等城市房?jī)r(jià)收入比偏離度最高，房?jī)r(jià)存在透支。其中東莞和深圳2020年房?jī)r(jià)漲幅在50城中排名前兩位，2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅巨大，導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來(lái)，江浙地區(qū)行情持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的城市，市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)火熱了近5年，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較大。

??易居研究院研究員表示：從房?jī)r(jià)收入比角度看，2020年50城中近半城市房?jī)r(jià)相對(duì)收入水平來(lái)說(shuō)存在一定程度的高估和透支。2020年，50城中的近一半城市房?jī)r(jià)收入比偏離度為正，且同比增速為正。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比偏離度較高且同比仍在上升的城市，房?jī)r(jià)相對(duì)收入水平來(lái)說(shuō)存在一定程度的高估和透支，建議嚴(yán)格實(shí)施市場(chǎng)調(diào)控措施，防范投機(jī)行為入市導(dǎo)致住宅價(jià)格泡沫化?？梢钥吹剑瓿跻詠?lái)，深圳、上海、東莞、杭州等多城已經(jīng)發(fā)布了多項(xiàng)調(diào)控政策來(lái)給市場(chǎng)降溫。其他如寧波、南通等城市，建議也加強(qiáng)樓市調(diào)控，防范投機(jī)投資行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)失控，使得樓市和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

??房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。本報(bào)告內(nèi)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為全國(guó)50城新建商品住宅價(jià)格，并結(jié)合二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)進(jìn)行處理，以剔除限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問(wèn)題對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響，更加貼近真實(shí)市場(chǎng)情況。房?jī)r(jià)收入比具體計(jì)算公式如下：

??盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)（地區(qū)）房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。

??由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)制度還不十分健全，據(jù)此計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)不如歐美國(guó)家準(zhǔn)確，而且我國(guó)對(duì)商品住宅的統(tǒng)計(jì)口徑與歐美國(guó)家也不同，可比性并不大。我國(guó)地區(qū)之間差異較大，對(duì)不同城市而言，其房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間也不能用單一指標(biāo)進(jìn)行劃分。因此，這里在房?jī)r(jià)收入比的基礎(chǔ)上，計(jì)算出房?jī)r(jià)收入比的偏離度，以此作為合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

??具體公式為：

??本文所選50城包括4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；13個(gè)強(qiáng)二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、寧波、鄭州、西安；20個(gè)弱二線城市：佛山、南通、東莞、福州、濟(jì)南、煙臺(tái)、合肥、大連、徐州、哈爾濱、沈陽(yáng)、石家莊、南昌、昆明、廈門(mén)、南寧、太原、貴陽(yáng)、烏魯木齊、蘭州；13個(gè)三四線城市：溫州、揚(yáng)州、洛陽(yáng)、惠州、金華、宜昌、蕪湖、珠海、莆田、日照、海口、韶關(guān)、三亞。

??二、50城房?jī)r(jià)收入比

??根據(jù)公式計(jì)算，分別獲得全國(guó)50個(gè)典型城市的商品住宅房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，估算出50個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比歷年均值。2020年，50城房?jī)r(jià)收入比均值為13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。歷史走勢(shì)來(lái)看，2010-2015年間，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)回落；2016年，房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始快速回升至11.9，同比增速達(dá)15%; 2017年, 繼續(xù)升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房?jī)r(jià)收入比與2017年持平；2019年，隨著多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的陸續(xù)降溫，50城房?jī)r(jià)漲幅收窄，房?jī)r(jià)收入比小幅下降; 2020年，受疫情影響，我國(guó)居民收入增速相比前幾年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了一定程度的上漲，因此50城房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)了小幅反彈。2021年年初以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，預(yù)計(jì)50城中的多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)收窄。由于去年同期的低基數(shù)，今年居民收入增速將大幅高于去年。由此推算，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)收入比將下降。

??分城市類(lèi)別來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)收入比水平明顯高于其他城市，2020年一線城市的房?jī)r(jià)漲幅最大，房?jī)r(jià)收入比在連續(xù)兩年下降后再次上升。強(qiáng)二線城市、弱二線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)收入比較為接近，2020年房?jī)r(jià)收入比分別為12、12.3和12.4，強(qiáng)二線城市和弱二線城市同比微幅上升，三四線城市則同比微幅下降。